被套牢的深圳客：宁要深圳一张床，不要大亚湾海景房！

深圳渠道置业吴生

出品 | 智讯财经·腾讯房产

“大亚湾的水，是深圳买房人的泪。”投资客文龙向作者感叹道。

自嘲重仓大亚湾跑输大市又无人接盘的文龙是深圳投资客的缩影，尽管国家统计局数据显示惠州房价已上涨，但由于惠阳大亚湾难转手的问题仍未改变，有价无市的局面令投资客被深度“套牢”。

大亚湾和惠阳是深圳人最为熟知的区域，不仅因为大亚湾核电站（实际在深圳大鹏），还因曾经“鬼城”称号不绝于耳，饱受争议。

继深圳、东莞楼市限购加码，这里的楼市也开始“限购”。“新购住房三年限售，重点片区（惠阳、大亚湾）暂停向区域内拥有一套及以上住房的非本市户籍居民出售新建商品住房。”被住建部约谈11天后，惠州意料之内也跟进了调控，选择在惠阳大亚湾进行分区限购。

市场人士透露，从限购政策威力来看，没把成交火热的惠城区和仲恺高新区纳入重点片区，未免有点“隔靴搔痒”。也有业界解读，限价威力半年就会显现，潮水退了才知道谁在裸泳。

惠州新政是精准调控还是隔靴搔痒

惠州正式进入“限购时代”，源于立秋第三天出台的这份红头文件。

8月9日零时整，惠州市住建局等六部门发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，惠州楼市调控新政靴子落地。

重点内容主要包括：

-限购方面，重点片区暂停向区域内拥有一套及以上住房的非本市户籍居民出售新建商品住房。

-价格方面，加强新建商品住房预售和价格备案管理；

-土地方面，建立完善房价地价联动机制，优化土地竞拍规则，实行“限房价、限地价、竞配建、竞品质”等出让方式；

“除此之外，其他政策都是一些表态，没有实质性的内容。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉透露，更加重磅的政策，惠州是不敢出的，惠州楼市需求严重的依赖于深圳的外溢，这次新政已经是惠州能做到的极限。

值得注意的是，这是惠州调控历史以来，首次提出对临深的“重点片区”进行限购，并且明确“非惠州户籍”。在《政策解读》部分条文的说明中，惠州特别提到“重点片区”指的是“大亚湾经济技术开发区、惠阳区”。

然而，智讯财经获悉，目前惠阳大亚湾新房销量占比并未排在惠州市内前列。据乐有家研究中心数据显示，7月惠城区网签全市占比24.1%，排名第一位；仲恺区占比23.4%，排名第二；博罗县占比17.2%，位列第三。

由于惠城区和仲恺高新区未纳入限购重点片区，也被市场认为是“隔靴搔痒”。

对此，美联物业全国研究中心总监何倩茹指出，惠州楼市承载了深圳大量的外溢需求，在大亚湾和惠阳地区实施限购之后，预计当地楼市将清净许多。

“其实惠州这次政策，更深层次的目的是为了精准打击深圳外溢的热钱。”资深业内人士林波荔如此评价，“重点片区”包含离深圳最近的大亚湾以及惠阳区，而中心区惠城区却不包含的原因，似乎也就能讲得通了。

“宁要深圳一张床，不要大亚湾海景房”

值得注意的是，《通知》要求的“3年限售”从2017年起就已施行，并非新政策。此次文件只强调要“严格执行”，而非延长限售年限。

但这仍意味着，投资期房至少要持有5-8年。未来的二手房市场不管是存量压力还是持有成本都不小。

不过，在易居克而瑞深圳区域总经理陈洪海看来，惠州的二手市场一直平淡，对二手房市场需持有房产证满3年，短期内影响不大，但对于规范市场也是必要的打补丁措施。

惠州2017年起限售3年

对此，投资客文龙也感慨，“大亚湾房子三年就想卖掉，难于上青天。”

由于大亚湾不限购，此前房价上涨的背后，有着众多炒房的幕后推手。然而，智讯财经实地走访惠州大亚湾发现，由于投资型的住宅比重极大，除了个别相对成熟的大盘之外，大亚湾有相当一部分楼盘的入住率不超过三成，空置率仍在高位。

大亚湾离深圳距离近，也是文龙看中的最大的利好之一。加上近年来随着大湾区、“大深圳都市圈”等概念的加持，越来越多“粤B”车开始涌入“临深”不限购的城市惠阳大亚湾。据乐有家数据显示，2021年上半年惠州购房者构成中，深圳客占比逾五成，而惠州本地购房者仅占两成左右。

中介机构乐有家统计过深圳客到大亚湾区投资置业的占比高达33%位居榜首。然而，“虽然从深圳北站坐高铁到大亚湾的惠州南站仅需21分钟，但候车路上通勤时间成本高，开车往返深圳堵、地铁永远在传闻的规划中”，成为不少购房者口中的槽点。外地投资客大多数买预期，不自住，难免陷入了出租难、自住难、想转手更难的困境。

置业方面，不少人有“面朝大海春暖花开”的海景别墅情节，而要山有山要海有海的大亚湾海景房，被专业投资人士戏称“美景有毒”，也令部分投资客发出“宁要深圳一张床，不要大亚湾海景房”感慨。

来自乐有家统计数据显示，7月各区网签均呈下降趋势，其中大亚湾区网签897套，环比49.09%，跌幅全惠州市最大。

“惠州二手房交易实在太难转手了。”资深置业顾问David也指出，现在惠州限购政策挺好的，最起码政策上给购房者规避了掉坑的伤害没有那么大，只能受一次伤害。

此前有媒体报道，有投资客4年前142万购入的楼盘，如今已经降到了116万，刨除首付月供利息等，账面已直接亏损48万，约等于一辆顶配的特斯拉。

另外，32岁的惠州中介叶晨向智讯财经透露，有些二手房虽能够按原价卖出，但评估价不一定能按实际卖价进行评估，买家贷款会受到一定限制。价差不大的情况下，客户还是更愿意买新房。

业内：限购倒逼惠州告别楼市依赖

数据来源：乐有家研究中心

与深圳、东莞的楼市“僧多粥少”的基本面不同，惠州市场货量充足，有一定的库存压力。“天量供应”正成为一个问题。根据惠州中原战略研究中心数据显示，截至今年6月底，惠州新房库存走高趋势明显，最新库存为1524.76万㎡，同比上升8%。

另据乐有家数据显示，2021年上半年深莞惠的去化周期，惠州去化时间最长，高达15个月。从成交价格看，上半年惠州一手住宅均价保持稳中微幅上涨的趋势，均价接近12000元/㎡左右。2021上半年惠州市成交64228套，较上半年度环比下降15.7%。

土地市场方面，据业内统计，今年上半年惠州挂牌出让的39宗土地中“地王”频出，个别地块楼面价高达9161元/㎡。目前惠州除核心片区外，房价普遍在9000元/㎡上下。

房价领涨的同时，惠州地价也屡创新高，但市场成交并不乐观。对于这种现象，李宇嘉分析称，与惠州楼市独特属性有关，因为惠州楼市需求严重依赖于深圳外溢。目前，受深圳楼市下行影响，惠州楼市正处于下行周期，房价上涨只是结构性因素。

“此外，目前惠州按揭利率上升到了非常高水平，首套房利率水平为6.82%，二套房利率水平为7.2%。而且，新房和二手房放贷周期都非常长。”李宇嘉判断，限购落地后，未来惠州楼市会开启下行的过程，倒逼惠州告别楼市依赖。

坊间有投资客调侃，“不限购的城市不是好城市”。谈及大湾区接下来是否会有更多的城市加入调控行列，多位业内人士一致认为，调控永远不会有尽头的。

注：文中文龙、叶晨均为化名

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