实地探访｜东北城市1万多一套的楼房长啥样？

百永昌

最近，黑龙江双鸭山市的楼市引发网友关注。

一套二手房只卖1万多？房价比鹤岗还低？拍客进行了实地探访。

实地探访双鸭山楼市

网传房价超低的地点是位于双鸭山市下辖的四方台区，距离市政府所在地的尖山区20公里左右。

居民刘女士介绍，她家因为拆迁分了两套房，面积都接近60平方，5楼已经以2万元的价格成交，还有一套1楼的房子没有人买。这套花费3万元装修后的房子，想卖5万元但难以成交。

装修花费3万元，计划卖5万元的房子

拍客又看了一套70平米的毛坯房，房主称最低卖1万8。

折合成每平方米的价格仅为257元。

70平米计划卖1万8的房子

据当地居民描述，2018年时房价在800元左右，8千左右能够买一套房子的事是真实的，现在还有很多顶楼空闲着。现在则需要1万多能买套房，但是当地人基本没有囤房的打算。

当地中介称，七八千块买的房多数不太好，稍微好点的房子在一万五以上。一天有二三十个南方人委托来买房，买得也快。

据媒体报道，部分二手房售价一万多元并不能代表双鸭山市二手房市场的全貌。

双鸭山市售价较低的房子多为棚户区改造性质的小区，同时也均为顶层楼房，距离市区较远。双鸭山市中心的二手房价格明显更高，且不同区域、不同小区的房价相差也比较大。安居客双鸭山房价网的数据显示，双鸭山7月二手房均价2775元/㎡。

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64㎡住房总价仅售1.5万元、51㎡住房总价为1.2万元、56㎡总价1.4万元，看到这儿……是不是看错了？这样的真实案例正发生在黑龙江省双鸭山市。

此前，黑龙江的鹤岗、辽宁的阜新曾因二手房“白菜价”而刷屏，如今，双鸭山部分二手房价刷新了鹤岗、阜新的纪录。近日，证券时报·e公司记者前往双鸭山，实地了解双鸭山楼市的真实情况。

二手房低至200余元/㎡

双鸭山，位于黑龙江省东北部，地处完达山脉北麓、三江平原腹地，隔乌苏里江与俄罗斯相望。双鸭山市是黑龙江省重要的煤炭、电力、钢铁和粮食生产基地，被誉为“黑土湿地之都、绿色生态之城、乌苏里江畔的明珠”，是为新中国建设奉献了“光”和“热”的城市。7月11日，证券时报·e公司记者来到双鸭山，以看房者的身份在部分小区、在售楼盘进行走访探查。

双鸭山市宝山区的康安嘉园小区，是去年刚刚办理入住的一个棚户区搬迁安置小区。证券时报·e公司记者在该小区看到，一些房屋窗户上都写着“出租出售”字样及联系电话。“很多外地人都来买房，你也是要来买房的吧?现在来有点晚了！去年7、8月份小区刚刚交房，一套顶楼50㎡左右的房子总价才七八千元。现在房价被‘拼缝’炒起来了，顶楼价格都得1万元以上。”该小区一业主表示。

所谓“拼缝”就是类似房屋中介性质，自己手中本身不拥有房源，但是与房源拥有者非常熟识，并知悉售房的心理底价。“拼缝”通过在小区中搭讪购房者，确定购房意向之后，从真正房源拥有者手中拿钥匙，带购房者看房，一旦成交从中赚取差价，出售的价格越高，从中赚取的差价也就越多。

证券时报·e公司记者在该小区看房期间，还偶遇来自黑龙江省佳木斯和河北廊坊的看房者。“在网上了解到这里的房子便宜，就特意开车过来看看，有价格合适的就买。自己肯定不会来住，主要是期望日后能够升值。”一位来自佳木斯的看房者说，“因为房价便宜，所以即便买后不能升值，也不会有太大的损失。”

证券时报·e公司记者注意到，在多栋6层楼房的顶楼窗户上，均用醒目的红底黄字写着“卖楼”的字样，且所留联系电话均为同一个号码，并直接写明价格1.2万元。“这些房源的确都是我的，分为51㎡和56㎡两个户型，售价分别是1.2万元和1.4万元，均包含600元的物业押金。”房主在电话中介绍说，“现在还不能更名过户，但是可以签购房协议，只要你买完之后不拖欠物业费、采暖费，那么4、5年之后我们负责帮助更名。”“应该还能讲价，刚才房主说如果一次性购买两套51㎡住房，总价可以优惠到2万元。”来自佳木斯的购房者悄声透露。

之后，证券时报·e公司记者又来到四方台区的惠民新城一期，再度遇到了河北廊坊的看房者。该小区同样是棚户区改造而来的回迁小区，小区内现阶段在售房源要少于宝山区的康安嘉园小区。记者拨通了该小区一栋层高为6楼的楼房顶楼窗户上的卖房电话。“我这个房子是64㎡，标准的两房一厅一卫格局，最低售价是1.5万元，包含了1000元的物业装修押金和200元的水费。”房主在电话中介绍说。

此前，黑龙江的鹤岗、辽宁的阜新曾因二手房“白菜价”而刷屏。如今，按照双鸭山的部分小区二手房价格64㎡1.5万元、51㎡1.2万元、56㎡1.4万元计算，折合成每平方米的价格分别是234元、235元和250元，这样的价格水平刷新了鹤岗、阜新的纪录。

中心区二手房均价2775元/㎡

康安嘉园和惠民新城部分二手房售价仅一万余元的现象并不代表双鸭山市二手房市场的全貌。安居客双鸭山房价网的数据显示，双鸭山7月二手房均价2775元/㎡，双鸭山6月二手房均价2777元/㎡环比上月下跌0.05% ，同比去年同期下跌3.14%。

根据宝山区政府官网介绍，该区距市中心19公里，辖区内有3个国有煤矿和14个地方煤矿（其中生产煤矿4个，提能改造煤矿10个）。年产原煤500万吨左右，其中地方煤矿年产原煤100万吨左右，是双鸭山市重要的煤炭生产基地。在双鸭山市中心的二手房价格明显要更高，而且不同区域、不同小区的房价相差也比较大。以康安嘉园为例，该小区4楼面积为64㎡的楼房，售价大约在4万元左右；毗邻康安嘉园的阳光小区，非顶楼的70㎡住宅，售价为4.2万元。证券时报·e公司记者在采访中获悉，有双鸭山市民在不久前刚刚将位于双鸭市一马路小学附近的学区房出售，房屋面积为78.38㎡，成交价格为13万元，折合每平方米的售价为1658元。

位于六马路的老二院的7层住宅楼，位于2楼的3室1厅1卫面积为117㎡的住宅，售价为24万元，每平方米价格为2051元；宝鼎家园附近精装修面积为88㎡的楼房售价为17.6万元，相当于每平方米2000元；隶属于双鸭山实验学校学区的福悦湾一期，楼高26层位于11层面积为68㎡的精装修二手房，售价为31万元，折合成每平方米的单价为4558元。

“虽然宝山区和四方台区的房价比较低，但是双鸭山市中心的居民很少会去那里买房，毕竟离市中心太远了。”有双鸭山当地房产中介人士表示，而且基于孩子上学等因素的考虑，宝山区和四方台区一些经济条件相对比较好的家庭更倾向于在市中心买房。就市中心的二手房而言，那些产权清晰、不存在纠纷的学区房，关注度更高，成交的机会也更大一些。实际上，此前提到的不论是康安嘉园、还是惠民新城，均为棚户区改造性质的小区，且售价在1万余元的房子也均为顶层楼房。两个小区分别位于双鸭山市的宝山区和四方台区，都是传统矿区，距离双鸭山市中心相对较远。

双鸭山市五马楼附近一家商铺的经营者告诉证券时报·e公司记者，双鸭山人口负增长，虽然房价比大城市低很多，但是房子仍然过剩卖不动。

可选新盘有限

证券时报·e公司记者在双鸭山走访二手房市场的同时，顺便踏查了一些新建在售楼盘。

位于双鸭山五马路与东平行路交叉口的兴佳家园，距离在当地颇具影响力的松江国际购物大厦商圈只有几分钟的路程。证券时报·e公司记者了解到，该楼盘目前在售的房型中，南北通透的户型均价在3300元/㎡左右，厢房的价格大约在2990元/㎡。“南北通透的户型所剩已经不多，只剩下四楼的两套了，其他都是厢房。”该楼盘的一位销售人员介绍说。

位于双鸭山滨水东路和民生大街交汇处的双鸭山第一中学，是当地人公认排名NO.1的名校。该区域除了有双鸭山第一中学之外，还有能够中小学连读的双鸭山实验学校。正是因为有了名校的加持，所以该区域的商品房在双鸭山也是名列前茅。“目前在售的是二期楼盘，具体的销售价格会在7月底正式公布，应该不会低于4000元/㎡，这在双鸭山应该算得上是相对高端。”福悦湾的销售人员表示。

证券时报·e公司记者发现，双鸭山市可供选择的在售楼盘并不是很多。双鸭山当地一位房地产销售人员告诉证券时报·e公司记者，因为双鸭山还有很多存量房需要去库存，所以政府控制不让兴建新的楼盘，这是导致双鸭山目前新建商品房楼盘项目较少的直接原因。“现在都是老旧小区进行改造，不允许开发新楼盘。”另一楼盘的销售人员说。该说法也获得了双鸭山住房和城乡建设局一位工作人员的证实：“今年仍然是以去库存为主，的确没有审批新的楼盘，现在在售的几个楼盘都是前几年已经办好手续的。”“受到疫情的影响，2020年的房地产市场不是很好。”上述工作人员表示。

10年常住人口减少25万

最新公布的“七普”数据显示，双鸭山市常住人口数约为121万人；而双鸭山市“六普”数据显示的常住人口数为146万人，这意味着，在2010年至2020年的10年间，双鸭山的常住人口减少了25万多人。

“双鸭山物价不高，自然环境也不错，还是比较适合居住的。但是双鸭山整体收入水平不高，缺少更多、更好的发展机会，因此很多中青年都选择了走出去发展。一些老年人的儿女在外地站稳脚跟后，也跟着儿女去了外地，导致双鸭山近年来常住人口不断减少。”有双鸭山市民告诉证券时报·e公司记者。

吉林大学博士生导师宋冬林告诉证券时报·e公司记者，在东北三省，除了沈阳、长春、哈尔滨和大连之外，其他的城市几乎都存在人口外流。实际上人口外流有的时候不完全是钱的问题，还极有可能是受到更舒适的环境，更适宜的气候，更好的服务等因素吸引。“而且实事求是地说，东北的人力资源政策和南方经济发达地区相比的确落后，这也需要有关部门去反思。”宋冬林说。

大连海事大学的时建人教授告诉证券时报·e公司记者，牡佳高铁开通之后，必然会改变沿线城市人流、物流、信息流的流向和流速，流动人口可能要增多，但是常住人口减少的趋势并不会因此改变。交通条件的改变为农业、旅游业与之关联的产业发展起到巨大的推动作用，同时为中心城市提供服务的产业也有了发展基础，它会改变产业结构和人口类型结构，改变不了人口减少的趋势。“鸟类会根据季节的变化而进行迁徙，这是追逐自然环境的生存法则，人同样也是如此。东北地区人口外流，实质上就是‘阳光的转移’和经济中心转移所导致的。”时建人说。

今年5月，国新办举行新闻发布会，介绍第七次全国人口普查主要数据结果。会上，国务院第七次全国人口普查领导小组副组长、国家统计局局长宁吉喆介绍东北地区的人口变化情况时表示，东北地区人口的减少，受到自然环境、地理环境、人口生育水平和经济社会发展等多方面因素的影响。东北在我国处于高纬度地区，冬季相对漫长且寒冷，一些东北人口向比较温暖的南方迁移流动，这也是全球许多国家人口迁移流动的趋势性特征，欧洲、美国都有这种现象。另外，受生育观念、生育行为等因素的影响，东北地区的人口自然增长率长期低于全国平均水平。