最全楼花攻略：楼花科普、优缺点、购买流程与注意事项详解

Lisa

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超级通胀即将来临，越来越多的人计划购买资产以抵抗通货膨胀。公寓楼花同时具备不动产和投资的属性，20%的分期付款通常在2年左右分4次付清，具有强大的经济杠杆作用，可以在3-5年内获得可观的中期投资回报。今天我们就来给大家科普一下在加拿大该怎么买楼花，以及购买流程和注意事项等。

一、什么是楼花？为什么买楼花？

Pre-Construction，等同于国内的期房，加拿大也称楼花。目前楼花主要种类有为公寓(Condo Apartment) 、镇屋(Townhouse)和独立屋(House)。其中，公寓建筑周期最长，通常需要4-5年完工；House类楼花则需要1-2年左右即可交房。

在十年前在加拿大购买公寓楼花的群体，主要由无法承受独立屋价格的年轻人/小家庭和不想继续打理独立屋寻求downsize的老年人组成。随着加拿大人口不断的增加，寻求租金收入的投资者们也随之把目光投向了楼花。通常开发商只要求15-20%的首付（海外买家35%首付），且是分期付款 。买家不需要一下子拿出一大笔钱投入，在完工前有充分时间调整自己的财政状况。

二、楼花购买具体流程

1. 了解需求，搜索信息

首先买家需要确定自己的需求--自住还是投资，并以此来寻找开发项目。投资会着重点于地理位置和未来现金流，而自住会更看重面积户型和社区等因素。买家此时可以咨询专业的地产经纪推荐新盘，有时新盘开售地产经纪还会拿到优惠价格和激励条款。

2. 选定项目，研究细节

当买家遇到合适新盘，除了研究户型、价格、管理费和地税之外，还需要关注以下几点：

①开发商资质与口碑：买家可任意向地产经纪处了解开发商资质、历年项目、索赔记录及获奖情况。也可在google搜索有关开发商的评论。开发商的好口碑不仅能保证建筑质量，更能极大降低期房烂尾的几率。

② 政府开发费：如果买家仔细查看价格表，一般会看到政府开发费(Development Levy Charge或Levy Cap)。有少许开发商会免掉这些款项，大多数开发商会设置一个上限承诺费用不会超过特定额度。如果开发商注释买家需要负责全部款项并未设上限，那么买家要小心，否则会在过户时交付几万块额外费用。

③ 车位与储物间：通常车位与储物间有单独的价格，不包含在房款内。大部分楼盘限制一居室户型购买车位。买家如需要车位，一定要仔细阅读条款。

3.  签订合同，交付定金

当买家决定与开发商签订购买合同时，可以请地产经纪提前帮忙填写购买意向单(Worksheet)预留心仪户型, 此时买家可以请贷款经纪帮助办理贷款预批函(Pre-approval)。签订合同当天务必携带身份证件，支票簿前往。通常买家需要支付定金(大约$5000左右)，并会得到一本厚厚的合同，此时建议买家：

① 联系地产律师：聘请律师详细研读开发商合同，看是否有不合理条款或隐藏条款。通常开发商比较"霸道"，并不会修改条款，但买家至少要清楚自己签署了哪些条款，会出现哪些后果。

② 利用好冷静期：通常购买楼花会享有7-10天工作日的冷静期(Cooling-off Period)，根据不同省份，冷静期长短略有不同，如果合同出现任何问题或资金上出现任何问题，买家可以在冷静期内取消合同。

③ 转楼花条款：一般在合同中，开发商会说明是否允许转楼花(Assignment)、转让条件、转让渠道、费用如何。也有开发商会给出免费转楼花的激励政策，买家需要格外注意这部分条款明细。

4. 等待入住

在等待完工期间，买家还需要注意：

①支票跳票：因为分期首付时间跨度较大，买家一定要确保付款日期前账户里有充足首付款，如果支票出现跳票情况，买家需要付跳票手续费。

② 装修：开发商通常会在入住前一年左右开始毛坯房的装修，此时会通知买家选择装修设计和升级方案（upgrade）。买家若在基本设计内选择，则不需要花费任何钱；如果买家想要增加任何额外设施（例如百叶窗、额外橱柜），则需要按照开发商的报价付费。

③ 延期入住(Delay)：公寓楼花延期入住的情况在多伦多经常发生。Tarion规定开发商可以最多对入住日期(Occupancy Day)延期两次，且每次不可超过120天，并需要在原定入住时间前90天书面通知买家。如果开发商不符合以上规定，买家可以通过Tarion进行索赔。

④ 入住前验房（PDI）：通常入住前3个月，开发商会通知买家进行验房(Pre-delivery Inspection)。开发商安排的验房师会和买家一起进行验房，发现的问题将会在入住前解决。

5. 入住（Occupancy）

当买家收到钥匙入住之后，需要交付给开发商"租金（Occupancy Fee）"，因为在入住(Occupancy)和过户（Closing）期间，房屋的产权仍属于开发商。通常买家需要等待3-6个月的时间过户。有些开发商会禁止业主在此近期出租公寓，有些则允许出租。与购买二手房一样，买家可以提前准备房屋保险(火灾、盗窃等)，指定过户之日起保。

6. 过户（Closing）

这个阶段，买家最终成为了户主。在过户阶段买家除了需要支付剩余房款(全款或贷款)、相关税费和前文提到的政府开发费(Development Levy Charge)还需要支付律师费用、水电气安装费用。此阶段买家需提前联系好贷款并准备充足现金交付过户费用。

三、楼花交接时产生的费用

律师费(Legal Fee)：

由于楼花有两个Closing，一个是交钥匙可以入住的Occupancy Closing，一个是交割产权的Final Closing，所以买房律师也会收两笔Closing的律师费。Final Closing律师费与二手房相若，Occupancy Closing的律师费则各有不同；

水电气表安装费(Water/Hydro/Gas Meter Hook up Fee)：

大部分的建筑商会在Final Closing的时候让买家支付这些安装费，分别在$150到$400不等，加起来大概$1,000至$2,000；

入住费(Occupancy Fee，安省适用）：

当Condo单位已经达到了相关规定的可居住要求时，就要求业主入住了，这就是大家说的Occupancy Closing。但需要注意的是，虽然这时你有了钥匙，但是房子的产权(Title)还不属于你，相当于你在租用开发商的房子。这段时间的长短将达到10至12个月。在此期间每月发生的费用通常由3部分组成：(1)开发商预估的地税;(2)开发商代收的管理费;(3)尚欠开发商的房款的余款利息；

楼花转让费(Assignment Fee)：

在房屋产权交割以前，如果想转让屋购买合同，这个转让必须经过开发商的书面同意，同时开发商可能会收取转让费；

教育附加费(Education Levy)和建筑增容费(Construction Levy)：

这两项费用，都存在在房屋成本中，但是由于楼花交接的时间是有周期性的，期间如果政府提高收费标准，开发商就会要求买家支付。目前有些开发商，会推出附加费封顶的优惠，但是有些开发商会不愿意，这个买房时需要重点询问；

开发商的律师管理费(Lawyer society fee)：

有些开发商卖房子请律师来完成交易，却需要买家来付这笔律师费；

支票跳票费(Admin fee)：

在签署买卖合同的时候，通常你会给开发商的律师几张支票，当Occupancy Closing之后，你可能还会再开几个月的期票作为Occupancy Fee给发展商。如果开发商的律师在兑现你的支票的时候发生了跳票，则银行会对你收取手续费；

四、投资楼花有什么好处？

既然买完不能立刻入住，还需要等好几年，那为什么还有这么多人对楼花趋之若鹜呢？因为买楼花的好处有很多：

1. 在楼花建造完成之前，买家无需支付全款，只需要交付房子的一部分定金，通常为房子总价的15-20%，而且钱是阶段性付的，不需要一次性付完。对于很多首付凑不够、还没拿到身份的海外买家来说，就很有优势了；

2. 一般来说，楼花的价格通常会比现房便宜，或者和现房差不多，如果几年内房市良好且有一直上升的情况，那么等交房之后，再转手卖掉的回报很不错，因此很多人会买楼花做投资；

3. 楼花可以直接从开发商手里买，因此自主权很大，可以选择自己喜欢的户型，楼层，朝向，色调，也可以和开发商协商价格，甚至可以DIY一些装修，比如upgrade设施、把地板换成地毯等等。

五、投资楼花的缺点

1. 因为房子还没有建好，所以关于房子的一切都是未知数，最后的成果、质量可能会与图纸或者开发商承诺的有出入，买家需要自己承担风险；

2. 开发商有可能会延期交房，这种情况还蛮常见的，一般拖几个月还好，拖个半年一年的还挺耽误事儿的；

3. 很多开发商会对楼花转让（Assignment）或新屋再售（Resale）有限制，对于想投资楼花的人来说，一定要先看好合同，该楼花是否可以转让，或者是开发商会收取多少的转让费。

房市瞬息万变，买家需要对开发商做足功课并且咨询专业地产经纪，慎重做决定。

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