《四川省物业管理条例（修订草案）和（修订二稿）》建议

小区治理研究

〔编者按〕《四川省物业管理条例（修订草案）》共103条，《四川省物业管理条例（修订二稿）》共99条。实践、研究、指导（咨询）、培训小区治理工作二十多年的李冯川先生，对草案提出了19条书面修改建议和1条补充建议。对二稿提出了增加三项内容和16条修改建议。李冯川先生以专家代表角色参加四川省人大召开的《四川省物业管理条例（修订二稿）》座谈会，并以专家代表参加四川省住建厅召开的听证会。下面推出李冯川先生对草案和二稿提出的建议。以供业界参考。欢迎读者阅后留言！《四川省物业管理条例（修订草案）》修改建议 一、原文：第七条 …居（村）民委员会监督指导物业服务人和业主委员会工作，根据需要设立环境和物业管理委员会，依法协助街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理活动相关工作。★修改为：第七条…居（村）民委员会指导协助业主、业主委员会监督物业服务工作，根据需要设立环境和物业管理委员会，依法协助街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理活动相关工作。修改理由：居（村）民委员会是居（村）民自治组织，是特别法人；业主委员会是业主大会开展物业管理的常设机构，最高法司法解释为其他组织。二者在法律面前是平等的机构。现实中，居（村）民委员会对业主委员会的工作实际上缺乏指导能力，但居住在物业管理区域的业主本质上是居（村）民委员会辖区居（村）民，居（村）民委员会对辖区居民购买的物业服务有协助其监督的义务。 二、原文：第九条物业服务行业组织应当依法加强行业自律管理，推进行业标准化建设，规范行业行为，督促物业服务人诚信经营和服务，维护物业服务人合法权益。★修改为：第九条业主管理行业组织和物业服务行业组织都应当依法加强行业自律管理，推进行业标准化建设，规范行业行为，督促物业服务人诚信经营和服务，维护业主和物业服务人合法权益。修改理由：建立业主管理行业组织十分必要，有利于规范业主管理组织的运行，加强自律。业主管理行业组织就是业主大会联合会或者业主委员会联合会之类的社团机构。 三、原文：第二十二条 …筹备组由业主代表、街道办事处（乡镇人民政府）、社区（村）党组织、辖区公安派出所、居（村）民委员会和建设单位代表组成。筹备组人数应当为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的二分之一。…★★修改为：第二十二条 …筹备组由业主代表、街道办事处（乡镇人民政府）、辖区公安派出所、社区（村）党组织及居（村）民委员会和建设单位代表组成。筹备组人数应当为单数，其中业主代表人数应达到筹备组总人数的三分之二。…修改理由：筹备成立业主大会的工作，实际上都是筹备组中的业主代表在开展，其他那些单位的代表，并没有实际参与筹备工作，只是各司其职给予业主代表开展筹备工作以指导或协助。社区（村）二委成员多为交叉任职，且人员有限，故无需派2人参加小区筹备组。筹备组中业主代表人数不少于三分之二，是国务院《物业管理条例》里的规定，也体现了业主自主治理的精神。虽然在执行中，也有因为人数上占多数，个别筹备组中的业主代表不听从指导意见的情形，但是住建部门方面有制定管理规约、业主大会议事规则（示范文本）和街道办（乡镇人民政府）有备案的优势，极少数不听从指导意见的现象，基本都是乱指导被拒绝接受。把筹备组中的业主代表所占比例降低到二分之一，首先是违背了上位法（国务院规章），更重要的是为官方的不当指导开了绿灯，带有剥夺业主自主治理权的倾向。 四、原文：第二十九条业主委员会委员候选人可以通过下列方式产生：（一）十名以上业主联名推荐；（二）社区（村）党组织、居（村）民委员会推荐，业主可以向社区（村）党组织、居（村）民委员会自荐。鼓励和支持业主中符合条件的中国共产党党员、民主党派人士、人大代表、政协委员，法律、财务、工程等专业人员以及社区（村）党组织委员或者居（村）民委员会委员按照法定程序担任业主委员会委员。★★修改为：第二十九条业主委员会委员候选人可以通过下列方式产生：（一）业主自荐；（二）十名以上业主联名推荐；（三）社区（村）党组织、居（村）民委员会推荐。鼓励业主中符合条件的中国共产党党员、民主党派人士、人大代表、政协委员，法律、财务、工程等专业人员以及社区（村）党组织委员或者居（村）民委员会委员参选业主委员会委员。修改理由：1、实践中业委会委员产生方式，都是业主向筹备组自荐和业主向筹备组推荐，有筹备组，业主为何还要到社区（村）去自荐呢？这是增加业主和社区（村）双方的麻烦。应删除。2、只能鼓励那些特别的业主积极参选业主委员会，不能担任业主委员会委员，因为选举和被选举业主委员会委员是每一个业主的权利，具有特别身份或技能的业主不应该享有特殊权利，必须依法依规参选。 五、原文：第三十一条业主委员会应当履行下列职责：…（九）配合、支持居（村）民委员会依法履行职责，并接受社区（村）党组织、居（村）民委员会的指导和监督；…★修改为：第三十一条业主委员会应当履行下列职责：…（九）配合、支持居（村）民委员会依法履行职责，并认真听取社区（村）党组织、居（村）民委员会的指导和建议；…修改理由：对业主委员会的监督权,只有业主才拥有，而且业主的监督有投诉、联名提议罢免、诉讼等可行性措施。其他组织或个人即使赋予其监督权，实际上并没有可行措施进行监督，还不如将“监督”改为“建议”，还要容易落地一些。 （专家代表李冯川出席听证会） 六、原文：第三十六条业主委员会委员有下列情形之一的，由业主委员会按照业主大会议事规则终止其资格：…（三）一年内二次无故缺席或者一年内五次请假缺席业主委员会会议的；…★★修改为：第三十六条业主委员会委员有下列情形之一的，由业主委员会按照业主大会议事规则终止其资格：…（三）一年内二次无故缺席或者一年内五次请假缺席业主委员会定期会议的；…修改理由：这一条容易被不正派的业委会主任用来排除异己。比如异已出差，突然召开业委会，导致别人无法参会而缺席。因此，只能针对《业主大会议事规则》及《业主委员会工作规则》约定的业主委员会定期会议。因为定期会议明确了召开的大体时间、开会前7天需要通知每个委员。不能包含“临时会议”。 七、原文：第三十八条业主委员会任期届满前三个月，应当书面报告街道办事处（乡镇人民政府），组建换届小组。… 换届小组参照本条例首次业主大会会议筹备组的人员构成组建。★修改为：第三十八条业主委员会任期届满前三个月，应当书面报告街道办事处（乡镇人民政府），组建换届小组。…换届小组参照本条例首次业主大会会议筹备组的业主代表产生方式组建。街道办事处或社区居（村）民委员会及公安派出所应当派员参加筹备组指导、协助换届筹备工作。修改理由：业委会换届筹备工作，主要应当由业主委员会组织实施，开发商不需要参与，街道办或社区派员参与，主要是防止业委会擅权，公安派出所派员参与主要是维护治安。 八、原文：第四十条…拒不移交的，新一届业主委员会可以请求街道办事处（乡镇人民政府）责令移交。业主委员会任期届满，未产生新一届业主委员会的，上一届业主委员会与换届小组移交。★修改为：第四十条…拒不移交的，新一届业主委员会可以请求公安派出所按涉嫌侵占公众财物责令移交、也可以请求人民法院强制执行。业主委员会任期届满，未产生新一届业主委员会的，上一届业主委员会在街道办事处（乡镇人民政府）监督下列出清单签字确认，妥善封存后，临时存放在社区居（村）民委员会。修改理由：拒不移交的，新一届业主委员会请求街道办事处责令移交也不会有多大效果，由公安机关责令移交可能效果好一些。换届小区系临时机构，不具有接受和管理业主委员会管理资料的可靠性，可能还会造成责任事故难以追责。另外，业主委员会届满没有换届小组又咋办？ 九、原文：第四十二条住房城乡建设主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）应当定期组织开展业主委员会委员培训，提升履职能力。县级以上地方人民政府对本辖区内模范履职的业主委员会委员给予表彰。★★★修改为：第四十二条住房城乡建设主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）应当定期组织开展业主委员会委员培训，鼓励专业机构承接提升业主委员会履职能力培训。县级以上地方人民政府应当安排提升业主委员会能力专项经费、并对本辖区内模范履职的业主委员会委员给予表彰。修改理由：业主委员会能力培育只靠听几次法规讲座是远远不够的，专业机构项目化培育、专业人士开展陪伴式培育才能真正提升业主委员会运行能力。 十、原文：第四十三条一个物业服务区域由一个物业服务人提供物业服务。★★★修改为：第四十三条一个物业服务区域由一个物业服务人提供物业服务，鼓励专业服务公司承接物业服务区域的公共服务。修改理由：1、一个物业服务人服务一个物业服务区域，形成事实上的垄断经营，大量事实已经证明，一家公司垄断经营一个物业服务区域，损害广大业主合法权益。必须打破一家公司垄断经营一个物业服务区域的局面。具体办法就是鼓励一个物业服务区域既有一个物业服务人主管物业、又有多个专业服务机构提供专业服务。引导一个物业服务区域的物业管理与公共服务分别签订服务合同，细化服务内容，才能保障服务质量。2、国务院《物业管理条例》只对委托物业管理的管理方式，才规定了“一个物业服务区域由一个物业服务人提供物业服务。”而本条例不仅规范委托管理，也在规范业主自主管理。此处未加以区分，不仅限制了委托管理，而且还限制了业主自主管理，这样会助长物管区域的垄断经营。对促进物业服务步入现代服务行业十分不利。 十一、原文：第四十八条物业服务人应当按照物业服务合同的约定提供物业服务，并且履行下列义务：…（九）★★修改为：原文：第四十八条物业服务人应当按照物业服务合同的约定提供物业服务，并且履行下列义务：…（九）向业主告知并向业主委员会和业主大会报告物业服务事项和物业服务费用收支情况。（十）法律、法规作出的其他规定。修改理由:全国业主、政府部门都在声讨物业服务事项和物业服务费用收支不公开、不透明问题，强烈要求公开物管服务事项和物业费收支详细情况。《民法典》对此也做出了法律规定。作为地方法规，更应当注重业主和政府部门的关切、细化落实《民法典》的这项规定。 十二、原文：第四十九条物业服务人应当在物业服务区域内显著位置公示下列信息，以合理方式告知业主，并向业主大会、业主委员会报告：…（七）实施酬金制收费的，公布收支情况、收支预算；… ★★修改为：第四十九条物业服务人应当在物业服务区域内显著位置公示下列信息，以本物业服务区域互联网等合理方式告知业主，并向业主大会、业主委员会报告：…（七）公布物业服务费用收支预算、收支情况；公布共有物业经营情况及账目；公布维修资金账目；…修改理由：1、应当明确通过互联网向业主公示，有利于推进物管区域引进互联网。该项技术引进物管区域并不需要多大花费，当今市场上有较多免费或较低租金的成熟的物管区域互联网，方便业主在手机APP上查看。2、（包干制和酬金制）无论哪种物业服务方式都应该公布物管费预算和收支情况、经营共有物业情况、维修资金收支情况。千万不能将包干制物管排除在外。 十三、原文：第五十一条建设单位应当按照国家有关规定选聘前期物业服务人，签订前期物业服务合同，合同期限最长不超过二年。交付的专有部分面积过半数或者前期物业服务合同期满，业主有权重新选聘物业服务人。★修改为：第五十一条建设单位应当按照国家有关规定选聘前期物业服务人，签订前期物业服务合同，合同期限最长不超过二年，合同应当包含公共收益约定和物业服务费用预算清单。交付的专有部分面积过半数或者前期物业服务合同期满或业主共同决定，业主有权重新选聘物业服务人。修改理由：1、前期物业服务合同普遍存在形式化，根本没有严格约定物业服务人如何为业主提供质价相符的服务，尤其是对公共收益和物业服务费用关系到利益的内容，采取模糊化。因此，本条例应当弥补这个缺陷，要求必须附上物管费构成预算清单并约定公共收益的归属，杜绝采用“公共收益用于弥补物业费用的不足”的变相侵权行为。2、对于业主共同决定更换前期物管公司的，现实中有一种情形分期开发的建筑区划，现有的“交付的专有部分面积过半数或者前期物业服务合同期满”都不能约束到这种情形，所以，还应当加上“业主共同决定”。 十四、原文：第六十六条物业服务人应当建立、保存下列档案和资料：…（六）业主名册；…★修改为：第六十六条物业服务人应当建立、保存下列档案和资料：…（六）业主名册及联系方式；…修改理由：业主名册应当包含业主的联系方式包括电话或微信等。 十五、原文：第七十三条经业主共同决定可以实施自行管理。实行自行管理的全体业主应当通过管理规约就管理事项、实施方式、责任承担等事项共同作出约定。…★★★修改为：第七十三条经业主共同决定可以实施自行管理。实行自行管理的，就管理事项、实施方式、责任承担等事项依法作出业主共同决定。…修改理由：原文实质上限制了业主自行管理，因为提高了业主自行管理的难度。“全体业主应当通过管理规约…共同作出约定。”1、实行自行管理的，业主共同决定方式仍然遵循《民法典》的规定，不能写成“全体业主”；2、业主共同决定不应该规定为事前就在管理规约中约定。  十六、原文：第七十九条物业服务区域内按照规划设置的车位（库）…应当至少提前十五日以书面形式在物业服务区域内公示拟出租（售）车位（库）的数量、相关证明文件和租售价格及承租（购买）人条件等信息。… ★★修改为：第七十九条物业服务区域内按照规划设置的车位（库）…应当至少提前十五日以互联网等有效方式向全体业主公示拟出租（售）车位（库）的数量、相关证明文件和租售价格及承租（购买）人条件等信息。… 修改理由：原文“以书面形式在物业服务区域内公示”很容易被业主们忽视，开发商应当告知每一个业主知情才行。 十六、原文：第八十一条业主共有部分收益应单独列账。…物业服务区域专有部分面积占比百分之二十以上的业主或者人数占比百分之二十以上的业主对业主共有部分收益收支提出书面异议的，可以在街道办事处（乡镇人民政府）的指导监督下委托第三方机构进行财务审计。★★修改为：第八十一条业主共有部分收益应单独列账。…物业服务区域专有部分面积占比百分之二十以上的业主或者人数占比百分之二十以上的业主对业主共有部分收益收支提出书面异议的，可以在街道办事处（乡镇人民政府）的指导监督下组织业主审计小组或委托第三方机构进行财务审计。修改理由：财务审计机构审计财务，主要是对现有资料内容是否符合财物账务相关要求进行审计，往往与业主们质疑的问题（开支的真实性以及合规性）并不相关。所以业主也可以推选具有相应专业的代表组成“业主审计小组”核实收支的真伪。 十八、原文：第九十五条物业服务人违反本条例规定，有下列行为之一的，由县（市、区）住房城乡建设主管部门予以处罚： … （六）未按本条例第六十二条规定办理物业服务合同备案的，责令限期改正；逾期未改正的，处五千元以上五万元以下罚款；（七）未按本条例第六十六条规定建立、保存相关档案和资料的，责令限期改正；逾期未改正的，处一千元以上五千元以下罚款；…★修改为：第九十五条物业服务人违反本条例规定，有下列行为之一的，由县（市、区）住房城乡建设主管部门予以处罚： … （六）未按本条例第六十二条规定办理物业服务合同备案的，责令限期改正；逾期未改正的，处五千元以上一万元以下罚款；（七）未按本条例第六十六条规定建立、保存相关档案和资料的，责令限期改正；逾期未改正的，处五千元以上二万元以下罚款；…修改理由：（六）处罚偏重；（七）处罚偏轻。 十九、原文：第一百条违反本条例的规定，地方各级人民政府住房城乡建设主管部门或者其他有关部门，街道办事处（乡镇人民政府）的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予处分。★★修改为：第一百条违反本条例的规定，地方各级人民政府住房城乡建设主管部门或者其他有关部门，街道办事处（乡镇人民政府）的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，街道办事处（乡镇人民政府）的工作人员怠于履行指导和协助筹备业主大会选举业主委员会职责，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予处分。修改理由：街道办事处（乡镇人民政府）工作人员指导协助筹备成立业主大会选举业主委员会应当列为罚则之中，这些年里各地反应出来的筹备★业主大会失败的案例，很大一部分都是跟街道办事处（乡镇人民政府）工作人员指导、协助不力有关，甚至有些人故意为筹备工作增添难度，流于形式上的指导、并不给于协助。 二十、★建议增加的内容：（一）本条例征求意见稿，忽略了对高空抛物行为的制约内容。（二）本条例征求意见稿，缺乏对物业管理活动作为基层社区治理重要部分的相关各方的创新激励，应当鼓励业主委员会、物业服务人、以及社会组织、社区工作者等相关方的开拓创新。符号说明： ★ 代表普通修改意见 ★ ★ 代表重要修改意见 ★ ★ ★ 代表特别重要修改意见                          20201年4月26日 ———————————————————专家代表李冯川在听证会上发言 《四川省物业管理条例（修订二稿）》修改建议一、建议增加三项内容：（一）“物业费构成清单”作为物业服务合同附件，并向业主长期公示。（二）赋予街道办或乡镇政府设立业主大会和业委会换届的责任：物管区域达到设立业主大会条件的、业主委员会换届条件的，物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）应当组建筹备组并指导、协助筹备组完成筹备工作。（三）增加一条法律责任：街道办事处（乡镇人民政府）在组织筹备业主大会设立、筹备业主委员会换届召开业主大会会议工作不力，导致业主反应大的，对直接责任人员、直接负责的主管人员依法给予处分。二、建议修改十六处内容（一）第七条（最后一段）居（村）民委员会指导物业服务人和业主委员会开展社区建设工作，根据需要设立环境和物业管理委员会，依法协助街道办事处（乡镇人民政府）开展物业管理活动相关工作。（理由）居委会对业委会工作指导的内容应当是社区工作职责范围内需要业委会配合的部分，而不应当是业委会职责之内的工作。业委会的工作由街道办（乡镇政府）指导。（二）第12条下列事项由业主共同决定：（十）业主自行管理、物业费调整、业主委员会工作补贴、设立业主监督委员会、业主代表大会及其职责等有关共有和共同管理权利的其他重大事项。（理由）增加业主监督委员会，专门的监督机构比个体业主监督更加有效。（三）第十七条（最后一段）物业已投入使用但未划分物业服务区域的，或者业主申请调整物业服务区域的，由街道办事处（乡镇人民政府）或者县（市、区）人民政府住房城乡建设主管部门，征求相关业主意见后，提出物业服务区域划分或者调整的建议方案，并在相应区域内公示、公告，相关业主没有异议或异议理由不充分的，应予划分。（理由）例如成电花园二个各自独立、互不相关的小区，一大一小，决定共同事务时小的被大的代为决定，小的业主要独立，大的业主为了自身利益不愿分，业主共同决定就难以通过。（四）第二十一条（第二段）筹备组由业主代表和街道办事处（乡镇人民政府）、社区（村）党组织、辖区公安派出所、居（村）民委员会和建设单位代表组成。筹备组人数应当为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的二分之一。修改为：筹备组由业主代表和街道办事处（乡镇人民政府）、社区（村）党组织及居（村）民委员会和建设单位代表组成。筹备组人数应当为单数，其中业主代表人应当占三分之二。（理由）村或社区二委人手有限，不会派2人参加，但会派身兼二委的1人参加筹备组。现实中的筹备工作都是业主代表在做，其他方面的代表都不会做实际工作，因此业主人数还是应当占三分之二。（五）第二十二条筹备组应当履行下列职责：……（五）审核业主委员会成员候选人资格，提出候选人建议名单；修改为：（五）审核业主委员会成员候选人资格，组织符合条件的报名候选人推选正式候选人。（理由）委员正式候选人最好不由筹备决定，交由合格的报名人员互推互选比较公正合理一些。（六）第二十三条筹备组应当自成立之日起六个月内组织召开首次业主大会会议；逾期不能召开的，筹备组自筹备工作期限届满之日起解散。应重新组建筹备组开展筹备工作。（理由）不能一散了之，必须重新筹备成功。（七）第二十九条业主委员会成员候选人可以通过下列方式产生：（一）十名以上业主联名推荐；（二）社区（村）党组织、居（村）民委员会根据业主自荐和小区党组织的建议等，在奉公守法、公道正派、热心公益的业主中进行推荐。修改为：第二十九条业主委员会成员候选人可以通过下列方式产生：（一）业主自荐；（二）十名以上业主联名推荐；（三）社区（村）党组织、居（村）民委员会推荐。（八）第三十一条业主委员会应当履行下列职责：（9）配合、支持居（村）民委员会依法履行职责，并接受社区（村）党组织、居（村）民委员会社区建设工作的指导和监督；（理由）同前一（九）第三十七条业主委员会任期届满前三个月内未组建换届小组并开展换届工作的，街道办事处（乡镇人民政府）应当发出换届通知书，督促其履行职责。业主委员会未按换届通知书履行职责或者任职届满未组建换届小组的，街道办事处（乡镇人民政府）可以应业主书面要求，（删除红字）参照本条例关于首次业主大会会议筹备组的规定组建换届小组。业主委员会阻碍、拒绝换届的，作出的相关决议无效。（理由）无需业主书面要求。（李冯川出席省人大座谈会提建议） （十）第三十九条新一届业主委员会产生之日起十日内，上一届业主委员会应当在街道办事处（乡镇人民政府）监督下将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会。拒不移交的，新一届业主委员会可以请求街道办事处（乡镇人民政府）责令移交。仍不移交的，由公安机关依法处理。业主委员会任期届满，未产生新一届业主委员会的，上一届业主委员会向换届小组移交。修改为：业主委员会任期届满，未产生新一届业主委员会的，上一届业主委员会（删除向换届小组移交。）暂不移交，原业委会分管人员应妥善保管、不得使用。（十一）第四十一条不能依法选举产生业主委员会的物业服务区域，专有部分面积占比百分之十以上的业主向街道办事处（乡镇人民政府）提出书面申请，街道办事处（乡镇人民政府）应当组建该物业服务区域的物业管理委员会。物业管理委员会作为临时机构，任期不超过二年，依照本条例规定履行业主委员会相应职责，组织业主共同决定物业管理事项，推进选举业主委员会等事项。理由：要防止被利益关联方利用决定物管事务，故意不筹建业委会，故意成立物业管委会。因此必须删除物业管委会决定物管事项之内容。（十二）第四十三条一个物业服务区域由一个物业服务人提供物业服务。（增加）业主共同决定可以委托专业服务公司提供专业服务。（十三）第四十六条……（七）实施酬金制收费的，公布收支情况、收支预算；修改为：（七）实施物业服务收费的，公布收支情况、收支预算；理由：《民法典》物业服务合同规定的公开是针对所有物业服务，包干制不能例外。包干制实质“包赢不抱亏”（亏了就弃管）；包干制是掩盖高利润的幌子。（十四）第四十七条禁止物业服务人的行为：增加一条：（10）贿赂业主、业主委员会委员。（十五）第四十八条交付的专有部分面积过半数或者前期物业服务合同期满，业主有权（换成7应当重新选聘物业服务人。有权改为应当（十六）第六十六条通过招投标方式选聘物业服务人的，经业主共同决定，可以授权业主委员会在街道办事处（乡镇人民政府）或者县（市、区）人民政府住房城乡建设主管部门监督指导下通过公开招投标方式选聘物业服务人；业主委员会未产生的，经业主共同决定可以委托街道办事处（乡镇人民政府）或者县（市、区）人民政府住房城乡建设主管部门组织公开招投标选聘物业服务人。修改为：业主委员会未产生的，经业主共同决定推选业主代表组成招聘物业服务人工作组，在街道办事处（乡镇人民政府）或者县（市、区）人民政府住房城乡建设主管部门监督、指导下公开招投标选聘物业服务人。 建议人：成都市新兴社区发展中心李冯川 2021年6月9日