<p class="ql-block">成都的"信托制物管"怎样完善才可能合法？</p><p class="ql-block">成都大力推行的"信托制物管"存在违反《信托法》第七条的强制性要求——<span style="color: rgb(22, 126, 251);">《信托法》第七条 设立信托，必须有确定的信托财产，并且该信托财产必须是委托人合法所有的财产。 本法所称财产包括合法的财产权利。</span><span style="color: rgb(1, 1, 1);">去年我发网帖并撰文发表，文中指出只有每一位业主作为委托人与受托人签订委托管理合同，才是合法的"信托制物管"。但现实中难以做到每个业主签订委托合同。操作者便用瞒天过海之术，采用业主大会或业主委员会代替共有物业所有人和管理人的全体业主，与受托管理人物业公司签订信托合同。这样办操作上倒是简便了，却违反了《信托法》的强制性要求！</span></p><p class="ql-block">大家都知道，业主大会和业主委员会只有在《民法典》框架里才能按照业主大会决议签订《物业管理服务合同》，怎么可能装进《信托法》框架里，以共有物业所有权人和管理权人签订《物业管理信托合同》呢？</p><p class="ql-block">业主大会和业主委员会根本没有小区里全体业主的共有物业所有权和管理权，即使以业主大会或业主委员会名义存放的资金，也不是业主大会或业主委员会自有的，仍然是全体业主所有的。</p><p class="ql-block"><span style="color: rgb(237, 35, 8);">有人误解只要是经过业主共同决定的事项，就一定是合法的！</span></p><p class="ql-block">无论是《物权法》还是《民法典》都一致规定，业主共同决事项只能是物业管理及与物业管理相关事项，不能决定与物业管理不相关的事项。</p><p class="ql-block"><span style="color: rgb(237, 35, 8);">那就要搞清楚“信托制物管”还是不是物业管理？</span></p><p class="ql-block">什么是物业管理？对共有物业及配套设施设备管理维护服务、以及物管区域的环境卫生、绿化养护、安全秩序等共公服务。简单的理解物业管理就是对业主们的共有物业及其公共服务提供的一种服务。</p><p class="ql-block"><span style="color: rgb(1, 1, 1);">“信托制物管”还是物业管理吗?</span></p><p class="ql-block"><span style="color: rgb(1, 1, 1);">业主们觉得还是在交物管费，还是有物业服务人员提供服务。不是物业管理是什么？实际上“信托制物管”已经不是物业服务，而是将业主们的共有物业财产信托给物业公司，受信托的物业公司将业主们的共有财产以自己的名义进行经营管理。不是依照之前的《物权法》现在的《民法典》签订的《物业管理服务合同》，而是依据《信托法》签订的《物业管理信托合同》。</span></p><p class="ql-block"><span style="color: rgb(176, 79, 187);">那么，按照《信托法》委托人没有合法所有的财产或财产权利，将成员们的财产或财产权利设立了信托财产，会有什么后果呢？</span></p><p class="ql-block">《信托法》第十一条 有下列情形之一的，信托无效：</p><p class="ql-block"><span style="color: rgb(22, 126, 251);">(一)信托目的违反法律、行政法规或者损害社会公共利益;</span></p><p class="ql-block"><span style="color: rgb(22, 126, 251);">(二)信托财产不能确定;</span></p><p class="ql-block">(三)委托人以非法财产或者本法规定不得设立信托的财产设立信托;</p><p class="ql-block">(四)专以诉讼或者讨债为目的设立信托;</p><p class="ql-block"><span style="color: rgb(22, 126, 251);">(五)受益人或者受益人范围不能确定;</span></p><p class="ql-block">(六)法律、行政法规规定的其他情形。</p><p class="ql-block"><span style="color: rgb(176, 79, 187);">委托人（业主大会或业主委员会）没有信托财产，却以委托人身份签订了信托物管合同，结果就是所设立的"信托物管"无效！</span></p><p class="ql-block">北京大学法学院房地产法研究中心副主任金锦萍认为，信托财产的独立性是为了确保信托财产可以获得“破产隔离”，为此法律还规定了大量的规则。但是“信托式”物业管理模式中，作为信托财产的“物业管理权”是否可以同样适用相同的规则，目前没有法律支持。</p><p class="ql-block">金锦萍还认为，信托的目标主要是对信托财产的经营，追求经济效益，而物业管理服务的主要目标是为小区提供具体的服务，两者存在本质上的区别。“信托式”物业管理模式是将信托和物业服务规则简单地套用在一起，实际上是混淆了两者不同的功能和目标。</p> <p class="ql-block">以上四页，是我与《信托法》专家赵教授关于"信托制物管"的对话的截屏。</p><p class="ql-block">赵教授完全认同只有业主才是委托人，业主大会或业主委员会不能是委托人。</p> <p class="ql-block"><span style="color: rgb(22, 126, 251);">怎样修正"信托制物管"才可能合法呢？</span></p><p class="ql-block">第一种办法</p><p class="ql-block">去掉现行运行方法里的信托部分，完全回归到《民法典》框架内，以酬金制物管为基本模块，增加公开和监督二大功能，公开服务内容和服务经费。</p><p class="ql-block">第二种办法</p><p class="ql-block">只在业主人数较少的院落，动员每一个业主签订《物业管理信托合同》。</p><p class="ql-block">如果在业主人数较多的小区里实施，必须首先在《管理规约》里约定“双过三分之二的业主参加，其中双过半的业主签订《物业管理信托合同》的，全体业主遵守该合同”。然后按照这种约定执行。运作时起码要有小区的双过三分之一的业主分别签订《物业管理信托合同》。这样办，信托才有可能生效。</p><p class="ql-block"><span style="color: rgb(255, 138, 0);">即使如此，也未毕合法，因为《民法典》新增了《物业服务合同》为典型合同，对“物业服务合同”作出了法律规定！“信托制物管”采用的是符合《信托法》的“信托合同”，却不符合《民法典》规定的《物业服务合同》。</span></p><p class="ql-block">以下是一位同仁在我朋友圈帖子上的评论，全文复制于下：</p><p class="ql-block">”除您所述外，信托物业服务合同在法理上是否还存在与民法典"有名合同、典型合同的"物业服务合同"冲突问题，作为较信托法更高效力的民法典，将物业服务合同作为典型合同进行规定，业主、物业服务人等权利义务进行法定，实践中（含司法审判），一定是适用民法典规定。在民法典施行后今天，以信托为名的物业服务合同遭遇与不符上位法规定的挑战！“</p> <p class="ql-block">一开始我就说出了"信托制物管"存在违反《信托法》问题，也知道可以支持实施小区业主提起撒销权诉讼予以否定的方法。</p><p class="ql-block">但是我也看到了其中的公开内容和公开方式，比过去的酬金制有较大进步，很多业主欢迎这种公开。于是殷切地寄希望"信托制物管"向合法化完善。否则，行政推行越多，不合法物管小区越多。背离了依法治国方针，也背离了法治小区初衷。</p><p class="ql-block"> ——————————————————</p><p class="ql-block">以下再复制那位同仁网友的评论（仅代表评论者意见）：</p><p class="ql-block">“而实践中，信托制物业，谁来监督，一味的弱化业主委员会（反复强调不要以主体论），业主仍然不参与（信托制小区业主参与度低问题仍然解决不了），谁来监督，是社区、街办（能力不够）？还是顾问（课题推广人）？值得警惕的是，如果顾问与商业组织的利益绑定，势必会导致为其摇旗呐喊的"人"风险。</p><p class="ql-block">所谓信托制物业种种好，均可以通过物业服务合同进行约定，回归契约，回归法治才是王道。”</p><p class="ql-block"><span style="color: rgb(22, 126, 251);">（李冯川 微信号13350091770）</span></p>