就全兴花园第五届业委会选举筹备组产生致全体业主的一封信

社工工作号

筹备组

业委会

选举

业主

业主大会

全兴

方案

小区

意见

花园

各位业主、各位居民：
我们是金牛区社会组织促进会社工团队。首先恭喜大家渡过了一个平安、祥和的春节。春去春回，全兴花园物业管理服务品质提升问题还是摆在小区业主面前，必须要面对。
现就久拖不决的业委会换届选举筹备组产生的相关问题，跟大家作如下沟通：
一、首先，我们要搞清楚业主大会、业委会和筹备组的关系。
《民法典》第二百七十七条 业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
总之，业主委员会是由业主大会选举出来的。筹备组，是为了召开“旨在选举业委会的业主大会”而成立的临时性工作机构。业委会和筹备组，是两回事。
1、业主大会
业主大会由建筑区划内的全体业主组成，代表和维护建筑区划内全体业主在物业管理活动中的合法权益，通过业主大会会议行使权力。
2、业主委员会
据《民法典》第二百七十八条规定，选举业主委员会或者更换业主委员会成员由全体业主共同决定。应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
3、业主大会筹备组
筹备组是为召开业主大会做准备的临时性工作机构。《成都市业主大会活动规则》规定，筹备组成员一般在成员为5-15人。如果报名人数较多，一般采用报名人员相互选举的办法产生。
二、全兴花园业委会选举筹备组产生的几个方案
经报名和核查，共有94名报名人员符合筹备组成员的条件。如何从94人中选出真正有时间、有能力组织开展业委会选举筹备工作的人组成筹备组呢？小区业主有多种意见，现从法律政策依据、常规做法、先例、效率、成效等方面逐一列表分析如下：
目前，一种意见认为应当用业主公投的方式产生筹备组，也就是支持方案一。持这种主张，是因为担心筹备组不能公开公平公正的组织业委会选举，这种担心是因小区多年的纷争而引发的不信任所致。我们要正视的是：公开、公平、公正，是在筹备工作的具体程序和细节中来体现，需要合理地运用法律法规、知识、经验，并能运用现代技术手段来自证清白。
另外一种意见认为，应当从94人中直接选举筹备组，也就是方案二。这个方案，成功的机会也较高。但从选举结果看，这种方案较难保证目前小区现实存在的2种意见方都能进入筹备组，后期业委会选举筹备工作中争议会比较大，协调难度会增加，可能影响选举工作的进度。
我们曾经提出，以简单多数原则选举筹备组的方案，也就是方案三。经过一段时间的观察，我们认为这个方法虽然不违法，成功率也比较高。但是，2年来，小区的上访、上诉的事件较多，此方案一旦面临上访、上诉，由于缺乏充分的依据，又没有先例，选举结果是否站得住脚，将取决于仲裁方的创意意识，仲裁结果可能会使筹备组劳神费力却做无用功，给参与筹备工作的人员以打击。从长远计，这个方案，是不能继续推行的。
第四种方案要分2步走：第一步是2种意见方从各方符合条件的报名人员各推10名筹备组候选人；第二步，由94人从20名候选人中投票选出15名筹备成员。这种方法有力保证了2种意见方都能进入筹备组，且成功率高、效率高。
三、各种意见方务实的协商，是建设好全兴花园的关键。
全兴花园的建设，是全兴花园业主、居民自己的事。政府、社区不能代替业主，对小区内的具体事务做选择、做决定。
未来，业委会的选举、小区物业管理、物业公司的选聘、公共区域的使用、公共收益的来源与使用、历史问题的清理等等，更是需要持各种意见的人以真正务实的态度，坐下来协商。什么是真正务实？就是各种意见方都就小区物业管理服务的具体事务的解决提方案、想办法、做实事。什么是协商？协商就需要各种意见方适当进、退，达成一致意见。不讲事实、没有依据的言论，一言当道、排斥异己的作法，是不能成事的，于小区建设无益。
四、本机构在公开公平公正的推动业委会选举中的作用
我们在推动全兴花园公开公平公正的选举业委会中的关键作用有三个：一是有序推动，二是为筹备组开展业委会选举，提供法律法规、知识经验的辅导，三是从人力、技术手段上保证过程公开透明，有记录、可查证。
1、有序推动。

我们将立足小区实际，按照业委会选举的程序要求，从投票权人数、专有部分面积的核实、业委会候选人征集、正式候选人确定、业主大会的组织召开、开箱检验选举结果、过程印证材料的收集整理、业委会备案等方面，在此过程中可能会遇到很多困难，我们将充分听取业主意见，组织各方协商，全过程持续地、有序地推动选举工作。
2、向筹备组提供有关业委会选举的法律法规、知识经验的辅导。
业委会选举有比较具体的规范，具体问题上也有很多成功的案例可以借鉴，也需要辅以群众工作方法和经验。我机构有成功选举业委会的经验，有天府社区建设研究中心业主专委会、市区社治委认可的专家团队等人才资源背景，也有社会工作、社区治理等丰富的理论知识和实践，完全有能力向全兴花园提供相关支持。
3、从人力、技术手段上保证过程公开透明、有记录、可查证。
在技术上，我们将对业委会候选人报名、筹备组会议、业委会选举投票等重点环节进行录音、录相，并保存好纸质、电子记录，以备追溯、查验。
从工作人员上，我们将派出与本小区、本社区没有直接关系的人员进入小区开展投票工作，防止暗箱操作、诱导投票等。
还将成立由业主组成的、非筹备组成员组成的监票组，对整个投票过程进行全程监督，保证投票过程严谨、公开、公平、公正、透明。
可以说，在我机构的全力推动下，筹备组必然依法依规、公开公平公正透明的开展业委会选举工作，没有暗箱操作的空间和可能性。

五、机构对全兴花园筹备组选举的工作方案
我们将首先按第4种方案来推动开展。目前，还需要继续完成第一步工作，就是说服动员2种意见方各推出候选人。
如果不能产生2种意见方都有代表的候选人，我们将启用第2种方案，召集94名符合条件的报名人员进行直选，如果到会率达不到2/3，将不能行会。则最终采用第1种方案进行筹备组选举。
关于第1 种方案下的结果，前面已有分析，不再赘述。我们再次呼吁：要民主，更要讲理性，要比效率，要看小区物业管理提质的大局！只顾眼前之小进退，而失提升小区物业管理品质的大局，是否值得？望大家思考！
成都市金牛区社会组织促进会
2021年2月27日