拿地16年，一心只想屯。李嘉诚激怒中国西部最大的城

喝古坛老酒，交天下朋友！

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2020年9月23日，对李超人和他的子孙来说，绝对是面皮被撕裂示众的耻辱时刻。

成都市高新区的财政金融局发布了一份文件：

因和记黄埔地产（成都）有限公司存在捂地、捂盘行为，严重影响区域房地产市场平稳发展，经研究，禁止高新区金融机构向该公司及其项目公司提供新增融资、贷款，禁止高新区内金融机构向该公司进行重大资产重组提供帮助。

成都做到了中国很多城市，想做，却一直没有做的一件大事。

这是怎么一回事，会让中国西部最大的城市，成都，对香港首富：李嘉诚，忍无可忍，出公文进行「封杀」呢？

原来，早在2004年时，李嘉诚旗下的「和记黄埔」地产公司，制定了向中国西部进军的大战略。

通过土地拍卖的形式，先后竞拍得到了天府新城南的地王项目、温江新城区光华大道项目，由此正式入驻天府之国。当时轰动一时的地王，就是如今的「南城都汇」项目。

彼时，拿地总面积达到了1036亩，楼面价只有1030元/平方米，总价为21.35亿。

这被誉为「和记黄埔」地产在成都的1号作品。

作为超级大盘，「南城都汇」分8期建设，计划2.33万个单位（包括住宅及商铺），总建筑面积约超过250万平方米。

2年后的2006年，还没开发呢，「和记黄埔」就将「南城都汇」的土地抵押给中国农业银行、中国银行以及中国建设银行，共获得26.21亿的抵押贷款，比购买地块的总价还要高4.86亿元。

16年过去了，项目还没建设完成，只是推出了6期产品，第7、第8期则为现房/准现房状态，未出售房源合共达6750套。上一次开盘，是在4年前的2016年9月，当时推出第6期汇彩园，预售价格约为1.2万-1.6万元/平方米，到翌年9月升至1.65万元/平方米。4年时间过去了，这第6期汇彩园的参考价，已经涨到了2.65万元/平方米。

本来，成都市高新区，一直在催促「和记黄埔」地产，按照国家法律法规，以及事先承诺的进度，尽快完成第7/8两期的建设和销售工作。

没想到的是，「和记黄埔」地产反手打了一个巴掌，然后将成都人民的智商，按在地上摩擦：

7月23日，「长江实业集团」将「和记黄埔」地产成都公司一半的股权，即「南城都汇」项目的后2期，转让给了禹洲集团、成都瑞卓置业有限公司，作价约78.47亿元。

屯够了年头，土地升值之后，转手就卖掉，从此华丽转身，狠狠地羞辱了一下中国西部最大的城市。

真是有大爷的范。

成都市高新区，打落牙齿和血吞，忍无可忍之下，决意在本区，封杀「和记黄埔」。

没想到的是，李嘉诚旗下的母公司「长江实业集团」，针对传闻回应称，「和记黄埔地产有限公司」现在并非长江实业集团有限公司之附属公司，亦不是由集团控制：

公司所有发展项目均严格按照国家法规进行，并不存在囤地的情况。

然而，这种回应，更是是对围观群众智商的一种侮辱。

因为，囤地行为长达16年，是在今年他们卖出「南城都汇」项目之前，一直在做的，仅仅因为临时卖掉了子公司的产权，就想将16年来的囤地、捂盘行为，洗得一干二净。

这哪是曾经贵为亚洲首富、如今是香港首富的李嘉诚旗下的企业，所能说出来的话呢？！

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成都市高新区，不用为自己感到羞愧。

早在2018年1月，李嘉诚旗下的「和记黄埔」地产公司，就在重庆出售了一块地皮。

这块地是2007年拿下的。它位于重庆市南岸区，面积达164万平方米。在规划中，这块地为商住用地，将开发为集居住、商业、绿地和公共设施的大型项目。

当初的拿地总价为24.5亿元，折合每平方米760元的单价。

囤地满了5年之后，在当地政府部门的屡次催促之下，终于在2012年开工建设，部分住宅落成了，但是此后，大部分土地上面，只是零零落落地散布着几台挖掘机，做着挖掘的样子，却再也未见建筑立起，大部分土地依然处于搁置、落荒的状态。

时光荏苒，10年过去了，时光来到了2018年。

他们不打算继续开发了，转而出售。当初每平方米土地760元的单价，已经上涨到了每平方米7000元，总售价达到了200亿元。

10年时光里，几乎什么都没开发，从购入到售出，价格几乎是原来的10倍，净赚了175.5亿元。

早在2004年，国土资源部、监察部就联合下发通知，要求从2004年8月31日起，所有经营性的土地一律都要公开竞价出让，开发商必须及时缴纳土地出让金，如果在2年内不开发，政府可把该土地收回。

2007年，国土资源部加大对闲置土地的清理力度，以及对囤地开发商的查处力度，出台4条办法限定开发商囤地。其中就规定：每宗地的开发建设时间原则上不得超过3年。确保供应出去的土地能够及时开发建设，形成住房的有效供应。2008年，再出台文件《闲置土地处置办法》：明确土地闲置满1年不满2年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费；未动工开发满2年的，无偿收回国有建设用地使用权。所以，很多人会有疑问，囤地这么多年，为什么当地政府不无偿收回呢？

上有政策，下有对策。

这里的操作空间就在于，如何定义「动工开发」4个字。因为任何政策文件、办法中根本没有就彻底完工入市推盘的时间表，做出限制。也就是说，只要挖了地基，摆了几台挖掘机在土地上，就可以算「动工开发」了，容不得他人置喙。

李嘉诚的更精明之处是，用多期开发的大盘模式，将项目建设周期尽量拉长，象征性地盖一批、买一批，让监管层无从下口，以达到「屯地、捂盘」的效果。

在他的影响下，拍下土地——>囤地闲置——>转手出售，就成为了大地产玩家们惯常用的套路。

这样的套路，李嘉诚旗下的地产公司，除了成都、重庆外，还在中国大陆的不同城市，反复上演过。

北京的「誉天下」别墅，在地产界很知名。早在1993年，「长江实业」就作为大股东之一开始参与开发；2003年，完全拥有该地块；2005年，取得北京市住建委的施工证并动工，但不久又停工；2008年，重新动工。

项目占地面积为74万平方米，建筑面积为44.5万平方米，分三部分开发，第一部分预计2010年完工，第二部分2012年，第三部分2014年。我们查阅了「长江实业」2013年的年报，当时未完工土地又被切分为4个阶段，再度分期开发，预计最后的完工时间是2018年。

也就是说，这块74万平方米的土地，从1993年李家参与开发算起，彻底开发完成所需的时间是25年，相当于1/4个世纪，一代人已经从婴儿长大成了有“刚性需求”的青年人。

这块地皮上的房子单价，则从2千元，上涨到了10万元以上。

根据我们的调研，从2012年开始，李嘉诚旗下的地产公司，就没有在香港和大陆竞拍任何土地了。

翻阅「长江实业」2013年的年报，29个大陆项目中，只有10个项目处于已完工状态；有19个项目处于未完工状态，且最终完工时间普遍推迟到2015、2016年。

那么，他们会选择开发完吗？

3

在2017年接受媒体采访时，李嘉诚重点复述了自己的生意原则：

我一生的原则，就是不赚最后一个铜板。

他也从2013年开始，用自己的实践，做到了知行合一。

2013年8月，以25.78亿出售广州市的西城都荟广场和停车场；

2013年10月，把位于上海的东方汇经中心，整栋出售给交通银行，售价为90亿港元；

2014年2月，以24.8亿元出售南京国际金融中心，这是长三角地区有史以来金额最大的整栋物业交易；

2014年3月，「和记黄埔」以440亿港元（合365亿元人民币）向新加坡主权基金公司「淡马锡」出售屈臣氏24.95%的股权；

2014年4月，次子李泽楷以57.6亿元将北京三里屯地标建筑盈科中心出售；

2014年5月，「长和投资」清仓式出售持股多年的长园集团股权，陆续卖出70%的和记港陆股权、港灯电力20%股权；

2014年8月，以15.4亿元出售上海市虹口区北外滩盛邦国际大厦；

2015年2月，以5.2亿元人民币出售位于香港新界的商业地产物业盈晖；

2015年6月，旗下「电能实业」以61.4亿人民币的价格，向卡塔尔投资局旗下全资子公司出售港灯16.53%的股权；

2016年10月26日，「长江实业」以200亿元卖掉上海陆家嘴的“世纪汇”综合体，这是我国历史上最大宗的单一物业交易记录，持有这一综合体，除了带来了多年稳定的商业经营收益和租金收益外，还带来54.3亿元的交易差价收益；

2017年10月，「长实集团」以约402亿港元转让香港中环中心75%权益，把世界金融中心之一的核心物业转让了出去。

2019年10月份，李嘉诚将旗下的大连市西岗区黑嘴子项目，以约40亿元的价格，转让给了融创的孙宏斌，该地产项目是他在2011年花19亿元购得，一进一出，豪赚了21亿元差价。

我们粗算了下，从2013年开始至2020年9月份，李嘉诚旗下企业，抛售大陆、在港的资产达到了2500亿元人民币，而同期，在海外收购的金额近4000亿港元。

2015年，「长江实业」和「和记黄埔」重组成为新的「长和」系。根据公开的财务报告，2018年底，「长和」系的总资产为12322.44亿港元，其中，在港及内地的资产，分别是：700.33亿港元和724.05亿港元，加起来是1424.38亿港元，按此计算，在港及内地的资产占总资产的比重仅为11.55%。

李嘉诚在接受媒体采访、在「长和」上市公司投资者会议上，口口声声说过：

自己是中国人，对港有深厚的感情，绝对不会撤资。

他静悄悄地，抛弃了李家城和大陆，完成了在海外的资产布局。

4以四大家族为代表的地产商，牢牢控制了在港的既得利益财团，对港府主导的「填海计划」、加大土地供给政策，百般阻扰，推高房价，客观上造成其他实体行业萎靡不振。东方之珠，只能围着房地产、金融中心而打转，医药、互联网、芯片、高端制造等行业，统统与港无缘。

（图片：2013年集装箱码头工人在长实总部罢工）

同样地，大陆在1997-2017年的20年间，经济迅速发展，但是知名大城市发展出来的民生蛋糕，李嘉诚切走的那部分，是最丰厚的。

他们几乎什么都没做，只是持续不断地拿地，然后佯装开工，却很少推盘，制造出土地供给稀缺，供不应求的缺口假象。

为了拯救2008年起源于美国的金融危机，拉升我国经济，4万亿金额的基建计划推向了市场；为了平衡地方上的财政收支，改善基层老百姓的住房状况，2014年，又一个4万亿的棚改贷款，投向了市场。

这2个计划的初衷都是很好的，却被大地产商们所利用，他们早就洞穿了2017年之前的货币流动性宽松的盛况，囤地不出，乘着地价上涨的东风，切走了最大的民生蛋糕。

地产商们获得的每一分利润，都是购房人群一辈子的积蓄。

地方主政者、购房人群，只能束手无策地看着发展红利，被生生拿走。

新加坡是华人之光。然而，主政者李光耀，曾经很不屑地公开说道：

他可有制造一件行销世界的商品？

李嘉诚投资地产，收购港口、超级市场、电讯公司，生意十分成功，然而他不过顺市而行，依靠资本和垄断，与民生争利。

所以，对曾经的亚洲首富、现在的香港首富父子，我们真的没有一丝半点的尊敬的心思。

精致利己主义的商人，在中国大陆生意场上两面三刀，商品不曾造福于民，却攫取了时代红利蛋糕中最丰厚的一块，脚底抹油，溜得贼快。

走就走吧，永远别再回来了。