<p class="ql-block">加拿大的买房流程和中国的千差万别，如果你决定在加拿大购买一套房产，就需要充分了解加拿大的购房流程。从预算到选房，从签订购房买卖合同，到交收房屋，每一个过程都不能马虎。在此为你详尽解读加拿大购房全过程。</p><p class="ql-block">在加拿大买房，首先要找一个信得过的经纪帮你或自己通过互联网和线下资源查找房源，确定好房源后，需要依次通过以下程序，才能最终顺利购买到自己心仪的房子。</p> <p class="ql-block"><b>1. 明确所需，做好预算</b></p><p class="ql-block"><b>明确所需 (Set Goal)</b></p><p class="ql-block">首先明确自己的目标，是自住，投资，自住兼做生意还是换房？</p><p class="ql-block">自住的话，是以自住为主，投资为辅还是以投资为主，兼顾自住？</p><p class="ql-block">房子买来主要是自己住还是给孩子或者老人住？</p><p class="ql-block">自住兼做生意的要做的生意大概是什么？面对主要的是什么客人？</p><p class="ql-block">投资的目的是想将来升值转手？是买来拆除重建？还是出租经营呢？自己能承受的风险有多大等等…</p><p class="ql-block">做到自己心中有个大概的数。最好能和专业的地产经纪讨论和咨询一下，肯定能得到更多的想法和帮助。特别是新移民，对于新地方的风土民情和政策条例还不熟悉，一个可以信赖的地产经纪的建议就更是必不可少了。</p><p class="ql-block"><b>做好预算(Budgeting)</b></p><p class="ql-block">然后要看看自己的财政状况和预算，是全额付款还是需要贷款？</p><p class="ql-block">需要贷款的要先问自己以下的几个问题<b>：</b></p><p class="ql-block"><b>· 预算的资金能够购买多少价位的房产？</b></p><p class="ql-block"><b>· 首付能支付多少？</b></p><p class="ql-block"><b>· 能否承受每月的供款和房屋开支？</b></p><p class="ql-block">如果需要贷款，最好到银行或贷款机构办理贷款预批申请(Pre-approved mortgage)，看银行能给你什么样的利率和条件，贷款的金额能到多少。此预批利率和条件一般可以保留90-120天。此申请不用付费。有了这个贷款预批申请，能让你做到心中有数。既确保信用记录没有问题，在看到心仪的房子时可以迅速出击，又可以加大谈判优势。</p><p class="ql-block">多伦多的银行和贷款机构一般建议支付20%以上的首付。如果条件好的话,可以低至5% 首付。</p><p class="ql-block">但是要注意，如低于20%的首付一般需要购买保险。</p><p class="ql-block">新移民如果在信用和各方面条件还不是很成熟下，一般需要35%首付。</p> <p class="ql-block"><b>2. 选好经纪，挑选房子</b></p><p class="ql-block"><b>选好经纪 (Sale Representative)</b></p><p class="ql-block">在加拿大买房，通常都通过经纪进行，如果你是买房，不需要向经纪支付任何费用。买房经纪与卖房经纪分享卖方所支付的佣金。一个优秀的专业地产经纪，不仅能更好地协助买家分析房屋价值，提供意见如何合理化利用预算，让买家能购买到自己心仪的房子。</p><p class="ql-block">地产经纪都经过了正规培训和严格考核。从建筑物构造，到国家，省，市三级的合同法规，到银行贷款操作运用，借款法规，行业规则，土地管理制度，所有权制度，变更，转让，继承，评估，房地产租凭管理，税务，地产销售技能等都要学懂并能运用。得到执照后，每两年要续牌。这期间都有一些强制性的训练和考核以保持专业知识的更新和职业道德的达标。地产经纪有地产局数据库资料，其中的很多信息是一般买家无法获取的。</p><p class="ql-block">一个出色的地产经纪不单单是买卖房子的好帮手，还是生活上的</p><p class="ql-block">还有地产局是明令禁止没有持有效地产执照的人员带买方客人看房。而每位地产经纪都需购买保险，以便对客人和房屋买卖负责。经纪一次可以带买家看若干不同的物业，节省买家的时间，精力。让买家可以轻松，省心和放心。</p><p class="ql-block">每个经纪都有自己的专长和特点。其实对于买家来说，没有最好的经纪，只有最适合的经纪。根据自己的需求和性格，从可靠的途径找最合适的经纪。</p><p class="ql-block">当挑选好经纪之后，买方与买方经纪可签订委托，代理，授权协议。明确双方的责任和义务。</p><p class="ql-block"><b>挑选房子 (House Searching)</b></p><p class="ql-block">对于自己买房的目的和财政预算有个初步的认识，挑选好经纪,就可以去搜索和挑选房子了。</p><p class="ql-block">对房屋的价值来说，最重要的就是当然首先是地段。对地段选择其实就是对生活方式的选择。综合考虑例如邻居，工作地点，孩子的学校，银行，医院，交通，购物, 治安，社区配套服务设施，人文和自然环境及升值潜力等因素，再结合自己的最佳实际需求做出最后的选择。这个过程您可与买方经纪充分沟通交流。专业的经纪将结合你的具体要求和状况给你提供详细的分析和专业的建议，并筛选适合于你的房源，然后预约去实地看房。这样可以给您节省大量的时间与精力，选到最适合您和您家人的房子。</p><p class="ql-block">注意：Multiple ListingService (MLS) 是由加拿大地产协会拥有的 Listing 系统. MLS有两种: 一种是对公众开放的MLS, 提供房源大致基本信息，有一定滞后性。另一种MLS系统则是只有地产协会正式会员（地产经纪）才能进入的数据库系统。那里的信息是即时更新的而且可以查询到各种详细背景信息。例如房子之前每次的转手买入价, 周边房源最近成交价等.所以这也是选择合格地产经纪来买房的一个优势。</p> <p class="ql-block"><b>3. 起草合同，談判，簽訂合同，交定金</b></p><p class="ql-block"><b>起草合同 (Offer)</b></p><p class="ql-block"><b><span class="ql-cursor"></span></b>術語叫「下Offer」，這並不是一個生效的合約。只是買方提出的一個叫價和列出各種條件的起草文件。是買方的一個初步意向, 是買方的叫盤。</p><p class="ql-block"><b>談判 (Negotiation)</b></p><p class="ql-block">一般來說，針對買方所下的Offer,賣方會還盤（CounterOffer）。賣方會針對你的價錢與條件作出修改。通常會有幾個來回的談判。一個出色的地產經紀是能運用他/她談判技巧和經驗幫你爭取最好的價錢和條款。令你買房的風險減到最低，保護你最大的利益。</p><p class="ql-block">市場熱化的時期，經常出現搶Offer的情況。就是多個買家同時看上同一個房子，大家下Offer, 然後看誰的價格，條件等更符合賣家的要求，最後成功把房子「搶」下來。通常搶offer都會以超過叫價成交，同時合同的附加條款 (Conditions) 很少甚至沒有。</p><p class="ql-block"><b>簽訂合同 (Agreement)</b></p><p class="ql-block">直到雙方的價錢與條件都能接受，合同協議經買賣雙方簽訂確認以後，這份房產合約就算」准成交」。通常買方經紀會在Offer里放幾個附加條款 (Conditions) ，如貸款申請時間，驗房時間等。一般為5個工作日（Banking days）。</p><p class="ql-block"><b>交定金 (Deposit)</b></p><p class="ql-block">合同簽訂後買方一般需在24小時內交付約定定金，定金通常約為合同成交金額的5%。</p><p class="ql-block">買方交付銀行本票給賣方的經紀公司，存在其信託賬戶(Trust Account)內。這是法律規定的，絕對安全。如果Offer裡面有任何一個附加條款不成立，簽訂的買賣合同無效時，定金归还给买方，不会有损失。</p> <p class="ql-block">=============================</p><p class="ql-block"><b>Richard Zhou（周宏）</b>大多伦多地区专业地产经纪人。精通国语、日语、英语，具有多年的房地产买卖投资经验、对市场分析把握准确、房地产及相关专业知识丰富、谈判沟通能力技巧娴熟，是您在大多伦多地区置业、安家、地产投资及物业管理等方面不可或缺的好帮手。竭诚为您在房地产买卖、投资方面提供全方位的、最专业的服务！ </p>