《龙洲岛引发的多米诺骨牌效应》

易红

<p>一、【引子】</p><p>当你驾车行驶过韶关市浈江区百旺大桥时,当你清晨迎着朝阳在北江两岸绿化带上跑步时,当你遥控飞行拍摄器拍下北江两岸的美丽风景时,都会看到独处北江中央的一个江心小洲。</p> <p>一个自然天成的形似龙舟船的一块细窄长条的江心洲,大约南北长1500米,东西宽300米,名为“龙船洲”,现被称为“龙洲岛”。</p> <p>二、【实景】</p><p>时下站在百旺大桥上便可看到龙洲岛上一栋栋一排排红顶圆柱欧式别墅小高层洋房以及四栋小高层电梯房,再加上北江沿岸自然风光和小区内园林景观设计,整体勾勒出了一片高品质的生活和高档社区的品味感。</p> <p>景区内干净整洁、环境优美、复式独栋三层小洋楼建筑极具欧式风情,生活在这里给人一种舒适的感觉!</p> <p>清晨站在江边令人心旷神怡!</p> <p>晚上整个龙洲岛与百旺大桥互相辉映着美景!</p> <p>三、【近况】</p><p>然而近期这个龙洲岛上的一栋高级样板房建筑物上,赫然拉起了几条红色横幅标语:“五件齐全,合法建筑,禁止强拆,依法赔偿”金色大字在阳光照耀下十分醒目,过往车辆来往行人皆注目而行。</p> <p>随后几天便发生了几辆土方车压路,防暴警察进入、政府各级主管领导出现在现场,开发商和施工方与强拆者发生了肢体冲突,社区里的住户们众说纷纭,看热闹的群众不知所然,现场较为混乱,引来了媒体的关注。</p> <p>四、【回顾】</p><p>话说这个“龙洲岛”!</p><p>有点复杂,有点历史,有点棘手。</p><p>时间上溯到大约28年前,也就是在1992年5月以前,在开发建设前这里居住着韶关市浈江区长乐村和村头村部分村民。1992年5月经广东省人民政府批准建立韶关市粤北工业开发区,开发区位于韶关市区的西南端,辖南郊、西联、百旺、草鞋洲、沐溪五个片区,总开发面积约25km2,龙洲岛位于开发区的范围内。</p> <p>五、【简介】</p><p>为稳固龙洲岛岸线范围,防止水流冲刷洲头,粤北工业开发区组织实施了龙洲岛环岛防冲护岸工程,并对岛上地面进行了初步平整。</p> <p>广东省粤北工业开发区管理委员会1992年11月以粤发管[1992]52号文同意广东省韶关市粤丰物业开发公司对“龙船洲”(龙州岛原名)进行开发(见附件材料1)。</p> <p>时隔12年后,2004年12月7日,原韶关市国土资源局对位于广东省粤北工业开发区龙洲岛商业酒店及住宅用地进行公开挂牌交易,发证面积246004m2(见附件材料2)。同日,原市城乡规划局向原市国土资源局出具了龙洲岛地块的规划意见,明确该地块适作商业酒店及住宅用地(见附件材料3)。作为韶关市重点招商引资项目。</p> <p>六、【开发商】</p><p>韶关市悦华房地产开发有限公司(以下简称悦华公司),在2004年12月通过招拍挂获得了龙洲岛项目全部地块246004m2的开发权。</p><p>随后悦华公司向相关部门提交龙洲岛项目的相关立项申请工作。</p><p>在取得相应立项同意后,悦华公司相继办理了龙洲岛开发建设其他相关手续。</p><p>至此,龙洲岛项目建设“五证俱全”(包括国有土地使用证、规划用地许可证、规划工程许可证、建设工程施工许可证、商品房销售预售许可证)。</p> <p>七、【龙洲岛现况】</p><p>龙洲岛目前现已开发了北岛3期工程完工,南岛1期完工,2期停工。建成建筑物127栋,建成面积173359m2(占总规划建设面积的72.32%),已建成房屋套数955套,售出920套,岛内实际入住约480户2000多人(其中,户籍人口310户997人)。整体看上去是一个充满欧式风情、环境优美、生活舒适的高档社区。</p> <p>八、【整治通知】</p><p>2019年6月,龙洲岛南岛地产开发项目二期四证齐全,正在开发建设过程中,2019年6月5日、6日韶关市住房和城乡建设管理局、水务局分别向项目发出“暂停施工通知”,理由是项目占用“河道滩地”,未取得“水行政许可审批手续”,涉嫌违反《中华人民共和国河道管理条例》,要求开发商停止在龙洲岛上的一切建筑行为。</p> <p>九、【整治背景】</p><p>为深入贯彻落实习近平总书记生态文明思想和有关河湖治理的指示精神,全面加强河湖监管,对河湖管理范围内的:乱占、乱采、乱堆、乱建“等突出问题开展集中清理整治。</p><p>2018年7月以来,水利部部署全国开展河湖“清四乱”专项行动。根据水利部河湖“清四乱”专项行动部署,广东省水利厅下发了《关于做好“清四乱”专项行动现场核查工作的通知》(粤水利管[2018]112号)和《关于印发&lt;广东省整治侵占江河湖泊违法违规建设问题专项行动方案&gt;的通知》(粤水建管[2018]121号)。</p><p>2018年7月开展河湖“清四乱”专项行动后,省水利厅由遥感卫星判断龙洲岛开发建设项目共有3个图斑列入河湖“四乱”问题整治清单,覆盖龙洲岛的北岛和南岛。</p> <p>十、【整治内容】</p><p>按照中国水利水电科学研究院编制的《韶关市浈江区龙洲岛开发建设河湖“四乱”问题影响评估及整改方案编制成果报告》,经专家审评后,采取具体整治内容包括:</p><p>(1)对南岛西南侧突出的部位(西侧河道明显缩窄段)进行削平,并往北延伸到北岛规划建设学校的区域,同时拆除龙洲岛南岛西面在北江主流侧一栋由于削平后可能不稳且具有明显阻水作用的独栋建筑,使削平区域在不到10年一遇洪水时就能过洪;</p><p>(2)对龙洲岛南端尚未开发、停建以及相关区域进行地形恢复,基本恢复到2004年底未开发的地形高程状态;</p><p>(3)对岛上具有阻水明显的实体围墙等设施进行拆除或更换为可过水的栅栏;</p><p>(4)完善龙洲岛南岛已建的地下车库(总面积7248m2),配电等重要设施移出或防水处理,预留洪水进入通道,通道底高程不高于地下车库所在位置附近龙洲岛护岸高程使该地下停车场可作为洪水的临时蓄洪空间;</p><p>(5)对龙洲岛附件水位壅高河段河床进行适当疏竣清淤;</p><p>(6)将岛上的全部污水就近接入城市污水管网,输送至污水处理厂后统一处理;</p><p>(7)对龙洲岛南岛未开发区域、停建区域及削平区域进行生态恢复和滨水娱乐空间建设。</p> <p>十一、【问题所在】</p><p>尽管龙洲岛房地产开发各项手续齐全,且获得广东省政府一类居住用地规划批复。</p><p>但由于龙洲岛地处北江河道中央,属省管河道范围。在龙洲岛开发建设之初的2005年3月24日原韶关市城乡规划局向韶关市水利局发函征询龙洲岛地块作为城市建设用地的防洪要求和标准(韶城规函[2005]34号,见附件材料15)。</p><p>2005年4月1日韶关市水利局复函原韶关市城乡规划局,并提供了龙洲岛所在河段20年一遇的设计洪水数据。</p><p>同时,明确指出20年一遇以上设计洪水数据需委托有关设计单位做相关计算与分析,并编制建设项目防洪评价报告报韶关市水利局初审后报省审批(韶市水函[2005]7号,见附件材料16)。</p><p>但一直到2018年7月,龙洲岛开发建设已有近13年多的时间,该项目的防洪影响评价工作一直没有开展?也没有取得有关水行政主管部门审批的合法手续及行政监管?</p> <p>十二、【停工之苦】</p><p>自从2019年6月6日被责令停工停产停售后,到现在2020年12月,在这一年半的时间里,开发商便遭遇了一系列的问题,苦不堪言,求助无门,多次打报告、递文件、送资料,求见政府领导,均没有得到明确答复。</p> <p>工程项目中的供货商、材料商、建筑商、施工方均受到极大程度的影响,又反作用于开发商。现场设备闲置,材料腐烂,人员窝工、民工讨薪、追讨货款、合同违约、现金冻结,资金链断掉,现有住户怨声载道,负面影响不断升级,实际上也影响了韶关市政府和城市社会公众形象以及可能会引发的一系列社会隐患问题。</p> <p>目前所有问题仍悬而未决,项目未来走向不明,企业处于生死边缘,停工造成剩余八万多平方米建筑面积无法继续开发建设,前期已完成设计、报建、土方、桩基、地下室、销售中心、示范区建设等,投入巨大,加上施工单位停工索赔等,开发商直接及间接损失巨大。</p> <p>停工导致开发商150多份合同无法继续履行,涉及130多家单位及3亿多元的合同金额,众多施工单位苦苦等待复工通知,年底将至,接下来将是接踵而来的追债、维权、闹事、诉讼索赔等事件,目前已有六家施工单位提起诉讼,五家单位发出律师函,开发商将面临空前压力和危机,政府也将面临巨大的维稳压力。</p> <p>如果龙洲岛不能按原规划方案开发建设,则地块对外公示过的规划方案将发生重大变化,开发商无法向各方解释和交代。整改方案中拆除合法建筑及住户围墙、缩窄削平堤坝岸线减少安全退距、毁掉园林景观、对施工工地恢复2004年地貌标高等措施将导致业主对自身房子合法性、居住安全性的担忧,必然引发业主维权及安全利益诉求,不利于社会稳定。</p> <p>停止合法房产买卖的网签业务导致开发商与项目开发建设的利益关联方(代建单位、施工单位、业主等)权利与义务关系发生重大变化,房屋买卖、过户、抵押被冻结,人为增加诉讼索赔,使损失不断扩大,令企业雪上加霜,社会谣言四起,负面影响巨大。</p> <p>停工以来,政府在没有事先与企业协商沟通,也没有文件或口头通知的情况下三次冻结开发商网签业务,令开发商措手不及、被动应对。</p> <p>由于市住建局或过度解读水务局的停工通知,或出于自保,不敢验收已竣工具备验收条件的两栋高层住宅,只是我们无法按合同约定时间向客户交楼,被迫向客户支付违约金。</p> <p>十三、【开发商说理】</p><p>(1)开发龙洲岛15年的时间,政府相关职能部门怎么都没有提出还需要办一个水利手续?</p><p>(2)15年后发现问题也不是我们开发商的责任,我们应是受害者!</p><p>(3)政府相关部门没有按照法律法定程序流程进行,今天发通知,明天进场,没有时间给到开发商;</p><p>(4)对项目整体配套工程伤害很大;</p><p>(5)对业主的权力有侵犯;</p><p>(6)对已开发的和未开发的项目产生了巨大的经济损失;</p><p>(7)从社会层面对我们开发商也造成了很不好的负面影响,说什么风水不好了,被停工了,有问题了等等。</p><p>(8)当年韶关市政府对龙洲岛地块管辖权不清晰!</p><p>(9)政府部门多,各管一块,条块分割,监管疏漏,各种条例有所冲突,政策环境有所变化,都是导致问题所在的原因。</p><p>(10)房地产行业主管单位就是国土规划住建局和房产登记中心,没有人通知我们还要报水利部门。</p><p>(11)政府行为的三次护堤筑坝工程都将龙洲岛排除在外?</p><p>(12)在我们得到这块地时,没有政府相关部门提供原始防洪防震等相关数据资料。</p> <p>十四、【维权之路】</p><p>作为开发商,十五年一路走下来,都没有任何问题,现在突然被列入在清理“河湖四乱”当中,实感冤枉!并且所有责任都让开发商背锅?而且因停工停产停售造成的巨大经济损失让开发商陷入了崩溃边缘。同时,也开始了艰难的维权之路。</p><p>在历时停工15个月期间,开发商积极配合调查,提供证据材料,向市政府打了二、三十份报告陈述项目合法性、要求准许项目复工,几次预约主管领导求见,但均未有结论性处理。</p> <p>十五、【问题争点】</p><p>(1)龙洲岛在1992年5月前未成为广东省粤北工业开发区时地形、地貌、地段、河位原始状态的数据报告没有?</p><p>(2)广东省粤北工业开发区管理委员会1992年11月以粤发管〔1992〕 52号文,同意广东省韶关市粤丰物业开发公司对“龙船洲”(龙洲岛原名)开发(见附件材料1)粤丰物业公司对龙洲岛是否修改河道?加固堤坝?进行围垦?砌筑护岸?等做了哪些工程动作?</p><p>(3)此工程动作是否有经过省市水利部门及相关部门是审批?监管?验收?</p><p>(4)龙洲岛实属江心洲!</p><p>环岛四周是否有达标的防洪?抗震?等级标准?</p><p>(5)而北江两岸河堤防护及江心洲(龙洲岛)是否同属同一政府相关部门管辖治理范围?</p><p>(6)龙洲岛是否可以规划为商业酒店及住宅用地?</p><p>(7)龙洲岛是否属于河道滩地土地性质管理范围?</p><p>(8)龙洲岛是否符合土地规划城市规划?</p><p>(9)是否还需要经过水利部门审批手续?</p><p>(10)如果需要,那么在漫长的15年当中,政府相关部门、监管部门为何没有通知?催促?检查此项手续等一系列的政府行为?</p><p>(11)如果龙洲岛定性为“河道滩地”属于整治“河湖四乱”范围?那龙洲岛土地是不可以挂牌出让的,而对该土地性质的认定属于政府行为。</p><p>(12)如果因为历史原因,龙洲岛在围垦、护坝等工程建设上没有报批水利部门,没有相关防洪设计数据资料,而造成现在开发商被列为“河湖四乱”,被认为“缺手续”也不是企业的责任。</p><p>(13)当初河道、防洪、滩地等水利部门的技术数据,政府相关部门是否提供给开发商?</p><p>(14)1992年粤丰公司对龙洲岛筑坝填土等施工作业图纸数据,政府相关是否提供给开发商?</p><p>(15)对专家提出的7向整改内容,是否是开发商主体责任造成?</p><p>(16)7项整改内容产生的巨大经济费用应由谁来承担?</p><p>(17)专家论证报告说对龙洲岛开发建设后对防洪的影响使用的表述为“可能”“轻微”。</p> <p>十六、【专家意见】</p><p>由中国水利水电科学研究院和水利部防洪抗旱减灾工程技术研究中心二政府机构部门,就针对“龙洲岛”问题进行了科学勘查、数据分析、模型实验局理论研究,他们从龙洲岛地形、地貌、地质、地震、堤防工程、水利枢纽及水电工程、行洪断面影响分析、洪水淹没影响分析、两侧河道流速影响分布,对北江水生态系统的影响、对岛上生态环境影响等逐多方面进行分析,给出了影响评估及整改方案编制成果报告批稿,并提出了整改三方案。</p> <p>十七、【三个方案】</p><p>为消除龙洲岛开发建设对洪水产生的影响,整改方案考虑三种不同的方案,以供方案比选。</p><p>方案一是完全恢复龙洲岛原状以消除洪水影响,即完全恢复龙洲岛为开发建设前的状态,包括拆除岛上建筑、将岛上地形高程完全恢复到开发建设前的自然状态,以消除龙洲岛开发建设对洪水带来的影响;</p><p>方案二是岛上整改加邻近区域蓄洪补偿消除洪水影响,即在岛上采取一定的措施结合其他区域进行蓄洪补偿以消除洪水影响;</p><p>方案三是完全在岛上整改以消除洪水影响,即在岛上尽可能采取整改措施以消除洪水影响。</p> <p>十八、【政府行为】</p><p>(1) 2020年9月,辖区政府浈江区水利部门书面通知开发商配合调查、来现场勘验,并口头告知龙洲岛问题解决“路径”:整改-去图斑—销号—调整规划。</p><p>(2)2020年9月15日韶关市自然资源局通知市不动产登记中心暂停龙洲岛开发企业房屋登记、抵押、买卖业务受理,理由是“配合市政府的整治工作”。区政府领导口头告知开发商要求配合政府整改工作,并指出项目被停工是因为开发商未履行办理水利部门审批手续,属过错方,应承担整改费用。</p><p>(3)2020年10月9日辖区政府浈江区水利部门通知开发商停止违建行为(针对已建好的一栋独栋建筑)。</p><p>(4)2020年10月13日辖区政府浈江区水利部门通知开发商限期自行拆除“阻水的独栋建筑”(拆除该独栋建筑是整改措施之一)。</p><p>……</p><p>(5)2020年12月23日辖区政府发来关于拆除龙洲岛南岛独栋建筑物(映月花园S1幢)的通知。</p> <p>十九、【开发商律师说法】</p><p>本所律师查阅了开发商提供的25个文件资料文本,认为:</p><p>(1)认定本项目属于“河湖四乱”范围缺乏充分的事实依据。本项目所涉龙洲岛为有堤防的江心洲,则堤防、护堤地即堤防迎水侧以外滩地属于河道管理范围,本项目开发建设范围并未占用上述范围。因此,认定本项目属于:“河道滩地”及河道管理范围缺乏事实基础和法律依据。</p><p>(2)龙洲岛土地使用权挂牌转让及开发建设具有合法性,龙洲岛不属于河道滩地和河道管理范围。</p><p>(3)韶关市相关部门在无充分事实基础和法律依据的情况下,责令贵司停工,并给贵司造成了财产损失,贵司可依据《中华人民共和国国家赔偿法》的相关规定向韶关市住房和城乡建设管理局、韶关市水务局等部门主张相应损失。</p> <p>二十、【开发商法律诉求】</p><p>根据目前龙洲岛的整改方案,项目复工无望,我司损失惨重,为避免损失持续扩大、失控,妥善解决项目赔偿及我司当前困难,特向市政府提出以下诉求:</p><p>(1)依法重新审查项目“四乱”责任问题,在未经司法判决的情况下,收回对开发商责任的错误定性,依法依规整改。</p><p>(2)公开龙洲岛拍卖前的项目地块资料和中国水科院所做的专家论证报告。</p><p>(3)政府尽快行文下发结论性文件,不能复工通知,要求各施工单位尽快撤场,指导我司与各施工单位终止合同,及时止损,妥善解决纷争,避免损失继续扩大,维护稳定。</p><p>(4)建立沟通管道,安排相关部门与我司协商停工损失及土地损失赔偿补偿事宜。损失包括:①停工时工地已投入的损失,包括勘察设计、土方工程、桩基础工程、地下室工程、现场材料设备损耗、施工单位索赔。②拆除一栋三层商业创业。③推毁的示范区园林绿化损失。④不能再开发建设的土地损失等。以上直接、间接损失预计4亿元人民币。</p><p>(5)协调法院对涉及龙洲岛诉讼案件暂缓立案、暂缓判决、暂缓执行,解封企业财产及账户。</p><p>(6)尽快恢复我司房屋买卖网签业务,给予我司生存希望。</p><p>(7)协调金融机构,解决我司部分应急资金的贷款问题。</p> <p>二十一、【协调结果】</p><p>我们期待能够有一个好的结果!</p> <p>二十二、【解决方案】</p><p>一个好的解决方案,应从多角度和长远利益来考虑!</p> <p>二十三、【龙洲岛未来】</p><p>城市,因水而灵动!</p><p>北江河浸入了韶关市的血脉之中,让这座城市富有生机和活力!而江中的龙洲岛犹如河面上的一叶绿洲,成为城市中的美景。</p><p>如何开发利用好这块宝地?是摆在政府面前的问题!</p><p>“绿水青山就是金山银山。”我们期待龙洲岛的未来!</p>