欢迎［住宅］业主试行物管新格局

小区治理研究

新时代城乡住宅物管区域怎么管?成都市新兴社区发展中心城乡小区治理专家李冯川理事长，集20多年住宅物管区域业主大会治理的实践、研究、指导经验，首倡《新时代城乡住宅物管区域新格局》。描术了新时代城乡住宅物管区城怎么管的问题。住宅物管新格局，是怎样的新格局呢？2020年12月12—13日在长沙举行的“中国第二届自管小区经验交流会”上，李冯川发布了《新时代城乡住宅物管新格局》。此帖发的PPT是新物管的"框架"，是精华部分。 首先总结了近30年旧物管的四个弊端：（1）一个公司管理一个物管区城；（2）政府旁观，业主买单；（3）单个业主难以主张物管权利；（4）利益驱动，物管区域的矛盾根源。 概括起来：旧物管的本质——盈利性物管。有句动物保护广告词"没有买卖就没有杀害"，物管小区里的诸多矛盾纠纷，究其根源都是利益驱动所致，导用广告词"没有利益驱动就没有小区矛盾纠纷"。不斩断物管的盈利，也就是说不终结现有的盈利性物管，是无法彻底根除物管矛盾纠纷的！ 然后，提出了"新物管架构"。对旧物管进行"开刀手术"，架构起新物管最显著的特点：分离旧物管的物业经营管理与公共服务。住宅物管区域，如果实行委托企业管理、服务，既可以委托一个公司，分别签订《物管合同》和《公共服务合同》。也可以分别委托不同的公司签订合同。住宅物管区域，如果实行自管或自管与委托管理相结合，可以全部自管，也可以自管物业，委托专业公司公共服务。 新物管的本质——"福利性"物管。城乡居民自管物业，期待着政府在适当时候提供或购买"公共服务"。 新物管架构，需要勇于创新的业委人落地开花、生根发芽，才能收到应有的社会效果。李冯川及其创建的公益机构成都市新兴社区发展中心，无偿支持全国前一百个住宅物管区域实行新物管。 “新物管”运行起来十分简单：拆开现有的“物管内容”和“公共服务”，形成二份合同，一份《物业经营管理合同》，一份《公共服务合同》。或者将公共服务分类成"公共卫生"、"公共绿化"、"公共秩序"等多个专业服务合同。新物管运作方法，其中的重点在完善《小区管理规约》、《物管合同》（草案）和《公共服务合同》（草案），以及竞标选聘专业服务公司。 《物业经管理合同》遵照物管法规办理。《公共服务合同》参照物管法规，着重按"合同法规"办理。实现在合同中约定每个被服务者对公共服务都有监督权及其独立的诉权。 衷心希望全国住宅区域业委会勇于创新，尽快运行"新物管"。呼吁一切从事城乡小区治理的政策制定者、基层执行者、一线的实践者、與论导向者，重视和推行新物管，尽快将"盈利性物管"推向"福利性物管"，从根源上结束居住区域的矛盾纠纷！ 成都市新兴社区发展中心小区治理咨询热线（028）85566105作者李冯川联系方式（手机微信同号）13350091770 全国第二届自管小区经验交流会 大会主会场：湖南省长沙的"九所（号）宾馆"五号楼九所（号）宾馆毛泽东主席多次出巡入住之处。