体悟时代 踏浪前行【拙见长春楼市潮起潮落】

于鸿顺

【序】春潮涌动 时代烙印

中国改革开放42载，与时俱进，万象新天。作为80的我，没有历经1978年中国改革开放的第一次浪潮，也没有见证1980年时代先行者深圳特区的扬帆启航。但是却深刻体会到改革开放，对于祖国、对于百姓、对于生活带来的变化，《周易》乾卦有云：“元亨利贞”——万物创始，磨难风顺，有利前行，沧桑正道。而作为地产“老炮”的我，亲身体验到了这种变化，并从中感悟与成长，有幸见证长春城市变化与房地产行业的潮起潮落，地产人不畏风雨的一往前行，敬天爱人的同时，审时度势，把握最佳时机，借势而为，争立潮头，踏浪前行。

致敬伟人：改革开放总设计师

旧貌新颜，体悟变化

我的故乡在东北中心城市—长春，它是吉林省省会，被誉为北国春城、汽车城、电影城、森林城、大学城。连续九次蝉连“中国最具幸福感城市”，中国十大科研城市第六位。汽车工业基地与电影制作基地历史底蕴深厚，同时还是中国轨道客车、光电技术、应用化学、生物制品等工业发展的摇篮。诞生了著名的中国一汽、长春电影制片厂、长春客车厂、中国科学院长春光机所和长春应用化学研究所、长春生物制品研究所等。长春也曾是伪满新都，因此建有伪满皇宫、南湖公园（皇龙公园）、地质宫（八大部之一：日伪皇宫新宫内府旧址）、净月潭国家森林公园等具有历史、人文旅游景观资源。但作为中国老工业基地也有顽疾与包袱，如人浮于世的官僚、机构臃肿的低效、缺少活力的沉闷。1996年至今长春的变化可谓日新月异，城市与人的心态都在向利好快速精进。

长春2019年GDP 5904亿元，增速3%，全国排名第34，2020年上半年GDP为3058.22亿，增长1.2%，已全面超越沈阳，近大连，预计年底超越大连成为东北第一经济强市。

第一变化：在于城市中心。现在长春的城市中心双心多点，城区各自有中心。主中心在人民广场，除去原有以卓展百货为代表的商业区与中银大厦、香格里拉为代表的商务区，沿人民大街向南延展，主干道人民大街旁的在建华润万象城与宝能中心将成为未来的城市地标。2006年随着市政府的南迁，新城副中心南部新城启动，历经15年，成为行政、文化、公园、住宅最集中的片区，钜城华亿购物广场已开业，高端定位紧邻双线地铁的远大百货也将在2022年开业，地铁6号线完工进入倒计时，届时实现与已投入使用的1号线近距700米换乘，南部新城副中心将再次提升。

第二个变化：在于交通。要致富先修路，长春2007-2008年大兴交通，拓展至四环成为交通刚需。除了已有的轻轨，2011年开始修地铁，2017年多线投入使用，新线与延长线同步建设。目前已规划到7条地铁线（含延长线）与1条空港线，预计2025年全部完工。2012年迎来长春“高架快速路”时代，五条主干道同时开修，一时间长春路路都在绕行，处处都在修路。随后进行合理规划，按需逐步修建高架快速路。2020年8条轨交同时在建。长春龙嘉机场二期扩建的T2航站楼已于2019年投入使用，2020年将启三期扩建，全面配合长春空港经济圈计划，中韩国际合作示范区、兴隆保税区未来可期。

第三个变化：在于产业提升。已经卓有成效的是：一汽改制，徐留平挂帅，红旗品牌涅槃重生，一汽重归国之重器，民族品牌与销量振奋人心。长光卫星引领中国民用卫星发展，吉林1号太空献礼春城。轨道交通客车厂正式与南车合并，成立行业巨头中车。生物制药行业美誉全国，举足轻重。教育资源整合，师大吉大小中初高新、北湖、净月区多点布局，合并后的吉林大学成为综合性国家重点大学，理工大学、东北师大、航空大学、农业大学众多学府共同培育大量高素质人才。光机所、物理物、生化所与大学进行深度教产合作，培养大量科研创业公司与人才。华为、阿里、科大讯飞等高科技企业纷纷进入长春，为长春产业结构注入新活力。房地产高速健康发展，使长春城市面貌更具朝气，更多的年青人愿意留下来，与长春共成长。

2017年长春进入地铁时代，中心城市新轨交框架已然铺开；2018年长生疫苗事件引发全国行业关注，同时发现长春生物制药产业如此庞大与集中；2019年长春扩城，代管公主岭。一汽成为春晚分会场，红旗品牌落地，HS5\H9车型如愿热销，一汽复苏再现汽车城荣光，汽车支柱产业助力城市经济上行。2020年长春提出四大板块：长春国际汽车城、长春国家区域创新中心、长春国际影都、中韩（长春）国际合作示范区。2019年公主岭（人口108.2万，4058平方公里，约长春1/4面积）划入长春代管，管辖面积增加到4000多平方公里，总面积在全国省会城市中排名第三，大长春概念雏形可见，人口总量突破800万，城区人口500万以上，位列中国特大城市（特大城市全国13个，超大城市北上广深，人口过千万）。五年一小变，十年一大变，宏观预期的长春两个万亿级（汽车产业+电子信息产业）、五个千亿级（高端装备制造业+食品农产品深加工业+医药医疗业+影视文创业+现代服务业）产业集群已开始布局；微观可见的空港经济起飞、欧亚卖场扩容大商圈、人民大街南高速口改迁激活永春板块、吉林大路与世纪大街互通立交桥、东部快速路延长线完工并投入使用、硅谷大街延长线至范家屯、新建绕城高速（未来或许成就5环）等利好消息不断。诸多利好加持，长春有可能将成为东北唯一一个国家中心城市（全国9座，分别是北京、上海、天津、重庆、成都、武汉、郑州、西安），城市红利时代即将到来。

《2020年全球创新指数报告（GⅠⅠ2020）》長春进入全球前100强创新集群，排名全球第87位。这是对长春众多科技园与老牌科技型企业实力诠释。

行业衍进，体悟冷暖

2003年从业房地产，从销售、策划到项目负责人，一路走来，历经阴晴圆缺的世间百态，回首时风云已淡，只余墨香。时刻自醒“靡不有初，鲜克有终”，拙笔粗略将长春地产发展历程一一再现，也许功力所限，未得精要，仅供参考。长春地产从2000年取消福利分房，实行货币安置为始，分为三大阶段。

第一阶段：野蛮生长（1998-2008），这时有地就有钱，借鉴南方房地产开发模式，房地产成为财富杠杆，播下种子，就有收成的粗放扩张阶段，城市均价区间在2240-4047元/平。由于入行接触的第一个项目是富豪花园，因此了解1996年长春第一个花园小区的前世今生，也羡慕过98年后南湖畔的一众豪宅，如威尼斯花园、富苑花园等。2000年随着万达长春明珠的销售火爆，2001年长春进入外埠地产年，万科、鸿基国际、天安抱团入长春，一时间业界惊呼“狼来了”！2002年，本土发展商亚泰、星宇等25家开发商提出：“无理由退房”，这一年冰火两重天，大家说地产遇冷，但销售面积却提升了50%，进入年去化150万平门槛。2003年感触最深的是除了非典疫情，就是长春东南板块的繁花似锦，特别是临河街上中海水岸春城、富奥花园、园丁花园、新加坡城、银湖柳苑、水乡人家六盘齐发，成为城市置业热点，中海水岸春城多层1980元/平均价成为区域价格标杆，由此中海地产踏上长春1哥之路。2004年从融创上城初次见面的“您好，长春”，到天安第一城的为“1%成功人士打造”的认同，长春东南富源区初见雏型，再到上海绿地城的西部启航，还有小户型多盘SUPER STAR。龙嘉机场动工带动吉林大路迎宾路沿线发展，净月的大面积集资建房，临河街的全线火力爆盘，年去化量爆增至近300万平。2005年国家宏观调控政策频出，市场年交易下降，成交均价锁定在2566元/平。2006年新国六条如风过耳，市政府南迁、大举棚户区改造、绿园区四盘（新奥蓝城、吉粮康郡、西城国际公馆、天嘉水晶城，西部供应量达长春1/3，）联动，中下旬市场井喷，年去化量首次问鼎500万平。2007年长春楼市、股市全线飘红，呈井喷之势，1年6次加息、提高二套首付与基准利率、收紧银根与提高各大行的储备金比率、90/ 70政策，国家调控政策频出，却无法抑制地产高歌猛进势头，去化量达到600万平，均价2876元/平，连夜排号买房，一号难求的情况，多次上演，也产生“倒号”的新生产业。2008年金融海啸席卷长春楼市，吉林省推出22条救市政策与取消90/70限制，但收效甚微，红五月引发第一轮热销风潮后,6月为分水岭,首开销售率50%成为分水岭，但是也有审时度势，利用性价比抢占先机的千套军团，如中海国社1544套/年（高层不分楼层一口价3700）、保利罗兰香谷1200套/年（集团指导采用低开高走首开策略）、鲁辉国际城1300套/年（大体量、低开高走首开策略）、美景天成2814套/年（小户型，低价走量策略）。年去化量回落到约500万平区间，成交均价年底冲击四千。

第二阶段：黄金十年（2009-2018），是长春房市精细化与标准化质变的十年，城市均价从四千到九千多，近破万。 2009年国家4万亿刺激内需，股市下行到3000点震荡，房市却量价齐升，成交均价破4千，年成交量超800万平。2010年称过山车年，国家调控政策相继出台，全年1200万平供应量，供大于求成定局，年去化量走低到600万平，但成交均价上涨1500元/平，年底奔6000元/平。5月后寒冬来袭，进入观望期。为刺激需求多卖房子，全员营销+团购频出，一切为了销售。4月加入长春万科，亲身参与万科洋浦花园的全员营销的不易，现场历经八里堡保利百合得湾开盘砸盘公关危机事件始末，金九银十也见证了万科蓝山与惠斯勒小镇的逆市开盘。2011年国家限购令下发，年内加息3次，操盘万科柏翠园首开，劲销13.4亿，均价1.7万/平，刷新万科集团开盘金额记录。万科多盘联动，超越中海，成为长春地产1哥。成交量持续走低，但成交均价波动中上涨，正式破6000元/平。2012年印象最深的是人民币升值,股市崩盘。柏翠园作为城市豪宅标杆经历了2期开盘受股市崩盘影响 ，同一时间不少已交定客户纷纷放弃购买，致使开盘不尽人意。年成交量缩至400万平区间。2013年受一二线城市房价暴涨影响，长春城市量价齐升，均价上涨约400元/平，达到6800元/平左右，去化量稳步提升至700多万平。2014央行930房贷新政出台，两孩政策助力人口红利，不动产实名制让二手房市场悄然活跃，市场供大于求，8月出现现房销售与打折风暴，9月房交会各种优惠与开盘预热活动此起彼伏，10月22个项目开盘或加推，其中有15个新盘，进入库存时代。2015年市场下行，国家为去库存取消限购，但效果不佳。成交均价年底跌至6500元/平，成交量小幅收缩。力旺康城吉大附小正式开学，项目借势大卖，学位房至此开始更加火爆。同时绿地城加持北师大，销售业绩看涨，无奈东北绿地内优外患，不得已全线停工。蓝色港湾降价千元也上头条。本土开发商发力：国信央城8号领衔长春精装标准；伟峰东樾有颜值更有实力，位居年成交金额第一，理念、设计、品质封神，二手房中介集中涌现，专注渠道的带客通与房房网入局。2016年为了去库存，推出15条去库存新政，减免交易手续费，鼓励购房。长春新区落地，北湖成为热点区，吉大慧谷开学。年底吴中PK华润，以楼面5414元/平含泪拿下师大慧仁旁地王。此年成交量破900万平，城市均价稳定在6500元/平左右，有火箭点火之势。2017年房价坐上地铁时代一路飞驰，城市均价终破七千，年去化量略有下浮，开始刚需市场向改善过渡。新区发力下高新南与北湖成为必争之地，学区房发力高新南，慧谷、慧仁、尚德带涨区域楼市。中海地产北湖连下5块，誓回巅峰。华润以6475元/平再下南部新城地王（华润紫云府紧临地块）。吴中桃花源以苏州园林+新亚洲建筑风格领衔长春新中式风格潮流。首次听闻本土嘉惠地产以工程品质获得业界赞誉，成为工艺工法学习标杆。2018年3月中央两会定调“房住不炒”，因城施策，稳字当头。长春政府出台多轮楼市调控政策，稳定房价，从三环限购，严审预售证，预售价格，整治市场乱象，到公积金提取设置上限，一切为了稳价。其中吴中桃花源2期开盘委托第三方电商变相提前收取订金受到整治，多家发展商就限价问题被房地局约谈。9月1日下文新出让土地的新建装配式住宅，市区条件成熟区域全装修，并给出政策绿色通道，长春进入精装时代。5月中铁建以楼面价6616元/平获取北湖地块，成就长春新地王。力旺康城凭借学区房以年成交额21.46亿问鼎长春单盘销冠。高新南、北湖以地产+教育模式称雄，净月大牌开发商先后发力。整体市场年量价齐升，全线飘红。城市均价破九千（上涨约2000元/平/年），年成交量首次突破1000万平。二手房活跃，带客通与房房网壮大。

第三阶段：理想丰满（2019-未来）。2019年政策平稳，长春楼市依然凭借精装之势，城市均价破万，量价持续向好。政府管理进入精细化透明时代，一房一价网上可查，新版征信系统上线，根治购房假手续。教育部对民办教育“十四禁”，严禁招生入学与房地产挂钩，学位房退出历史舞台。政府倡导钥匙与产权一起交，中海景阳公馆精装房全面打样。长春与公主岭同城化，范家屯楼市焕发生机；莲花山孔雀林项目、世茂莲花山小镇、金鹰世界综合体、冰雪大世界、天定山滑雪场项目相继启动，令长春聚焦莲花山休闲旅游板块。华润六盘案名公布，多盘联动，声势无双。恒大花溪开盘，警察封路，220辆大巴，万人摇号，创长春之最。阳光美湖天地1200人抢348套房，再现久违的日光盘。长春万科首次入列百亿年度成交金额榜首。融创洋浦一号以单盘28.15亿/年销售金额夺冠。传统营销媒体势弱，反而渠道称王，带客通与房房网（1999年软银孙正义向注资贝壳投资10亿美金，2020年贝壳收购房房网，改名为贝壳找房）经纪人日渐壮大，成为营销拓客的支柱。高新、净月、北湖、绿园土地出让相继出现楼面价超6000元/平地块，地价推动楼价上升。限价落地可查推动一手房销售（特别是品牌开发商项目，出一手房低于二手房成交款的倒挂现象），使二手房交易量下滑。2020年非典疫情平稳，2月21日长春售楼处复工，恒大集团率先为负债率瘦身，全国75折优惠浪潮来袭。3月长春四大板块新规划出炉，确定长春未来建设重点。4月西站青怡坊国际旅游文创产业区落地，绿园西部新城崛起毫无悬念。南新南、北湖、净月之后，范家屯成为置业热点，6月燕京十里、万科向日葵小镇相继成功开盘，伟峰后续跟进拿地加入组团，再加上硅谷大街延长线如期完工的加持，顺利以高性价比承接高新外溢客户，由此可见未来范家屯将更加光彩照人。下半年形势急转，各大楼盘开盘去化量50%魔咒再现，量降价不降，零首付、首付长分期、赠车位、精装降毛坯等促销手段层出不穷。商住楼盘，由于人口流动性差，租赁市场萎缩，除去地段绝对优势外个别项目，多数销售惨淡。7月城心豪宅依然老而弥坚，华润最贵住宅备案价诞生2.8万/平，面积170-260平，7月以4.39亿位居长春成交金额排行榜首位。烂尾盘复活季，其中北湖的龙翔集团连收三盘，龙腾英才时代表现不凡。首次入长外埠开发商喜居忧参半，招商与旭辉首战失利，金地与龙湖平稳过关。8月滨河东区拆迁补偿评估方案惊显，最后补偿费用在1.4万/平左右，超越红旗街，力度空前之大。万科星光城开盘热销。9月恒大新安生态小镇霸屏，精装4888元/起，开盘85折，成为置业焦点。长春史上最贵预售价最高项目（商住）亮相：长春宝能中心，最高价6.9万/平。长春被住建部约谈第29天，“长七条”出炉，首付20%购房福利消失，限贷：首套不得低于30%，二套不得低于40%，三套及以上不予贷款，引发地产项目新一轮抢签。10月最后的“银十”，各大楼盘抢售开始，本土楼盘相继推出低首付（零首付、一成首付、首付长分期等）、内部贷、特价房等应对策略。恒大国际新都4字头超级大盘首次开盘。

登高远望，妄谈未来

有句玩笑话：“大富靠国家，中富靠政策，小富靠勤劳”。对于长春未来楼市的预判 ，有人说看2008年开盘不过半的复苏历程，也有人借鉴2010年供大于求的去化，但我凭经验，感觉长春楼市触底后又进入新一轮波浪式前进阶段，短期内成交均价在政府调控下，不让涨也不让跌，只能按计划经济有小幅波动，市中心与城市边缘价差进一步拉大，综合后城市均价徘徊在1万出头。房住不炒会持续很长一段时间，首付20%福利将成为过去式。供大于求实际对市场影响会在2023年左右集中爆发。以史鉴今，长春量价齐升至少需要5年一个复苏周期，但是长春是否能在明年申请国家中心城市成功？这是影响楼市走向的最大不确定因素。至于明年市场下行还是平稳前行？城市均价何去何从？年去化量何时问鼎1500万？城市置业的热点区域？这需要深入的分析与预判，存在众多的不确定性。

 

影响价格与去化量走势的应该有主要三个要素：第一，城市红利。第二，政策。第三，区域运营。

 

第一个要素：城市红利。国家层面：假设长春成为第十个国家中心城市。随着人民币升值，投资渠道单一，当下投资房产成为家庭资产保值与增值第一首选，这种需求长期存在与观望，入局只是时间问题。城市层面：如果长春成为国家中心城市，人口与经济实力将全面提升。下一步公主岭并长，四大板块同时发力，城市竞争力与聚吸力加强，开源节流的吸纳人口：利用大学与优势产业增加省内、全国、国外居住人口净流入量，降低年青人外流，形成长春第一轮人口红利，实现目标城区人口过500万，管理区域人口过千万，妥妥进入特大城市。随着长春多个文旅项目相继落地，增加外来流动性消费力入长，助力第三产业升级；汽车、电子信息、航天航空、生物制药、影视相关产业板块的扩张与升级，带来城市经济的繁荣；人民币升值与未来电子货币发行，GDP快速增长，经济向好，人均城市收入将有所提升，刺激楼价与需求进一步增长，突破现有量价天花板。

 

第二个要素：政策。国家层面：房住不炒是一定时间段内的主导政策，金融方面针对房地产收紧钱口袋，重点督查负债率（万达是前车之鉴，恒大正在全面减负债），房地产业开发贷会更加困难，针对银行房贷也会进行计划经济的“放风筝”。并且尝试用旧改代替棚改，以此给楼市降温。房价可以涨，成交量可以提，但必须是平稳上涨，不能影响民生，这是政府底线。城市层面：虽有“长七条”，但对比沈阳“沈八条”还是相对宽松，预留了窗口期。沈八条首套贷款不低于30%，二套贷款提高到50%，三套及以上全款，并规定首付必须一次性付清，严禁首付分期和首付贷。眼前对于品牌开发商首付分期和首付贷基本上没有什么操作空间，但是本土发展商却可以通过首付分期与首付贷将这个门槛降下来，刺激刚需与投资需求前置，但是大家也清楚这需要与时间赛跑，关窗只是时间问题。另外随市场竞争加剧，品牌开发商也有采用低首付、首付分期策略的可能。所以明年红五月是必抢的上市与销售的关键时间节点。长春政府推动土地出让的同时，也在提升棚改项目的力度。2020年长春楼市土地供应量将会是5年来最大（3633公顷），四大板块约占70%；棚户区改造量比去年翻了近一翻，约占住宅供地29%。根据中原9月数据长春商品房住宅累计库存958.35万平，按照19年平均销售速度计算（月均85.16万平/月），当前库存可销售11.25个月。10月26日统计2020年已出让住宅用地1665万平，其中已动工未销售土地面积是464万平（已售436万平），年底库存约1700万平左右，明年再加上今年已出让未动工土地面积765万平，供大于求已成定局，但按长春楼市发展轨迹预判，这种库存压力会在2-3年后集中爆发。今年依然以棚改项目为主，旧改仅牛刀小试，抢国家“棚改停，强旧改”政策末班车，但这种政策延期性不会太长。

 

第三个要素：区域运营。区域正常以城区划分：老城区（朝阳、南关、绿园、二道、宽城、经开、高新、净月）与新区（2016年国家务批复成立的长春新区：长春市高新技术开发区、北湖科技开发区、长德经济开发区、空港经济开发区为主）划分，以发展成熟度划分：中心城区（复兴城区含朝阳经济开发区、绿园西部新城开发区、汽开区）与远郊新区(公主岭范家屯与大岭、双阳奢岭、农安新安合作区——合隆、烧锅、开安3镇+太平池生态经济区、兴隆山保税区、莲花山旅游度假区、九台卡伦湖区、德惠长德区等)。今年确定的四大板块：长春国际汽车城（公主岭+汽开区+朝阳开发区、西新工业集中区、高新区）、长春国家区域创新中心（经开、高新、北湖）、长春国际影都（净月、莲花山、双阳奢岭）、中韩（长春）国际合作示范区（长德、空港）。不妄论各区发展，只谈个人粗浅看法。

国际汽车城:公主岭区域的范家屯与大岭均有看点，范家屯临高新，硅谷大街延线明年开通，直接吸引高新外溢置业客户与投资客，并且区域周边拥有大量汽车配套工厂，有直接消费客群。万科向日葵小镇、嘉惠燕京十里成功开盘打样，带动区域内众多楼盘并头前行。大岭方向恒大花溪谷火爆开盘，年底又有伟峰拿地的加盟，低开高走的投资前景看好，但当地产业落地是关键。朝阳开发区一直低调务实，拥有大量汽车配套工厂，缺居住用地供应，明年东安与新星宇项目陆续落地，开创“有公园、有学校、有商业”三有新都市生活，将给波澜不惊的区域带来不同城市复兴面貌，打通任督两脉，充满活力。汽开区品牌开发商汇集，有万科、保利、旭辉，邻近的绿园西部新城借西客站与青怡坊文旅综合体发力，明年片区内大众央著、保利阅云台、润德华城、頣高住宅项目即将上市，汽开区在售的万科西宸之光、旭辉理想城、保利熙悦、中铁逸湖项目也将持续加推，片区项目扎堆，八仙过海各显其能，绿园西部新城与汽开区相邻区域将成为老城区热点。

公主岭范家屯硅谷大街在售楼盘

汽开区与相邻绿园区（特别是绿园西部新城经济开发区）楼市供应量。

长春国家区域创新中心：经开、高新、北湖原本都是改善性产品主导区域，但随着房价过万必须考虑总价，已悄然向品质刚需过渡。经开区最成熟也最具影响力，在全国219户国家级经开区中综合排名第28位，处于全国第一梯队，目前楼市供小于求且量价平稳。高新区（也称高新南）是长春新区中最成熟的富源区，人文素质高，配套完善，学区资源目前是推动楼市前行的主力，吸引全城关注，特别是相邻的南部新城，整体供需两旺，量价平衡。北湖区（曾是高新属地，称高新北）是长春发展最快的区域，而且品牌开发商聚集，拿地价格屡创新高。供大于求的局面显而易见，为何品牌开发商执意看好？是因为有工业大学、吉大英才、师大明达、十一高学校，还是在建的吉大崇文学校资源？还是因为新城吾悦广场开业，欧亚北湖购物广场与龙翔国际商务区完工投入运营将近，补足了商业商务的区域空白？于是，带着疑问我走了一趟北湖，特别是参观北湖科技园后，给我留下深刻印象与思考。北湖以IT产业、航空航天 、生物制药三大支柱科技产业为主，周边有中国科学院光机所、地理所、应化所等国家级科技单位，科技研发氛围浓郁，符合国家刚颁布的科技自强自立发展趋势。佐丹力健康连续纳税10亿、安沃安新生物是中国最大合资企业、长光卫星中国民用卫星领域佼佼者，“吉林一号”系列卫星，每年都得送上太空几颗，据说bilibili卫星都是它提供的，特别是近期朋友圈发的公司给员工配了80辆奥迪车，令人羡慕不已。虽然高品高价让投资客离场，但科技产业园吸虹效应不断涌现，大量国内外、创业科技企业入驻，将带来大量外部进入区域消费客群，北湖人文烙上的科技的印迹，产城融合，人居携手产业共进。

北湖科技园

长光卫星

国际影都：长春是电影城，历史底蕴丰厚，但由于墨守成规，近些年缺少市场化影响力的影片，业界影响力有但声名不显。也没有像横店一样有全国影响力的影视基地。所以国际影都产业的复兴，需要时间，也需要万达的资源整合、精心打磨与用心运营。人居地产方面，借东师华蕴、慧泽学区优势，顺延生态大街与南临河街热度，伊通河畔万科星光城与万达星光半岛已启动，顺利开盘。未来房地产片区发展主要依托：1-本区域内影视产业发展，主要看万达利用住宅养产业，产业反哺住宅策略具体落地时间，预估需要长线打磨（万达茂领军的先导区5年起步，全部完成至少10年以上），如动画学院等相关大学迁入，带动产业人口进入与消费；2-周边区域楼市带动，净月城市板块生态大街与明年开通南临河街一线已各校名盘成聚集效应，考虑明后年高速口迁移后出现的永春板块，连接人民大街的净月快速路与袁家窝堡地铁站的开通，随城市外延，慢慢具备城市化属性，去近郊化印象。净月旅游板块中心在天泽大路区域，目前定位偏向高端化，局部意向客群外溢向双阳奢岭方向，未来康养政策落地后，将推动净月旅游板块进级发展。影都净月旅游板块支撑点在于：长影世纪城人文资源、净月潭国家公园自然资源、远洋塞特奥莱商业资源。莲花山定位旅游、休闲、康养板块，冰雪大世界、天定山滑雪场已运营，世茂莲花山小镇、力旺孔雀林、金鹰世界已开盘销售，今年又有大量开发商拿地，特别是今年金鹰世界商业集群的启动，2025年9月完工，与地铁2号线延长无缝连接，成为新的TOD地标的利好消息。但由于目前是非城市主力发展方向，政府扶持力度有限，明年将平稳有序前行，具备城市人居属性还任重道远。

影都生态大街与南临河街沿线楼盘与配套

供应量集中的改善产品板块

中韩（长春）国际合作示范区：长德与空港绝对的远郊新区，待开发空间巨大。目前看其中的兴隆山保税区将成为发展的先导区。2011年长春兴隆综合保税区获得国务院的正式批准，成为我国第19个综合保税区，也是吉林省唯一一个综合保税区。它由开发经验老道的经开区执掌发展战略，目前道路系统及基础建设完备，中外运、招商局物流、际华集团、顺丰为龙头现代化服务业快速发展，以万丰智能装备、吴太医药为代表的先进制造、生物医药业初具规模。区域内唯一在售住宅项目力旺荣禧销售情况来看，管委会、区域内企业为主力消费人群，二道区沿机场大道流入的客群为辅，投资客户也不少。随着今年北科健的拿地，明年将有新的住宅项目启动，呈现区域双雄，邻近的兴隆山湿地公园也将建成投入使用，体育学院、长春大学、理工大学迁址，教育地块的落实、各类产业园的进入，相信兴隆山保税区将成为新区发展桥头堡。今年也伴随着龙嘉机场三期扩建，正式成为空运枢纽型机场，介时三个航运楼将全面提升运营能力，真正实现空港定位，从长远上看，未来可期。

 

一路走来，体悟世态万千，大时代赋予我们机遇，可弄潮浪尖，踏浪前行。故乡长春明年继续申请或成为国家中心城市（简称国中），对长春城市而言，意义重大。它将让我们重拾置业与投资信心，因为城市综合实力才是楼市发展的长久动力。政府调控下的房住不炒与房价控制政策方向己是必然，但明年成交量是否攀升？还是有机会与看点的。如果非将今年与明年楼市比较，好或坏，涨或跌，难或易，我想更多是登高远望，从城市层面与市场环境着眼，仁者见仁，智者见智，且行且看！

1998—2020年 长春楼市所见所得

【1998—2008 野蛮生长】

【2009—2018 黄金十年】

【2019— 未来 理想丰满】

详见下面附件明细

遇见美好，要学会放慢脚步，静静观賞。

青春韶华易逝，要学会且行且珍惜！

于鸿顺

2020年11月4日于长春