皖南旅游地区民宿发展状况调查

方锦华

黟县民宿展馆（胡晓耕策划）

皖南旅游地区民宿发展状况调查
　　　——以世界文化遗产属地黟县为例 随着城市化的快速推进，国内中产阶级的乡愁悄然萌动，人们对乡村休闲度假的渴求以及村民对自身闲置资源的利用，两者构成了乡村旅游快速发展的主要动力。民宿作为一种利用闲置房屋、结合当地人文、景观、生态、环境资源，提供以住宿为主的乡野休闲旅游度假服务的接待设施和行业，迅速成为乡村旅游发展的又一主力军。鉴于黟县作为皖南乡村民宿发展的一个缩影。近期，我们对黟县民宿发展状况进行了一次深度调研，主要针对该地区民宿发展现状、金融支持以及制约因素和政策建议几个方面进行了调查分析。

黟县乡村

一、黟县民宿发展现状及其背景

　 （一）民宿起始时间
　　上世纪八十年代末和九十年代初，黟县开始兴办旅游行业，随着旅游市场规模的日益扩大，旅游业已经成为拉动县域经济的支柱产业。旅游景点村镇农民增收主要依赖旅游服务业，大量农民开始以家庭形式从事农家乐、住宿餐饮等旅游服务，这类传统的“农家乐”就是黟县民宿的雏形和初级版。随着游客需求的不断提升，传统的“农家乐”版民宿已经满足不了市场的新需求，本世纪初，由此催生了以乡村精品客栈为主的现代版民宿。
　 （二）民宿发展背景
　　黟县是徽商聚集地和“徽文化”重要发祥地，也是皖南国际旅游文化示范区的核心区域，自古以来素有“桃花源里人家”和“中国画里乡村”之称，是全球唯一作为古村落代表入选的世界文化遗产地，也是我国乡村旅游的重要起源地之一。

胡晓耕引领省领导参观黟县民宿展馆，并讲解

　（三）民宿发展现状
　　调查显示：目前，县域拥有各类客栈、农家乐以及民宿多达1000余家，其中“复古、文化、赏景、休闲、体验”五大类精品特色民宿达到128家，70%分布在世界文化遗产地“宏村、西递”，30%分布在其他旅游景点和主要交通旅游线路上。在128家精品特色民宿中，有50%左右由外来人员投资，采取租赁和购买房屋方式经营。2016年黄山市评选的“徽州民宿二十佳”中，黟县就有13家入选，占65%。2017年5月底，在浙江桐庐举办的首届中国国际民宿发展论坛上，黟县获评“中国乡村民宿发展示范县”。据不完全统计，2017年黟县民宿带来的旅游经济效益达到3亿元左右，直接经济收益1.92亿元。截止2018年5月底，黟县民宿直接经济效益已经超过1亿元，游客接待总量已经超过辖区各类酒店宾馆。民宿对黟县的旅游服务业的贡献度逐年递增。

胡晓耕讲解

（四）政府支持力度
　　近年来，黟县政府鼓励民宿发展，主要表现在四个方面：一是投入大量资金完善旅游配套基础设施建设，加大交通道路设施、便民设施、生活设施等建设，重点解决民宿点和景区交通停车问题，如先后维修拓宽宏儒公路、在宏村塔川新建30亩生态停车场、；二是完善水电基础设施，实施电改、水改、三线地埋，改变农村经常停水、停电、停网的难题，加强对农村生活垃圾、污水处理，配备乡村专门保洁员，专人专职，改善农村的环境卫生；三是在各村实施传统村落保护项目，维修倒塌、破损古民居，维修石板路，维持百佳摄影点建设，实施村庄亮化、绿化，打造风貌和谐、环境优美的民宿点。四是出台相关激励民宿发展的政策和规范。

黟县民宿展馆

二、金融对民宿发展的支持情况

（一）金融机构对民宿发展起到了前瞻性作用
　　针对黟县民宿发展的热潮和发展方向，人民银行黟县支行及时强化窗口指导，要求金融机构对民宿发展意义的深刻理解，从而加大信贷资金对民宿发展的注入。民宿虽小，却是撬动黟县旅游二次飞跃和乡村旅游发展的杠杆支点。正因为小、因为轻、因为美，才更容易吸引大量的社会中小资本、众多的投资经营人群，盘活社会大量的闲置资源，创造出小而精、小而美、小而特的多元体验产品。在激发、引领当前旅游休闲度假新需求的同时，营建出一批宜居、宜游、宜业的乡村社区，活化了乡村，延续了当地文化与生活，增强了乡村的文化自信、生活自信，转变了人们对乡村生活的价值观念，从而带动更多村落的发展，让城市与乡村良性互动、可持续发展。因此，民宿发展的社会意义远远高于它的经济价值。民宿的发展毕竟受到资金的约束，终究还是需要依托信贷资金的大力支持。
　 （二）信贷资金注入民宿现状
　　面对民宿潜在的融资需求，近5年来，黟县金融机构对民宿累计贷款达3.2亿元，支持民宿发展245户，截止2018年5月底，民宿贷款余额1.5亿元。民宿贷款的80%由当地农村商业银行发放。发放平台主要是农村商业银行为民宿发展推出的“旅易贷”产品，该产品期限最高为5年，额度最高500万元，贷款利率上浮30%左右。
　 （三）民宿贷款风险防控
黟县民宿绝大多数还是集体土地产权，有的只有买卖合同，有的甚至还是地契，按常规无法在银行办理抵押担保，这成为民宿经营户融资的一道“拦路虎”。更是信贷资金的风险点，黟县农村商业银行的“旅易贷”产品，通过信用、保证、质押及组合担保方式，为民宿经营户增信。推行“旅易贷”金融产品，开办民宿的房屋本身虽然不具备抵押条件，但可以作为参考依据，这是对农村集体产权融资的一种探索。通过代保管房产交易资料、地契、土地证等原件，以及实地调查走访，摸清客户线上线下交易流水等方式以及可能存在的道德风险，筑起了一道牢固的风险“防护墙”。目前民宿贷款尚未出现风险案例。

黟县民宿展馆古筝弹奏

（四）金融支持民宿发展的成功案例
案例一：在宏村景区内一家由“天灯旅社”更名为“留白寒金”的民宿客栈内，常常是迎来送往的客人络绎不绝。去年底，这家集餐饮住宿于一体的“农家乐”，通过农村商业银行贷款400万元，在徽派建筑的主基调下，经过翻新装修，融入了个性化风格，并将电器、床、桌椅更换一新，让人眼前一亮。老板朱金根常常对人这样说：“现在游客对住宿环境要求越来越高了，以前老房子没了竞争优势，经过一番装修，接待能力提升了，档次更高了，这多亏了农商银行的支持。”的确，近年来，随着黟县旅游业发展迅猛，以民宿客栈为主的体验式旅游迎来“井喷”，与此同时，游客对餐饮住宿的环境更加挑剔，原先大众化、低端式的“农家乐”亟待提升。 由于信贷资金的投放，朱金根在外地上班的两个女婿施吉林、张志信先后赶回来，共同帮助岳父朱金根做民宿旅游。 “以前我们走的是低端市场，做的是学生生意，一晚住宿标准也就一百多。 ”大女婿张志信说，经过数月精心装修，不仅顾客数量不减，而且住宿费比之前提高了两倍以上。

宏村民宿

宏村民宿

　　案例二：“我最近申请到了50万元的‘旅易贷’，打算再租一套民宅做民宿，还需要农商银行给我大力扶持。 ”在宏村“万府景”精品客栈老板万一亮看来，作为土生土长的宏村人，坚守老一辈求稳不变的经营理念依然过时，理念的转变体现在民宿的布局、装饰上，这都需要用资金来开路的，如果缺乏信贷资金，再好的理念也无法付诸实际。在这家客栈，木质结构的住房，古色古香的房间，阁层将休息室与品茶区拦腰隔开，在暖光灯下让人感到温馨舒适。经过利用信贷资金的多次改造，万一亮不断地将理念融入到房间的设计上，形成符合消费者口味的民宿风格。他打开手机上的一款APP，通过线上的数据流显示，上个月这家客栈入住率达到了95%，可谓是一房难求。
　　在黟县使用信贷资金开办民宿的成功案例可谓不胜枚举。 　　三、民宿发展的难点和信贷资金的制约因素

　　(一)民宿发展本身缺乏规范化和前瞻性
　　尽管民宿发展迅速，目前政府尚无一个具体的措施和一个健全的管理机构来对乡村民宿进行统一的协调与管理。在开办民宿中常常会遇到证照办理、村民关系处理、周边环境配套、投资者权益保护等难题。由于没有统一行业标准，民宿产业发展存在地域特色不明显、过度求洋求新、定价虚高等现象；再则黟县民宿以古民居为主体，保护利用涉及文物、文化遗产、消防等部门，经营管理涉及旅游、市场监管等部门，存在多头管理而导致监管缺位。因为民宿发展近年来呈“井喷”状态，这就导致部分户主不顾条件一窝蜂地上、把“农家乐”当作民宿或者一味追求高标准、新奇特等问题，致使一部分民宿没有产生有效的投资回报，缺乏前瞻性。

　　　(二)民宿发展存在的局限性
　　虽然民宿发展具有一定的必然性，有重要的时代意义，但由于本身的经营特点以及先天条件的限制，民宿发展也存在一定的局限性。一是投资局限性。民宿作为一个小体量、个性化的住宿服务产品，强调以人为本，因人而异，强调主人温度与情怀，所以更适合社会小微投资、个性化经营，并不适合企业大规模投资、连锁化经营。二是用房局限性。严格意义上的民宿是利用民房、民宅、民居打造的旅游住宿接待、体验产品，不同于酒店和其他旅游地产投资品（以商业用房为主）。这种民宿用房以宅基地、私人住宅或集体用房居多，在权属上、交易上、使用上都对投资经营者具有一定的局限性。三是社区局限性。对于民宿的成功来说，不仅仅是在于单个民宿经营的成功，而应该在于整个社区的营造成功。民宿的长远存活需要有一定的社会氛围、社区环境，强调社区的整体营造，通过提升整个社区的生活品质、文化底蕴、友郊关系、主人翁意识、多元产品互动，才能更好地推动民宿发展。
　　　　
（三）民宿发展缺乏纯正的地域文化和地道的主人情怀
　　民宿提供的是一种个性化、精细化的非标准住宿体验产品，不在于规模、档次，而讲究的是入住体验，必须有家的温馨、有回归故里的亲切、有拥抱自然的纯粹、有热爱生活的美好、有执着梦想的感动，强调入住过程中的环境感受、主人情怀、当地文化、活动体验等等。这就要求民宿要有好的主人、管家，提供有温度、更具人性化的服务，才能与酒店提供的标准化产品竞争，才能找到生存的空间。民宿扎根民间，依托于民居、民俗，创造的是一种有温度有情感有文化的旅居产品，提供的是一种新型的生活体验方式，营造的是一种主客共享、情景交融的社区空间，能够让游客把脚步慢下来，让游客融于当地生活，享受当地生活的乐趣。因此，民宿的永续发展一定要强调社区整体营造，强调生活性，这才是民宿未来持续发展的关键所在。由于相当一部分民宿的经营者，一般都是看到别人开办民宿经营状况良好后，跟风而上的，还有相当一部分业主以收购农民旧宅院改装来经营，对本土文化并没有深入的了解，与一般旅社、度假俱乐部经营无两样，缺乏道地的农家味。提供的产品形态上往往会出现单一性、单调性和雷同性，不当地引入都市文化，甚至造成与乡村文化产生冲突，
　　　
　（四）民宿房屋及土地权属复杂，制约信贷资金注入
　　有些旧有农宅所有权属相当复杂，受宅基地政策、集体经济所有制的约束，外来投资经营者在乡村民宿用房上都以租赁为主，租赁期一般控制在10-20年之间，这与民宿本身强调的“居家经营”、“主人情怀”、“社区总体营造”、“永续经营”等理念有一定冲突的。经营业主非物业主、没有安全感、没有社区归属感，只能把民宿当成一种情怀调剂品或者纯粹的投资品。这种现状在一定程度上制约了信贷资金的注入

乡村之夜

　　四、民宿发展的政策建议
　　　
　　（一）制定有效规划，有利于民宿发展的长期性
　　政府有关部门应根据当地旅游业特别是乡村旅游发展的情况，有针对性的制定乡村民宿发展规划，并将其纳入旅游发展总体规划。明确乡村民宿的发展地位，探索合理合法、高效一体的民宿行业管理政策，推行行业许可经营制度，建立统一的民宿审批与监管机制，提高民宿经营的规范性与稳定性。为避免民宿像过去的“农家乐”一样遍地开花、无序经营，建议在鼓励行业发展的一开始就要制订民宿行业管理办法，推行许可经营制度，在经营方式上既鼓励正业、专业经营，也允许副业、兼业经营，由业主根据自身条件决定，但要设置相应的进入门槛和统一的审批、监管机制，如在客房数量、经营面积、公安、消防、建筑安全、食品卫生、工商登记、税务等方面有所限定。
　　进一步合理布局，形成有序发展的人文资源及产业资源，进一步宏观格局，将农村自然资源和古村落资源结合规划成具地域特色与优势的商品，来展现农村固有魅力。研制乡村民宿建设标准图例，指导当地群众改造和新建乡村民宿。标准图例应该符合外部建筑的特色和内部乡村民宿以及古村落保护的基本要求，全面提升乡村民宿的建设水平。
　　　　
　　（二）加大政府支持力度，充分运用现代技术
　　对于许多农民来说改造自己的住宅为乡村民宿仍是一笔不小的投资，为快速有效地发展乡村民宿，政府还应对其进行信贷、税收等政策方面的倾斜优惠，采取有效措施解决乡村民宿发展中的实际问题。对于显著特色乡村民宿的旅游村落，在进行环境建设、基本设施配套、整体促销、人力资源培训资金等项目上，应给予资金或贴息的支持。对于地域文化突出、并有一定社会影响力的单体乡村民宿，也要在有关项目给予特殊补助。同时，政府部门要加强乡村的基础设施建设，只有基础设施改善了，才能使乡村民宿有更加广阔的发展空间。乡村旅游民宿绝不是隔绝于现代信息社会的孤岛，要充分利用现代信息技术进行促销，扩大知名度。尽管单个的乡村民宿力量、资金、技术等有限，但可以成立区域性的乡村民宿网站，统一对外公布信息，在介绍、预定、执行等方面形成规模经济效应。同时在政府指导下组建松散型的行业性协会或专业合作社形式的组织，统一乡村民宿的徽标和形象。行业协会有必要对乡村民宿进行技术方面的指导，可以就乡村民宿的服务内容、质量控制、服务形式、市场营销、收费标准、行业自律等制定相关协议，努力为乡村民宿的发展提供一个成熟的标准框架。同时，行业协会应成为地区性乡村民宿的集体代言人，维护和扩延乡村民宿的发展空间。
　　　
　　　

民宿之花

（三）彰显地方特色，实施精品策略
　　当前游客追求个性化服务的意识不断增强，家庭出游越来越多，散客逐步取代了旅游团体而成为旅游市场的主角。他们较喜欢自主的背包旅行，远离喧嚣的都市，深入乡村，融入当地居民的文化生活，真切感受其风俗习惯，因此，乡村民宿应富有浓郁的乡土特色和地方特色，给游客带来不同的感受。一个别具一格的事物总会对人们产生深刻的影响，比如西递、宏村的老房子、老家具给人留有美好的回忆，并产生再次造访的心理需求。打造精品是很多地区乡村民宿发展突破的关键。可以从建筑环境、温馨服务、文化价值等方面进行诠释，并促成其规模的做大，构筑乡村民宿群的精品。精品的塑造要考虑村落环境首先要干净、整洁、安全、自然和谐，具备休闲度假特性，房屋建筑体现地域风情风貌。
　　　
　（四）出台相关政策，充分利于信贷资金和社会资金
　　研究出台灵活而又相对安全的民宿用房政策，合理合法地保障农房租赁等交易行为，利于社会资本和信贷资金的参与和市场的优化配置。在国土资源部等部门联合下发的《关于支持旅游业发展用地政策的意见》基础上，进一步明确民宿这些旅游新业态的用房用地政策，特别是在农村集体建设用地、宅基地等方面，探索一些诸如农房使用权入股、联营或在农村合作社基础上对外统一租赁等创新举措，避免个体私下交易带来的各种风险，让社会资本和信贷资金能够合理合法、放心地使用乡村资源、参与乡村经营。

民宿通道

黟县作家协会有关会员在民宿

（观众品味黟县民宿展馆）

调研及文字：方锦华。摄影作品：胡晓耕、方春。

（注，该调研文章是2018年作的，图片是2020年10月安徽省民宿大会在黟县召开的图片，调研性文章亦提出一些问题及解决途径，今天黟县民宿发展如火如荼，规范有序，该文已在《安徽金融》第七期刊发。借民宿大会期间发美篇。多年来，许多时间花在金融类的调研分析文章之上，但此类文章却从没有示人，估计也没有什么人愿意读，故又插入朋友大家的图片，增加文章的丰满。——是以记之。）