法拍房风险之大，超出你的想像

腾泰资产，专业法拍房，不良资产

前言 近日，苏州又推出了一批法拍房，涵盖姑苏区金门路108号、梅花新村、画锦坊小区；吴中区越城东路4号、仁泰花园、金庭镇东河街48号、越湖名邸、太湖汇景花园；园区星岛仁恒花园；相城区朗悦湾花园、爱汀花园、花南家园、康桥溪岸花园、阳澄湖镇凤阳路88号，一共15套房。现在的法拍房拍卖，一般采用网上竞拍的方式，一共7个平台，其中最大的3家分别是公拍网、阿里司法拍卖、京东拍卖。 前几日，杭州有一套学军小学学区房法拍，共有42人报名，加价239轮，围观121581人次，一直拍了28个小时才成功拍出。 这是一拍1995年建的房子，已有25年房龄，建筑面积80平米，小编觉得唯一的优势是属于学军小学施教范围且学区未用，最终这套房是6095001元成交，单价约75988元，这个价格基本与市场价持平，可见如今法拍房之热。 人们积极参与法拍房竞拍，一是因为资源性房源紧张，比如学区房、市中心房产等；二是因为法拍房成交价格一般低于市场价格，省钱。 但是法拍房的隐患和风险还是蛮多的，一不留神轻则损失几十万，重则有房难住、有家难归。 小编今天就来和大家聊聊法拍房可能存在的风险。 壹 原房主身份起底 法拍房之所以成为法拍房，一定是原房主因为债务无法偿还或其他经济纠纷，被债权人起诉，进入司法流程，然后由法院冻结其房产，进而裁定拍卖其房产用于偿还债务。 原房主产生债务的原因，有的是创业、生意失败，还有的是因赌博、吸毒、诈骗等原因导致的。 如果是后面的那些原因，像赌博、吸毒是很难戒掉的，房东大概率会继续举债赌博、吸毒，后面会陆续产生新的债权人，他们会到你拍得的房子里讨债、闹事，你再声明此房产是你拍卖所得也无济于事。 要知道借钱给赌博、吸毒人士的很可能是涉黑背景的人，本身就是开赌场或者是毒贩，他们在暗你的房子在明，作为小老百姓你禁不起他们一而再、再而二的无理取闹，到时候新房没住上，糟心事一箩筐。 贰 房屋产权性质 在参与拍卖之前，你应该了解清楚该套房子的土地性质、土地使用年限、房屋产权性质、产权有无共有人等。 一般情况下，不同房屋性质土地使用年限是这样规定的：住宅用地是70年，写字楼是50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地及工业用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，加油站、加气站用地为20年。 早期的房屋也有住宅性质但土地使用年限只有50年的，住宅土地年限规定70年是10多年前出台的规定，之前的一般都是50年。 所以不要认为土地使用年限是50年的房屋就是商业性质，要以产证和房产局备案为准，如果你参与的法拍房产证是2003年以前，很有可能土地使用年限是50年的住宅。 各位看官可以要追问土土地使用权出让年限届满后的处理方式，小编查资料结果如下： 1.对于70年产权的住宅土地使用权到期后，自动续期，无前置条件。 2.对于40年产权的公寓，暂无明确规定 合肥市国土资源局回复有关“40年公寓产权到期”的问题，表示：产权到期，房子不会收回，可以续期，但需要补交土地出让金。这只是个案，其他城市如果施行还没有统一标准。 结论是买法拍房，70年产权住宅要明显优于40年产权公寓，一是未来可使用年限长，二是土地使用权到期后住宅获得的保护更明确，即使拆迁的话住宅的补偿金也更可观。 法拍房除了土地使用年限，还有共有人的问题需要重点考虑。 有的房产证上除了债务被强制执行人以外，还有其他共有人，比如父母、配偶、子女，参与竞拍首先要搞清楚此套房的共有人还有谁。 以房产证为夫妻共同共有为例，债务人如果夫妻双方在结婚之前做过公证，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有，那么夫妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。 也就是说，债务人的配偶不承担连带责任，房产的一半归配偶所有。 此种情况，如果法院和债务人配偶协商一致，配偶同意将房产拍卖，所得收入一半归配偶所有，那么办理房产证过户就是没有问题的，否则，就会存在问题。 叁 房屋是否带租约、户口挂靠 有的法拍房债权人全家的户口都在这套房上，甚至还挂靠有投奔过来的亲戚家小孩，这种情况下要问清楚法院和前房主，户口是非可以全部迁出，什么时候可以迁出。 如果前房主迟迟不迁出户口，你和家人的户口就无法落到这套房子上。 如果你买的是套学区房，你的孩子今年等着落户口上学，那么小编不建议你买法拍房，因为户口落下来的时间无法确定，前房主如果迟迟不见人影你也一点办法没有，为省几十万而影响孩子就学，还不如多花点钱在二手房市场买一个正常的学区房。 带租约的法拍房也会令接手者头痛不已。 法律规定，买卖不破租约。 也就是说，房子买卖不影响事前已经签定的租赁合同，原房主如果已经和租客签定了租赁协议，后来的接手者是无权赶走租户的。 特别是商铺、写字间或者酒店式公寓，如果签定有10年甚至20年的长期租约，等于你10年、20年无法使用这套房，如果出租收益已经被原房主拿走了，你也不太可能让他返回给你，损失就会很惨。 法拍房还可能存在的问题，如拖欠物业费、水电费、有违规搭建需要拆除等，参与拍卖者也要注意，如果以上花费金额比较大，拍卖成交价格加上这些花费，可能与市场同区域、同小区二手房价格相差无几了，还不如选择其他二手房而不是法拍房。 写在最后 现在的法拍房一般都是线上拍卖， 而拍卖公告上公示的房源信息十分有限， 有的时候是法院并不想将所有信息告知参与拍卖者， 更多时候是很多特殊情况法院也不知道。 俗话说，债多了不愁，虱子多了不咬。 有的债务人这边房产被法院查封， 那边照样继续举债， 导致债权人不断增加。 还有的破罐子破摔， 变成彻底的老赖、蛮不讲理， 就不把房子里的东西搬走， 也不肯把户口迁走。 如果你买法拍房是投资还好说， 如果你想自住， 真的跟老赖耗不起。 最后奉劝大家一句， 法拍房虽好， 还要慎重参与。 咱老百姓过日子， 最重要的是图个安心。 广西腾泰资产管理公司，不定期在本公司会议室做不良资产推介会！欢迎金主光临选购，整合资源。联系方式15277082688