国人买房论

Everest

　　房地产调控已经是多年来中国经济最热门的话题之一，几乎每年都会成为焦点。但是，无论是限购，还是提高首付比例，亦或提高住房贷款利率，似乎都很难抑制国人买房的热情。很多城市，租售比已远远低于合理的1：250的国际标准，甚至达到1：1000以上。这样的投资回报率连活期利率都有可能赶不上。究竟是什么使得国人义无反顾地投资房地产，把经济规律置于脑后呢？这是很多外国人看不懂的地方，也是外国甚至中国很多经济学家研究不透的地方。

国人为什么买房，很多人说是因为中国人喜欢炒房，其实这里面有些是误解。很多年前，我跟一个国外的朋友聊天，他也提出同样的问题，中国房价和收入这么不成比例，为什么中国人还这么愿意买房？不怕哪天房价崩盘吗？那时候房价连现在十分之一都不到。我跟他解释了我的看法：

1.中国人的房等于家，没有属于自己的房就等于没有自己的家。租房等于寄人篱下。有自己的房是中国人安身立命的标志。结婚必须有房似乎天经地义，也是丈母娘衡量女婿的重要尺码。这也是中国人买房最刚需的那部分。所以，也有人戏称房地产经济是丈母娘经济。

2.中国人把房当成储蓄，理财产品。多年的经验使得很多中国人相信，房子是比储蓄更为保值增值的投资品种，风险小，收益大。久而久之，人们形成一种共识，有点闲钱就买房，像买黄金一样，储存房产。这可能也是国人与外国人在买房问题上最大的区别，也是外国人最搞不懂的地方。正是因为这一点，房地产在中国现在具有很强的金融属性。

3.中国个人投资环境决定了中国人最主要投资渠道只能是房产。长期以来，中国的股市低迷，波动性大，散户赚钱的几率非常小。因此，中国虽然散户不少，真正把股市当成主要投资渠道的人极少。中国人又没有渠道购买未上市公司的股权，无法参与初创企业的风险投资。各种P2P平台又被证明多数是骗局。只有房产，自己可以决定买卖时机，自己可以掌控风险。最多跌的时候不卖就是了。

4.中国房地产牵涉的不仅仅是购房者和房地产商的利益，地方政府通过卖地收入成为利益相关者。同时房地产经济拉动经济，牵涉到一大批房地产相关产业。投资者因此认定，政府不会容忍房地产崩盘，每次下跌只是短期波动，成为良好的入市机会。

5.中国城市的房产基本都与居民的权益紧密相连的，特别是学位，过去还有解决户口问题，通过购买房产，购买者可以获取最优质的教育资源。这也是为什么学位房热度非凡，经久不衰的原因。买学位房，用完学位之后，可以出售，不但收回成本，利润相当可观，后面有的是等学位的购房者。这种情况，使得很多购房者根本不担心学位房价格会跌。

6.中国人有给子孙留遗产的传统观念，买房不仅仅是为自己居住，还要考虑下一代甚至孙子辈的需求。如果有儿子的，要考虑将来儿子娶媳妇要有房。有女儿的，也要考虑女儿今后日子好过，有个房，万一过不好要离婚也不至于无家可归。有了孙子辈了，更加不得了，孙子孙女要上最好的学校，没个学区房可不行。

7.农村人进城务工，出于改变身份的目的，或者孩子不愿意再回乡的原因，产生了在城市买房的需求。而小城市的人也希望在大城市有套房，便于今后子孙能脱离原有生活圈，上学看病更便利。因此，产生了乡下的人在县城买房，县城的人在市里买房，市里人在省会或中心城市买房，全国人民到北京买房的奇特现象。

8.改善性买房，中国人好面子，住大房子是极有面子的事，也是世俗评价一个人是否成功的重要标志。当然，生活好了也想住得更舒服一些，更宽敞一些。因此，换房导致的房产需求也是比较大的。

9.房地产贷款第一次让中国人大面积学会了使用财务杠杆，在此之前除了应急，中国人一般是不会轻易向银行借贷的。而使用这个杠杆让很多国人的财富暴增，一线城市或中心城市的居民对此体会最深。同样工作十来年，使用了房地产贷款的人与从不使用的人财富差别巨大。某种意义上讲，买房并适度使用了房地产贷款的人的收入相当于安装了倍增器。反过来，不买房的人相比而言有时差不多等于这些年白干了。

我想中国人热衷于买房的主要原因可能就是上述几点或者与其相关的因素。以上因素中，又以住房投资需求最为可怕，一旦房产成为金融产品，有了金融属性，建多少房子都是不够的。人们把囤房产等同于囤黄金，多多益善。

如何改变人们热衷买房的大趋势，真正实现住房不炒的理想。有人说征收房地产税就可以达到这个目的，我不太同意这样的看法。征收房地产税，短期或可影响房价，但是长远看并不能解决问题。大多数房产拥有者完全可以通过提高租金来将相关成本转嫁给租房者，从而引发租房市场价涨。要解决问题，我想就应该真正从以上几个关键因素着手。

1.扩大投资渠道，首先要搞活资本市场，特别是股市债市，把房地产投资资金吸引到资本市场。同时，建立国家主导的巨型投资基金，吸收公众资金，购买效益好的大型国有企业和基础设施的部分国有股份，国家通过出让部分利益来吸引私人资金投资实体经济。如果拿出10%的国有经济股份，就会有几十万亿资金被分流，也让国民从国家的发展中同步获益。

2.要改变投资房地产百分之百盈利的预期，要允许房地产价格下跌，不能房价一下跌就政府出台放松房地产调控政策来救市的局面，让房地产投资者和其他投资者一样经历市场风险。只有这样，房地产市场才不会成为投资者最舒适的市场，热钱才会慢慢分流到其他投资市场。

3.逐步改变房地产与居民利益直接挂钩的做法，使得教育，医疗资源更平均分布。实行居住证制度，相关权益与实际居住人挂钩，租房与购房享受同等待遇。

4.加快遗产税立法，遗产税可以以较低比例征收，目的是逐步改变人们留遗产的传统观念，也可以促进国内消费市场发展。

我能想到办法很有限，也许还有其他好的办法，让国人逐步把投资房产的热情转移到其他领域，但我想这都不是一朝一夕的事情，最根本的还是要扩大投资渠道，让国民有风险较小，收益稳定的投资品种，引导热钱流入实体经济。