房贷选择等额本息还是等额本金?

程程

在开始讲“等额本息”和“等额本金”的区别之前,我们要先弄明白银行的住房贷款利息是怎么算的。 大家都知道,我们房贷是每个月还一次的,每个月还的钱中,有一部分是利息,另外一部分是本金。无论是“等额本息”还是“等额本金”,每个月的利息的计算方式是完全一样的,不同的是本金部分。 那它们的利息是怎么计算的呢?其实很简单,你每个月还银行的利息,就是你目前欠银行的本金,乘以每个月的利率。 我们以公积金贷款为例子(商贷、混合贷同样适用),目前公积金的年化利率是3.25%。那么每个月的利率就是3.25%/12=0.270833%,只要公积金贷款的年利率不变,这个月利率也是不变的。 无论是“等额本息”还是“等额本金”,每个月还银行多少利息,就是看你目前还欠银行多少钱(本金),再乘以这个月利率0.270833%。 假设我们跟银行贷款100万元,那么“等额本息”还是“等额本金”两种方式第一个月还的利息都是100万*0.270833%=2708.33元,只是由于两种方式还的本金不同,所以从第二个月开始,我们还欠银行多少钱就不一样了,所以还的利息也开始不一样了。 上面我们讲了,“等额本息”和“等额本金”每个月计算利息的方式是一样的(注意,说的是计算方式一样,不是利息数额是一样)。只是两种方式每个月要还的本金数额不同,从而造成从第二个月开始,还欠银行的那部分房贷总额开始发生变化,所以每个月还的利息也开始不一样。 那么“等额本息”和“等额本金”关于本金的还款过程有什么不一样?我们先从比较简单的“等额本金”开始讲。 等额本金,说白了,就是每个月还的本金是固定的,每个月还的本金就是贷款总额除以贷款月数。 假设我们贷款100万,分30年还,也就是360个月,那么每个月还的本金就是100万/360= 2777.78元。 为了加深印象,我们来具体算下等额本金每个月还贷的总数。 第一个月,我们还银行本金2777.78元,还银行利息100万*0.270833%=2708.33元,总共还2777.78+2708.33=5486.11元(本息)。 第二个月,我们固定还银行本金2777.78元,由于第一个月还了本金,这个月欠银行100万-2777.78=997222.22元。所以第二个月的利息是:997222.22*0.270833%=2700.81元。总共还2777.78+2700.81=5478.59元(本息)。 ……以此类推,我们就可以算出30年中,我们每个月还银行的钱是多少了。 现在大家弄明白等额本金的还款过程了吧?接下来我们看看复杂一些的等额本息。 等额本息,是指每个月的总还款(本金+利息)是不变的。那如何计算出每个月的还款总数呢? 我们还是以公积金贷款100万为例子,假设每个月的还款总数(本金+利息)为X元。 第一个月,我们还银行利息100万*0.270833%=2708.33元,还银行本金已经还了(X-2708.33)元。 第二个月,由于第一个月还了本金,这个月还欠银行的钱是:100万-(X-2708.33)=(1002708.33-X)元。所以第二个月的利息是:(1002708.33-X)*0.270833%,还银行本金【X-(1002708.33-X)*0.270833%】元。 …… 最终,所有月份还银行的本金加起来会等于100万,这样就可以算出X的值,算出来就是每个月固定还大概4352.06元。 从上面那两个例子中,大家有没有发现,等额本息的还款过程是:随着每个月的还款,欠银行的钱的总数一个月会比一个月少,欠银行的利息总数也是越来越少。 同时每个月要还的利息也是在逐月减少,而每个月还银行的本金部分逐月增加,这是符合等额本息还款方式的设计的(每个月还的本金+利息总数不变)。 1、综合上面的分析,所以大家选择哪种房贷的还款方式,主要看你愿不愿意早点还多点本金,是想把压力留在前面还是后面。 如果觉得不想一开始还那么多本金,那就选择等额本息;如果自己有能力马上还多一点,而且觉得不想还太多利息,那就选择等额本金。没有哪一个更值得,看你自己的情况来定。 2、无论是哪种方式还房贷,你每个月要交多少利息,那是清清楚楚的,不用纠结所谓的提前还款有没有最佳时间点的问题,这个问题也是根据你个人的情况来定的。