建行小区的管理现状与未来展望

大唐逸韵

　　( 首先声明: 本文仅就小区物业管理发表意见，只对行里，不针对任何一个人。)

一、目前现状。

(一)、收入状况：

1、物业费120户x720元=86400元，减去一两户不交的，每年收入85000元。

2、每年供暖费节省，约50000元。

3、小仓库出租收入，应收12个x500 =6000元。

收入合计：141000元。

(二)、支出状况：

1、门卫老杨全年支出43000元。

2、卫生老张两人支出30000元。

3、交物业公司费用（经理工资、水电工工资、物业公司利润)，50000元。

4、门卫租房5000+1000(两个小仓库换用)=6000元。

5、门卫一年生活用电，微波炉3000元，空调1000元，=5000元。

6、水电损耗及维护，4000元。

7、绿化及管理，1500元。

8、园区道路维修，今年没有就不算了。

支出合计：137000元。

(三)每年结余：141000-137000=4000元。

以上数据未必准确，大致情况或许如此。如果谁有准确数字提供，立即更改。

从上面的数字我们可以看到，实际支出超过物业费收入59000元，这部分钱是由取暖费结余来补充的。

换句话说，一旦明年采暖费结余不归小区了，这59000的缺口必须通过业主负担，平均每户分担490元。也就是说，我们的物业费将由现在的720元提高到1210元才能收支平衡。

估计历年结余90000元左右，目前的管理模式，最多还能支撑两年。现在或许不痛不痒，当历年节余用完的时候，就是我们面临重新选择的时候。

二、目前物业管理的利与弊。

首先应该明确的是，目前我们小区的物业管理，是建行管理，与真正意义上的“物业管理”，不沾边。

换句话说，我们目前所谓的“物业管理”，是建行为了省事，花钱雇物业公司代管。

（一）目前管理模式的“利”:

首先，最大的变化，就是俩门卫变一个人了，门卫代理充电费了，不用跑建行了。但话又说会来，建行不能这样管？

其次，断电维修比原来及时了。

第三，就建行管理来说，省事了，花钱买省事。

不能不说电动了积极性，门卫老杨确实能干，一个人顶三个人用(看电机、爬楼顶)，别说一年4万多，就是5万也不多。关键是这样的人没处找。

（二）目前管理模式的“弊”:

（1）管理者不管事，缺乏使命感和责任心。

举个例子：门卫房，我们现在一方面占了员工的房子，不顾员工利益；一方面每年支付6000（含两间仓库），20年是12万！如果我们花5万建一个15平米的房子🏠 ，便可减少7万支出。这7万元用于改善院子，那又多好呢！

再举个例子，地面砖年年换，只管换砖，不管质量，往往新换的比老的坏的更快！这叫管事？

（2）花钱多，乱花钱。例如，每年支给物业公司5万元，有必要吗？物业经理一年来几次？不就雇个水电工吗？退一步说，我们拿15000顾一个老所主任，能不能胜任？再拿10000补贴给建行水电工行不行？如果行，每年可节约2.5元。

（3）漏洞大。实践证明，凡事与“代管”沾边，往往是多一事不如少一事，好处顺手得，麻烦向外推；没有计划，只顾眼前。这是社会通病。凡是财务管理不透明，不敢公布账目，其中就一定有鬼！这还是社会通病。

上级政策就要求单位与物业分离，行里为什么抓着不放？每年十四五万的费用有油水啊，谁都明白这个道理。

不信走着瞧，等采暖费节余不退了，或一户一表了，没有油水了，行里就交出来了！

现在的关键是，我们要睁大眼睛，盯住9 万多的住房公积金提成，9万多的取暖费节余，不要让他们花光了。

　

　三、关于本小区物业管理方案探讨。

(一) 物业公司管理不现实。

一说到物业管理，这个词好像很正规，很时髦。但是你知道吗，我们120户的小区，基本与正规的“物业”无缘。这话怎么说呢？就是我们小区太小，包不了“物业"。按物业内部人士介绍，起码300户的小区，才能请得起物业公司。

举例说吧：根据国家2019年物业管理规定，按最低的三级收费（三级资质)，物业公司收费标准是：0.5元/平米/月。就是说，我们每户建筑面积160平米，每月你要交费是80元，一年交960元。这仅是其中一项，还有呢，卫生费、水电维修费、绿化费、公共场所管理费等，还有物业公司利润，这样一算，一年每户1200元，能不能勉强维护日常运转还是问题。还有呢，房产维护、道路维护、水电设施维护，怎么办？

因此，物业公司这条道，咱们走不通。

有人问了，那我们现在不是物业公司管理吗？屁！门卫工资行里出，卫生人员工资行里出、修路行里出、修房顶行里出、设备维修行里出、种草剪草行里出......等等吧，都是行里出，这与物业公司有啥关系？

当然关系还是有的。行里每年要拿一大笔钱（大概是5万）给物业公司，因为他们负责收取水电费、取暖费和公共水电维护，仅此而已。想想看，你一年见他们几次？我们交物业公司这笔钱冤枉不？这事我们自己办不了？

扯远了点，把话说回来：物业公司管理这条道，我们不好走，将来也应该走不通！

既然物业公司走不通，还剩两条道：一条是行里管，一条是自己管。

(二) 行里管理必须制度化、透明化，接受业主监督。

随着住房市场化，单位与物业管理分离，这是上级政策，也是大方向。但二十年来，小区管理头痛医头，脚痛医脚，没有公共积累，没有长远规划，寒了大家的心。

个人认为，行里管理不是不可以，关键是要制度化、透明化，要负责任。其实，行里正规管理对业主是有好处的，首先表现在有保障，出现重大问题有靠山。例如供水主管道出现大问题，需要10万20万元，不用大家担心。但换作业委会，每户凑钱就麻烦大了。再例如，去年楼顶维护30多万，上级行给部分资金，可谓有力支持。

但是，行里管也有坏处！那就是不负责任，用屁股决定问题。再举个例子: 整个银行系统，整条银海路，只有我们一个门卫。为什么？小呗，穷呗。然而，也只有我们的门卫吹空调！这究竟是为什么？

因此，行里管理可以，必须要建章立制，改变这种用屁股考虑问题的习惯；建立由建行员工、退休老干部、退伍退职人员等组成的、具有代表性的业主委员会(而不是行里指定)。以此促进小区的物业管理。否则，干脆交给大家自己管理。

(三) 建立业主委员会，自己管理自己。

自己管理的好处是，业主有参与权和监督权；自己的事自己办，有长远打算。

自己管的方法是，是成立业主委员会。“业委会”成员，应当由建行员工、退职员工、自购房代表组成。“业委会” 管理有两个关键: 一是要推选一名认真负责的“班长”；二是要制定严格的、可监督的财务制度。这两者缺一不可。

财务制度的关键也有两点: 一是限制审批权限，重大开支必须开会讨论。二是按时公布账目，接受群众监督。

有了稳定的班子队伍，有了行之有效的管理制度，像阿里巴巴和华为一样，没有了马云、没有了任正非，照常运行。

从咱们的实际情况看，建立“业委会”之后，要做好三个方面的工作:

一是要强化管理，整改“乱”像，规范车辆，让院子更加整齐、美观。

二是要解决门卫房和路面问题，一劳永逸的堵住这个年年花钱的口子。

三是要开源节流，增加收入，增加储蓄。节流就是精打细算，把该花的钱花好，把不该花的钱省下来。开源就是要创收，前面说过，取暖费没有了，每家物业费可能要提高到1200元；如果把西边的空地开发出来，投资建二层房和车库，对外出租，一年收入十万八万并非不可能，这样就能解决我们的大问题！

总之，我们的小区管理问题，20年了处于放任自流状态。应该醒醒了，早醒早主动，越晚越被动！

这个院子里，不缺明白人，也不缺能人，更不缺正义之人。有那么多老所主任，那么多退役军人，这都是我们的宝贵财富，用好这些财富是我们大家的福气！

无论是行里管还是自己管，当务之急是建立一个负责任的 “业委会”，把有责任心、敢管理的人组织起来，把院子当家对待，才是这个院子的真正出路。

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