团泊湖别墅问题分析

锦衣夜行

一、传言四起 近期，关于团泊湖东区别墅整改闹得沸沸扬扬，一时人心惶惶。较早的起源是一纸关于33个项目的停售通知： 　　后来又传出一份关于别墅类项目进行整改的明白纸文件： 　　随后，有大批业主通过各种官方和私人途径咨询整改的具体消息，均未得到确切的结果。 二、关键是生态红线在哪 关于团泊湖东区的控制线传说有三个版本： 最早传说的是在老的水库大堤（1号线）以内的小区，都要拆除，这可能和33个项目停售通知相吻合。 之后又传出沿着大湖水边的直线（2号线）控制，这看起来还算符合实际，也与明白纸中提到的几个小区情况比较一致。 最后引起注意的是划在湖里的那条线（3号线），看起来有些不合情理，可实际上这条线才最可能是目前官方划定的生态红线。 其实天津市关于生态环境的保护工作，大动作主要有两次。 一次是2014年，划定了天津市永久性保护生态区域，主要包括：山、河、湖、湿地、公园、林带。永久性保护生态区域分为红线区和黄线区，其界限分别以市人民政府公布的《天津市生态用地保护红线划定方案》中确定的生态用地保护红线、黄线为准。在红线区内，除已经市政府批复和审定的规划建设用地外，禁止一切与保护无关的建设活动。在黄线区内，从事建设活动应当经市人民政府审查同意。 第二次是2018年。根据中办、国办印发的《关于划定并严守生态保护红线的若干意见》要求，2017年底前，京津冀区域、长江经济带沿线各省（直辖市）划定生态保护红线；2018年年底前，其他省（自治区、直辖市）划定生态保护红线；2020年年底前，全面完成全国生态保护红线划定，勘界定标，基本建立生态保护红线制度。 2018年9月，天津市政府印发《关于发布天津市生态保护红线的通知》（津政发[2018]21号），对天津市划定的生态保护红线，经国务院同意，予以发布执行。 　　在团泊湖周边可以看到天津市政府树立的界碑和宣传牌，这都是2018年设立的，应该是当前最新版的。 　　熟悉团泊湖东岸地形的人可以很容易看出，前面讲的3号线即是现在的东岸生态红线，为什么是这样也有很合理的解释。并且可以发现，现在东岸所有的项目均在生态红线以外，连云燕和国兴也是。三、团泊湖别墅的状况分析 目前团泊湖的生态红线应该是经国务院同意而划定的，并且，根据中办、国办《关于划定并严守生态保护红线的若干意见》，生态保护红线划定后，只能增加、不能减少，因国家重大基础设施、重大民生保障项目建设等需要调整的，由省级政府组织论证，提出调整方案，经环境保护部、国家发展改革委会同有关部门提出审核意见后，报国务院批准。所以，团泊湖的生态红线不是天津市能随便调整的。 但是，按照天津市地方法规，团泊湖永久保护区的黄线在什么位置，目前尚未得知，不排除天津市依据地方法规调整黄线管理的可能性。 综上，可以得出如下结论：一是，各项目如果证照齐全，那就是合法合规，不存在建筑违法一说，应该依法受到保护；二是，各项目均没有踩踏生态保护红线，没有违法违规风险隐患，不存在被强拆的理由；三是，即便有规划、管理方面的调整，按照“法不溯及既往”的原则，是不能适用于之前所发生的行为和事件的。 但是，政府根据公共利益的需要，可以依法对房屋进行征收。其中，《物权法》第四十二条就规定：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益。四、关于征收与补偿 为规范国有土地上房屋征收与补偿活动，保障被征收房屋所有权人的合法权益，国务院制定了《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)，于2011年1月21日发布，自公布之日起施行。天津市也制定了《天津市国有土地上房屋征收与补偿规定》（天津市人民政府令第27号），于2016年11月11日经市政府第77次常务会议通过，自2017年4月1日起施行。具体内容请参阅相关文件。此处仅摘录几条： 第十四条　区人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并在房屋征收范围内予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。 第十六条区人民政府作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。 第二十条　对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收住宅房屋的价值，由房地产价格评估机构按照被征收房屋类似房地产的市场价格和其所处区位的新建普通商品住房市场价格分别评估，并按照较高的评估结果确定。 第三十条实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。 最后说一句：我们的房屋是合法所得财产，依法应该受到保护；政府根据公共利益需要可以予以征收，公众也应该予以配合；但不论是过程还是结果都要合理合法、公平正义。