中国房价未来走向 你怎么想？

花溪

中国的房价未来该怎么走？我想大家都很关注。

首先谈谈关于泡沫的问题，有没有泡沫？肯定有，只要是纸币社会就必定有泡沫。所以，对于泡沫这件事，不能拍脑门地一股脑排斥。泡沫，要看是什么泡沫。有合理的泡沫，有安全的泡沫，有可控的泡沫，有不可控的泡沫。比如，你说四五级市场，也就是县城和农村市场，有没有泡沫，也有，那是货币造成的，但是合理的泡沫。二三级市场，也就是三四线城市，有没有泡沫，也有，那是安全的泡沫。这两个，严格来说，都算不上泡沫，因为危害很小。如果说有危害，也不在价格是否有泡沫上，而是供给侧上，有些过剩。过剩的问题，不能算是泡沫，因为即便赔钱卖，还是卖不出去。比如钢铁煤炭，很多都是低于成本价，或者微利，还是卖不掉。这个问题只有靠发展经济，提高收入解决。一级市场有没有泡沫，肯定有，但目前也是可控的泡沫，并没有到完全失控的地步。所以，对于不同的泡沫要采取不同的措施，因地制宜，辨证施治，不能搞一刀切，这也是本次调控不同于之前历次调控的原因所在。因此，对于房地产的问题，主要矛盾在一级市场，也就是一线和强二线城市的泡沫管控问题。如何管控，不外乎还是限贷限购，因为还没到动用杀手锏的时候。

那未来的房市到底该如何走呢？

这个问题其实并不是取决于房地产本身，而是取决于整体形势。房地产这个治国利器早晚要被收回到起落舱里，不可能无限制地这样发展下去，毕竟现在风险已经集聚。那什么时候要关起来呢？其实，现在技术上已经准备好了，万事俱备，只欠东风。等什么东风呢？主要有以下几点：

1、国民经济的转型升级情况。从制造业到服务业向高端的信息化智能化转型。服务业转型比较简单，进展也很快，现在完成的差不多了，这主要还是得益于BAT三位大佬的努力。制造业的转型刚开始没多久，现在正在向深入发展。制造业的转型就是从低级向高级发展，从模仿向创新发展，从传统向互联网+发展。说白了就是抢占发达国家的市场，占领制造业的制高点。老美为什么如此针对我们的华为，因为一旦华为抢占了5G这块高地，互联网和通信这两块市场就不再是老美说了算了。但转型毕竟是痛苦的，是个创造性破坏的过程，势必会对原来的环境和生态造成破坏，这也就是这几年经济低迷的原因。但是，经济的发展不能停滞啊，所以，只有把房地产再拿出来顶上。那这个转型什么时候才完成呢？大约在2025年，不可能比这晚，再晚就被别人干死了。当转型升级完成之后，房地产作为治国利器的历史使命也许就要完成了，到时候再动手也就没有顾忌了。因为这个时候，不说中央，地方政府也能依靠创新经济的税收大幅增加财政收入，不会像现在这样捉襟见肘，卖地求荣了。

2、落后过剩产能的消化情况。这个一是取决于城镇化，一是取决于一带一路战略。城镇化不同于城市化，它主要是解决农村和中小城镇的发展问题，是城市化的一个有益补充，这是解决过剩产能的内销渠道。一带一路则是解决过剩产能的外销渠道，那些落后国家和地区对我们的过剩产能有强烈的需求。如何既能消化我们的过剩产能，又能满足他们的需求，就是一带一路的问题。一带一路现在基本上成了国际共识，互惠互利合作共赢，无人能阻挡。虽然会有人使坏，过程会有反复，但前景还是美好的。这个过程，至少还要四五年。所以时间点大约也在2024到2025左右。

3、城市化进程。目前城市化已经进行到最高潮了，沿海发达地区基本上完成的差不多了，但一些二三线城市还有比较大的空间。这个时候，中央政府就不能太过抑制房地产的发展，否则会阻碍这些城市的发展。那这些城市大概什么时候完成城市化呢？按照目前的进度，同样地，快则五年。从上面可以看出，三个重要条件基本上把时间都指向了四五年，这是巧合吗？当然不是，其背后是有其规律的，因为城市化和工业化的进程基本上是同步进行的。但是，也有政策的原因，中国的政策都是以五年甚至十年、数十年的中短期时间为考量的，哪段时间集中解决哪些问题，这些都事先做好了规划和方案。到时候，根据实际情况进行微调就行，这就是中国政策的计划性和连贯性带来的最大优势。

五年，就是现在的十三五规划；十年，就是下一个五年规划即十四五规划。因此，中国的房地产问题，最快会在十三五期间解决，最慢则会在十四五期间解决，不会再往后拖。那这个问题最终会如何解决呢？

那么，问题来了，如果条件都具备了，东风来了，该如何解决这个“积重难返的泡沫”呢？对于泡沫的解决，有三个方案，一是破掉，一是维持，一是化解。

破掉，这是很多人一厢情愿的想法，而且前面已经有榜样了。一是日本模式，一是俄罗斯模式，很多人说，中国的前途只有这两个，要么走日本老路，要么走俄罗斯老路。真的是这样吗？我们先来看看这两种模式是如何引起的。

日本模式，简单说就是保汇率刺泡沫。但很多人对这个有误解，日本模式的前提是没有金融主权，要害被美国人捏在手里，自然要听人家的。日本如果不是被人为地强行逼迫大幅升值，我想绝不会有后来的泡沫破裂，失落二十年。日本在这件事上是一错再错，大幅升值严重打击了日本的制造业，这可是它的立国之本。结果出口锐减，制造业遭遇毁灭性打击。之后大幅放水，一方面想拯救制造业，一方面想压低汇率，结果制造业没拯救，汇率没压低，却大幅度地刺激了房地产和股市泡沫。接着又鬼使神差地想通过提高利率的紧缩政策来消除泡沫和保汇率，结果在内外夹击下，一切都坍塌了。这件事上，就是以美国为首的列强给小日本下的套，欲擒故纵，釜底抽薪什么的一起上，把日本人整死了。在广场协议前，日本的泡沫并不严重，一切都在可控范围内，如果不是外部压力，是完全可以维持和化解的。日本人也并不笨，抛下有没有日奸不说，之所以这种下场，核心在于它不是一个主权国家，没有金融主权，所以被列强们蹂躏了。中国在这一点则不然，有完全的主权，不可能受列强们的蛊惑和压力做出有损自身的蠢事来。否则，早就被算计了。所以，很多人说中国会走日本老路，是没完全弄明白事情的实际情况和来龙去脉。因此，日本这条路基本上不可能。

下来说说俄罗斯模式。俄罗斯的问题又完全不同，它既不同于日本，更不同于中国。它比日本好一点的是，基本上拥有完全的主权，金融政策完全受自己支配。但它的最大问题在于经济结构太单一，只是依靠油气这些原材料，而非像日本那样的强大的制造业。这样单一的经济结构，虽然主权独立，但很容易被外围的金融市场所影响和操纵，毕竟大宗商品的价格掌握在美国人的手里。不光是俄罗斯，所有依靠资源的国家，包括中东、澳大利亚、加拿大、南美等，无不被美国的金融资本所操纵。关系好，就不黑你，关系不好，呵呵，那就不好意思，直接剪羊毛，南美的下场历历在目。相对于日本，俄罗斯还有一个软肋就是，卢布不是国际储备货币，再加上外汇储备较少，外汇市场很容易被人攻击。因此，卢布的汇率它想保也是保不住，既然保不住，干脆完全放开，一步到位，起码还能保一个，不至于让国内经济崩溃。卢布大幅贬值，再来个外汇管制，一方面防止国内资本流出，一方面防止外资抄底，先撑住再说。如果，当时不是中国出手，估计俄罗斯连国内经济也保不住，又一次被美帝剪了羊毛。

相对于俄罗斯，中国则不然。中国是世界工厂，拥有世界最大的制造业，拥有世界第一大内需市场，即便靠内循环也完全可以扛得住。所以，并不会因为外围市场疲弱，大宗商品大跌而动摇经济基础。虽然人民币也不是国际储备货币，但中国拥有世界第一庞大的外汇储备，且外汇市场受政府管制，在外汇上攻击中国并不会有什么效果，过去一年激烈的交锋已经分出胜负了。眼下，中国人民币入篮，更是需要人民币的坚挺来取信于世界，更不会允许人民币的大幅贬值。因此，俄罗斯的这条路，中国不会也不可能走。

中国拥有日本和俄罗斯都不具备的优势，主权独立，经济基础雄厚，加上强大的外汇储备和管制措施，美帝那些列强们干着急没办法。只要我们不自掘坟墓，主动放开外汇管制，让人民币可自由兑换，可以说，外患基本上可以解除了。唯一需要担心的就是内患，那面对内患该如何应付呢？

毕竟泡沫还是有的，尤其是一二线市场的泡沫。尤其是，随着房价的不断攀升，各种资金通过各种渠道加速流入房地产市场，开发贷和房贷的急速上升，给金融市场带来了很大安全隐患。因此，这个隐患必须要解除，这个泡沫必须要解决。但解决的办法不是破掉，而是维持和化解，毕竟这才是多数人收益的最佳方案。怎么做呢？

泡沫能不能维持，主要靠购买力。只要购买力还在，泡沫就可以长时间维持下去。因此，维持泡沫的第一项措施就是增加购买力。还记得十八大时提出了中国版的国民收入倍增计划吗？很多人一听不以为然，国民收入倍增还不是通过通货膨胀去实现？其实，如果只是用这种方法去实现，根本就没必要写进十八大报告。用通货膨胀的办法，那是“阴谋”，只能暗地里搞，能拿到台面上来吗？既然拿到这么重要的台面上，那肯定不是通货膨胀那么简单。我们不可否认，这里面是有通货膨胀的因素，但绝不是简单地通过放水让人们收入倍增。

有的人一看，十年翻一倍也不多啊？呵呵，这就是没看到本质。那是人均收入的翻倍啊，什么意思？简单解说：按正常来说，一个社会可以分成五个层次：一级的占10%，二级的占10%，三级的占30%，四级的占30%，五级的占20%，大概是这么一个比例。一个基本的常识是，有钱人的赚钱速度远远大于没钱人。那么这人均收入靠谁拉动？还是靠有钱人拉动啊。这还只是表面，更可怕的是，有钱人会通过杠杆再次把购买力放大三倍五倍。再加上他们基数本来就很大，这种购买力的大幅增加是很可怕的。如果按这个计划顺利发展的话，那么一二线城市的泡沫是完全维持的住的。

说一个常识，价格的贵与不贵是相对而言，它并不是一个绝对数字。比如，现在房价每平一万，你的月收入是五千，你觉得很贵。但如果你的收入提高到一万呢？假如房价没变的情况下，相对于你收入的增长，等于房价降了50%。就好比说，十几年前一碗面两三块，后来涨到五六块你觉得贵，现在涨到十几块，你会觉得之前的五六块好便宜啊，就是这个道理（只是举例说明，请勿较真）。所以，未来可能有一个让大家绝望的秘密，未来的房价在绝对值上是几乎不可能降下来的，降也是涨的太快地方的可控范围的小范围波动。从今年开始，所有房价调控的政策目标是，让房价的涨幅低于（甚至大幅低于，尽管实现起来比较有难度）收入的涨幅，甚至低于通货膨胀的涨幅，如此，房价泡沫的问题基本上就解决了。这样，房价绝对值虽然没降，但相对值则是降低了。那如何增加收入呢？政府现在全力以赴在做的就是这事，一带一路啦，城镇化建设了，转型升级了，双创了等等都是，甚至用房地产稳增长也是一部分。

那么，光靠增加购买力的方法就能彻底解决这个问题吗？只能说，只能解决一部分。从理论上来说，方法是很好的，但在实施过程中就不一定那么完美了，因为，有时候这个房价涨的超出预期。要想顺利实现房价相对价格的下降这个根本目标，除了要在稳增长促收入上下大力气外，重要的是要在控制房价涨幅上下大力气。这光靠限购限贷增加供给是不行的，必须要把大杀器拿出来，就是税收。

在房地产这个问题上，税收除了能真正地遏制房价涨幅这个作用外，最重要的是能增加政府财政收入，尤其是地方政府的收入。我们知道，现在的地方政府为什么卖地卖的那么欢实，就是传统经济不景气，财政收入贫乏啊。且卖地来钱快，谁不搞谁傻啊。但卖地总有个头，不可能一直这么卖下去，那咋办？最终还得靠税收。

税收有两种，一种是企业经营税收，一种是个人财产税收。企业经营这个不稳定，除了一些牛逼城市（深圳、重庆、杭州这些）比例也不是很大，不能从根本上解决财政收入的问题。因此，在无地可卖的时候，还得靠个人财产税收，这其中，最核心最重要的就是房地产税收。因此，房产税绝对是大杀器，即能解决房价问题，还能解决财政收入问题。那有人就问了，如此好的政策，为啥国家迟迟不搞呢？答案前面说过了，时机不到啊。因为这个税收对房地产的抑制与打击过大，在眼下转型升级没有完成前是不可能拿出来的，否则把房地产这个唯一给力的柱子给砍了，你经济大厦就真蹋了，那大家就都别玩了。因此，房产税不是征不征的问题，是何时征的问题，技术上早就准备好了，不动产联网去年就搞的差不多了吧，试点也完成了。刀板早已上台，就看什么时候开始动刀了。那到底什么时候动呢？前面提过，快的话五年，慢的话十年，也不排除会从一些房价窜天猴的部分城市更快地推出，但全国大范围推出不会那么快。房产税会有那些呢？这个要看情况了，最基本的保有税肯定跑不了，遗产税估计十有八九也跑不了，至于说重磅的类似商业地产的土地增值税会不会出来，那就看具体的情况了。如果被那些炒房的蛀虫们玩的太过，那也是未尝不可考虑的。但这个杀伤力太大，要看具体情况。

除了这两个方法，还有没有其他措施呢？嗯，主要是这两个，但还有一个损人利己的，就是人民币国际化。一个国家的货币一旦成为世界货币，那必然是要加大放水量的，谁不放谁傻啊，人民币必然也不例外。这个放水的好处就是，通货膨胀的后果不用国内人民全部承担，而是全世界人民共同承担了，我们也可以变成列强剪羊毛了。那么在这种情况下，如果牢牢控制房价的涨幅，加大放水力度，在本国人民通胀率较低的情况下，就可以降低房地产的人民币计价的相对价格。这就类似于美元那种转嫁泡沫的手法。中国人也许不会像美国佬那样无节操地玩，但放门口的肉不吃是不可能的。

那么，我们可以总结下未来的房市演变套路。首先，会在常规政策的调控下缩小房价涨幅，控制过快增长。其次，大力发展经济，提高购买力，降低房地产相对价格。再次，经济转型完成，推出房产保有税（或增加交易税），完全锁定（在较小区间上下波动）房价，杀猪宰羊，增加财政收入。最后，健全全国和各地五级商品房市场和保障房市场，尽量实现居者有其屋的理想目标。同时，放开市场行政管制（限购限贷都将退出历史舞台），交给市场，一级市场进入较大幅度波动期，回归其商品属性。至此，房地产作为国之利器的使命正式完成，起落架收舱，飞机正式离地起飞。上帝的归上帝，凯撒的归凯撒。

也许，很多人会认为这个想法太理想化了，中央政府有那个能力吗？那就走着瞧吧，也许很快就能见端倪。这里面唯一不确定的就是黑天鹅，什么黑天鹅呢？比如这次的新冠疫情，搞不好就是世界范围内的金融或经济危机，还有一个就是大范围的战争。这两个不确定性会增加很多复杂的情况，但房价至多也是跌一些，不可能崩溃，具体就看到时候的具体情况吧。同时，黑天鹅也会推迟这种演化的时间，五年不行可能会十年二十年，仅此而已。

最后再说一句，从绝对价格上看，房价会长期上涨的。 后面放开后，会有上下波动，但长期还是会上去的。看看 98 年的香港，08 年的美国，房价跌的厉害不？最后还不是涨回来了？不过，到时候我们倒可以高抛低吸，或者在下跌时买进降低成本。但不管怎么说，长期的价格还是向上的。

为啥？

谁让我们生活在纸币社会呢？