合规风险提示（2020年第3期）

美友45505527

登记权利人与实际权利人不一致情况下的房产抵押贷款风险防范 信贷实践中，房产抵押贷款是银行贷款的重要组成部分，因不动产的公示公信原则，部分银行就完全信赖权利外观，忽视了现实生活中房地产登记权利人与实际权利人不一致大量存在的情况，银行实现抵押权利时，隐形的权利人会提出抗辩或执行异议。当前已有人民法院做出了不利于银行的判决案例，因此银行在抵押贷款操作中应足够重视此类风险。 一、案例概述 2013年5月13日，某农商银行与朱某某、任某某签订一份最高额抵押合同，约定朱某某夫妻共有、任某某单独所有的房产为某公司在农商银行借款提供最高额400万元的抵押担保，借款期限为2013年5月14日至2016年5月14日,并办理了抵押物登记。后农商银行向该公司按约提供贷款400万元。贷款逾期后，农商银行诉至法院要求就朱某某夫妻共有的房产、任某某单独所有的抵押房产优先受偿。一审法院判决后，任某某不服，以擅自使用共有房屋为公司设置抵押，未经其丈夫同意，抵押应为无效为由提起上诉。二审法院认为：案涉房产权利人登记为“任某某”，共有情况登记为“单独所有”，但是任某某与其丈夫侯某某婚姻关系存续间取得，系夫妻共有财产，任某某将房产设定抵押未取得共有人的同意，农商银行也并无证据证明房屋共有人侯某某知道或者应当知道而未提出异议，且本案抵押发生前，任某某为其他借款办理抵押物登记过程中，其丈夫侯某某均共同签字同意，原审中侯某某亦曾就涉案抵押通过诉讼方式提出了异议，故本案不能认定任某某有权代理共有人处置共有房产，其擅自设立抵押行为侵害了共有人的权利，应为无效。原判仅以作为抵押的房屋登记所有人为任某某一人，即认定任某某具有独自处置权不当。任某某此节上诉理由成立，予以支持。但任某某在签订抵押合同中存在明显过错，应当在其抵押房产价值一半的范围内向农商银行承担赔偿责任。 二、案例评析 （一）物权法第9条规定确立了不动产物权法定的原则，第106条规定确立了物权善意取得的原则。受让人受让该不动产或动产时是善意的；以合理价格转让；转让不动产或动产依法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人的，受让人取得该不动产或动产的所有权。尽管上述案例中案涉房产权利人登记为“任某某”，共有情况登记为“单独所有”，农商银行信赖不动产登记信息并办理了抵押登记，通常可以归属于善意取得。但二审法院判决显然提高了农商银行善意的要求，因农商银行并无证据证明房屋共有人侯某某知道或者应当知道而未提出异议，且本案抵押发生前，任某某为其他借款办理抵押物登记过程中，其丈夫侯某某均共同签字同意，原审中侯某某亦曾就涉案抵押通过诉讼方式提出了异议，认定登记单独所有人设立抵押行为侵害了共有人的权利，抵押无效。如果农商银行尽到谨慎注意的义务，仍要求权利外观单独所有人处置婚姻关系存续间取得重大财产时与共有方协商一致，办理抵押物登记过程中和其他银行一样要求其丈夫共同签字同意或书面通知，就无懈可击了。这就要求银行对不动产权利登记内容要有更深层次的了解，尽到谨慎注意的义务，否则即使信赖不动产登记信息并办理了抵押登记，也可能产生风险。 （二）房地产登记权利人与实际权利人不一致，现实生活中常见情况有：1-1．婚姻关系存续期间取得房地产，登记在一方名下，婚姻关系存续；1-2．婚姻关系存续期间取得房地产，登记在一方名下，另一方死亡；1-3．婚姻关系存续期间取得房地产，登记在一方名下，离婚时约定或法院判决为另一方或子女所有，但未过户至未登记的另一方或子女名下。2．婚前一方或一方父母出资购房，产权登记在另一方名下。3．房地产登记权利人已经签署房地产转让合同，受让人已全部支付房款并实际占有，且未过户无过错。房地产登记权利人仍然抵押该房产。4．共同出资购房，产权登记在一方名下。5．出资人无购房资格，以有购房资格的人登记为产权人。 （三）物权法第9条：权属以登记为准，但法律另有规定的除外。第17条：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。第28条：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。所以不动产登记簿的记载具有是推定效力，例外的情形有①法律另有规定的，②相反证据证明不动产登记簿确有错误的，③法律文书或者人民政府的征收决定等生效时导致物权设立、变更、转让或者消灭的。 　　（四）法律另有规定情况。我国婚姻法将婚姻财产制分为法定和约定财产制。婚姻法第17条夫妻共有财产：夫妻在婚姻关系存续间取得的下列财产，归夫妻共同所有。婚姻法第19条夫妻财产约定：夫妻可以约定婚姻关系存续间取得财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式，没有约定、约定不明确的，适用婚姻法第17条、第18条的规定。物权法第97条：处分共同共有的财产，应当经全体共同共有人同意。担保法司法解释第54条：共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。 三、实务建议 在信贷调查时对抵押物权属要有穿透式了解，特别在为他人贷款提供抵押品时，要分析物权取得与婚姻状况的关系，共有人、占有人现况，物权价值与物权人的经营业绩匹配度，权利原始凭据的持有。及时发现抵押物权属上的未全部登记的隐形权利人，做到形式审查到位，善意构成无瑕疵。第一、婚姻关系存续间取得，登记在一方名下的房地产抵押的。另一方也应在合同相关处签署同意抵押的意见或通过“双录”明确告知。第二、婚姻关系存续间取得，登记在自己名下，另一方死亡的房地产抵押；应核验抵押方婚姻状况及继承共有人现状，登记权利人得首先分割夫妻共同财产，然后分割死亡方的一半遗产，遗产未分配前，属继承人共有，在其他共有人同意的情况下抵押有效。第三、婚姻关系存续间取得，登记在一方名下，离婚时约定或判决为另一方或子女所有，但未过户至未登记的另一方或子女名下房地产抵押。应核验抵押方离婚协议或判决原件，如离婚时约定或判决为房地产另一方或子女所有，不接受抵押，否则有违善意取得制度。第四、婚前一方或一方父母出资购房，产权登记在另一方名下的房地产抵押。如产权登记方仍处于未婚或离婚状态，应从其年龄、职业、收入、家境、房屋实际占有，原始票据持有等多维核实产权原始取得情况谨慎操作。如产权登记方与婚前出资方已婚，应视为夫妻共同财产，要求出资方在合同相关处签署同意抵押的意见或通过“双录”明确告知。第五、房地产登记权利人在申请抵押贷款前已签署售房合同，实际权利人已全部支付房款并已实际占有且未过户无过错的。此种情形抵押贷款银行难以察觉，最易造成风险，因此在抵押贷款操作时必须上门核实实际占有人占有的依据。若存在上述情形则不接受抵押。第六、共同出资购房，产权登记在一方名下的；出资人无购房资格，以有购房资格的人登记为产权人的，产权登记人以房产抵押的。银行在抵押贷款操作中也难以察觉，因此，银行从抵押人的经营历史，购房目的，房屋实际占有，原始票据持有等情况多维核实，谨慎操作。尽管不动产权属以登记为准，但是并不能直接决定实体法律关系的存在与否。所以不动产登记簿的记载具有是推定效力。因此银行在接受房地产抵押时，对共有财产未全部登记的情形要有足够重视，要履行告知义务并留有证据备查，防范和化解登记权利人与实际权利人不一致的抵押贷款风险。