美国佛罗里达度假屋投资

麦克•TAN

V1.0 谁是麦克（麦克船长）

从2019年10月9日到2020年2月4日，做了8次讲座，带客户去了几次佛罗里达迪斯尼附近看房，7次关于投资美国佛罗里达房产，1次关于美国和加拿大的Airbnb（民宿）分析。

 期间结识了很多各行各业的新朋友，每次开场我都说这样一句话：一生就是在盲人摸象，每个人摸到的象都不一样，我只是把我摸到的分享给大家。 

 每次的开场白都很长，如独立思考不跟风与数据模型和分析说话；主动收入被动收入；投资人生； 垂直与水平；飓风来猪上天；金三角结构；时间与金钱。。。

这里没开场白，只是把自己的理解为什么投资美国迪斯尼温莎这个在美国都是鲜为人知的和其他任何投资产品（注意是投资产品）都不一一样的独特产品分享。


为什么投资美国？

资产配置（Asset Allocation） , 对冲， 降低风险： 简单讲就是鸡蛋不要放一个篮子里，不赌不猜人民币，加元的未来，人民币贬值有多快，通胀有多高， 有美金（低通胀）的资产就会分担风险
投资回报率： 在美国，4%的回报率， 不低于中国10%的人民币回报率。 因为美国的inflation rate 大概 2%

法律政策风险： 在美国，个人财产高于一切，真正受法律保护， 神圣不可侵犯，投资房产，拥有永久绝对产权。 而其他国家如泰国只有30-90年，且不能贷款用杠杆，货币也没有美金坚挺。

总统风险： 川普的政策是只要不抢美国人饭碗（如H1B）， 求你来投资。 川普在佛罗里达有大量房地产投资，如高尔夫球场，求你保护你投资美国，不管是办公司（税40% 降到20%） 还是买房买股票（股指或个股，比如$40买特斯拉，现在多少？ ）

所以， 投资 美国

为什么选佛罗里达？

美国很大，房地产投资比加拿大的玩法还要多很多，比如法拍房， 6万刀， 现金买个房，拾掇拾掇， 就高价卖出，资金周转率很高。 如果有自己的团队，熟悉当地，当然可以这么做。 但这种风险也高，每一个都不同， 不容易做成金融产品， 不能水平化（scale).

就州来讲， 达拉斯的德州和夏洛特北卡也不错。 但佛罗里达除一样好的人口增长率和经济增长率外， 有别的州没有的独一性： 气候。 有点像于中国的海南省。 一年四季如春如夏， 没有雪。 一年近300天的日照， 被称为阳光之州， 是美国第一的度假之州。 度假之州就该做度假有关的投资。

佛罗里达是美国最多的高尔夫球场州。 第二名是加利佛尼亚。最多的高尔夫球场州就该做高尔夫客人的投资。

所以， 投资 美国+佛罗里达

为什么奥兰多？

奥兰多是美国第一大旅游城市， 2018年7500万游客， 每年递增300万游客。 纽约是第二大旅游城市，2018年6500万游客。 美国第一大游客城市就该做游客有关的投资。
奥兰多是美国第二大会议中心， 第一大是拉斯维加斯。
奥兰多在投资30亿美元建设美国第二大的医疗城。
奥兰多在投资30亿美金建机场南楼，2021年 Terminal C 将会有20个登机口 开通。 预计未来共建121个新登机口， 将会开通和中国的直航。
奥兰多在2021 年将开通迈阿密到奥兰多的高铁。 时速126英里/200公里。

所以， 投资 美国+佛罗里达+奥兰多

为什么迪斯尼， 为什么佛罗里达迪斯尼附近？

迪斯尼在奥兰多附近。
迪斯尼是美国人民和中国人民度假的第一选择（超越欧洲和夏威夷）
佛罗里达的迪斯尼世界比世界其他所有地方迪斯尼加起来总和都大很多

所以， 投资 美国+佛罗里达+奥兰多+迪斯尼

为什么全世界民宿（Airbnb） 唯一大社区只在迪斯尼附近？

在全球房地产投资生态圈中发展最快的叫民宿（Airbnb）， 也叫小酒店。 投资取决于每日房价和每年的平均出租率， 即使无法律风险，加拿大第一景点尼亚加拉瀑布由于漫长的冬天也只能最多到50%的入住率/出租率。 

全球民宿（Airbnb）面临很多问题，由于和酒店业如希尔顿的同质化竞争， 其中最大的风险是政策风险， 日本东京， 美国纽约，洛杉矶， 加拿大多伦多，万锦等多城市都出台了严格的政策基本将民宿（Airbnb）的大规模投资之路彻底关闭。

全球只有一个地方政府立法，和酒店分钱完毕，大力建专门的民宿（Airbnb）短租社区，只能做Airbnb之类的按天租的小酒店，不能按月租。叫度假村(Vacation homes)， 大的Airbnb 短租社区中，有10亿美金打造的城中之城，拥有包括高尔夫球场在内的一切度假设施，加上附近的迪斯尼世界，附近的1000个高尔夫球场，附近的奥兰多会议中心，又无政策风险。

 而温莎和石头湖，在迪斯尼和奥兰多，是位置，开发商，房屋质量，投资回报率最好的最璀璨的两颗明珠。这两个选哪个取决于个人偏好和房屋交接日期（也就是你的资金状况）

所以， 投资 美国+佛罗里达+奥兰多+迪斯尼+民宿（Airbnb)+温莎/石头湖

为什么投资石头湖/温莎也符合房地产投资中的长期靠人口？ 

房地产投资分两种
1. 增值 Capital gain ， 靠的是常住人口， 如加拿大的多伦多， 每年35万来加拿大的新移民，很多落户多伦多， 所以长期投资多伦多是一种策略，但时机要把握好，快速涨的时候，杠杆最大化，加按，加按再加按，钱如同白给。 但老虎还有打盹的时候吧，世界上就没有只涨不跌的地方。如2017年二月5万刀买个排一宿队老奶奶号的170万的楼花，closing 时130万的痛苦。不忍割肉，出租民宿，天天被打911或被大麻党毁屋的日子也不好过。长租更怕坏租客。好地方难有现金流，如纽约，旧金山，基本都负的，一有风吹草动，资金链一断，会很困难。 且华人聚集的地方，跟风严重，容易失去独立思考能力。

2 现金流Cashflow/收入/分红， 每月有钱进来， 真正的投资者现金为王， 有了现金就能像滚雪球滚起来。 奥兰多的游客人口美国第一，游客一般住30天以下， 所以投资游客，投资小酒店，投资Airbnb, 投资石头湖/温莎就是投资排名第一的人口。 自己做的压力测试，假如金融危机再来， 都没有负现金流，过几年房价又涨回来。

所以， 投资 美国+佛罗里达+奥兰多+迪斯尼+民宿（Airbnb)+石头湖/温莎

为什么是投资石头湖温莎抗经济危机？

哈佛大学的研究报告表明， 美国的短租市场就是从2008/2009 的经济危机Great Recession 中起飞的，因为经济危机来了， 美国人民度假坐不起飞机， 要找便宜的 "drive markets"， 迪斯尼就是最大的目标。 多伦多人民更是喜欢驱车几千公里，去迪斯尼， 包括我。


所以， 投资 美国+佛罗里达+奥兰多+迪斯尼+民宿（Airbnb) +石头湖温莎


为什么石头湖温莎短租本质是主动投资？

Airbnb民宿短租本质是经营小酒店，和经营希尔顿饭店一样，没本质区别， 记住这点。 你要呕心沥血经营管理希尔顿酒店吗？ 如果答案是否， 那么你也不要做Airbnb. 当然你在家闲着没事，把空余的几间房出租做Airbnb可以。 但那不是大规模水平化投资，是街头杂货店和沃尔玛的区别，也就是不能多投。付出是线性的。


所以，要主动变被动， 投资 美国+佛罗里达+奥兰多+迪斯尼+民宿（Airbnb) +石头湖温莎


为什么石头湖温莎不是传统被动投资？

传统被动投资， 如房地产开发项目众筹或私募，（Synydicaged Mortgage or EMD) 投个几万，几百万，几千万，几亿，就等着几年后本金加利润，资金锁住，没杠杆。 风险和其他金融产品没区别，要么延期，要么倒闭，本金全无。 回报率20% 左右。 风险无限大（可能置零）。房屋市场火爆时，怎么都挣钱，私募，投50万，过5年回120万。问题是火爆时，用50万去买楼花， 比这挣钱， 因为用了杠杆。

房子再跌，也有可能涨回来。 金融产品，清零后，就回不来，这就是区别。 只有GIC 和分红保险是无清零风险金融产品。 

为什么石头温莎从主动投资变成了被动投资？

收邮件，电子签合同买房，办贷款（美国人人可贷），开美国银行美金账户， 然后每月的美金租金就到了你的账户。 0介入， 如同买股票，基金， 因为： 

麦克甩手掌柜一条龙服务： 家具设计出租收钱物业管理泳池维护法律纠纷索赔报税全管

这样你投1个房，和投100个房，一样的劳动量。 都是不用管。

任何时候管理公司解决不了的，麦克飞过去解决。   

事实举例 ：

美国温莎 40万 5睡房带游泳池3000尺， 现金流每天租金 200刀 ，年平均出租率80% ， 每月收租金 4800刀， 每年收租金 58400 刀. 房屋本身增值： 3.2% 每年

也就是

美国温莎 投80万 每月收租金 9600刀 增值： 3.2% 每年。 每月正现金流 （ROI 4% 到16% 取决于贷款户型管理等原因）
加拿大多伦多： 投80万 每月收租金 3000刀 增值： 6% 每年 每月负现金流

为什么每月的收入（正现金流重要？）：每月的被动收入可以当生活费，供孩子读书；或可以买分红或UL保险，钱生钱加上钱生钱，变成复利的复利。。。缺钱了用保单抵押，从银行借钱花，因为借钱是没税的。。。而纯靠房子升值加按的条件都不灵活和严格，且成本昂贵。

算上你的投资周期就是最后比较，看到底投哪里更适合。投资只有适合不适合你，无好坏。 

请所取详细量身定做投资模型及Net income , ROI分析

为什么人人可以贷款买美国房？ 

20% 首付， 3.515%或以上 利率（只有美国人和加拿大人可以）

30% 首付， 5.385或以上 利率（全球任何人不需审收入）

40% 首付， 5.135或以上利率（全球任何人不需审收入）

全款 n/a（全球任何人不需审收入）

0首付 hard loan  12.5% 或以上利率 （全球任何人不需审收入）

价格表： (库存每天都有变化这个只是2020年2月5日的3个代表），请及时索取当日库存价格表

介绍

 谁是麦克（麦克船长）（麦克人生简历）

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麦克，加拿大公民，10年以上地产投资经验，长期在美国各地全球化公司做咨询管理，熟悉美加社区，房市，税务，贷款等。现专注于美国和加拿大房产投资。