遂昌县“一户多宅”政策解读(大柘镇宣)

大柘镇

一户

多宅

住宅

建房

拆除

认定

农村

宅基地

农户

合法

1.什么是宅基地及宅基地使用权？

  宅基地是农村村民用于建造住宅及附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。宅基地使用权是依法审批的、由农村集体经济组织分配给其组织成员的、用于建造住宅及其附属设施的、集体土地的使用权。宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。

2.“一户一宅”法律规定及政策开始的时间？

  1999年1月1日起实施的《土地管理法》第二十六条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

3.什么是“一户多宅”?

  “一户多宅”是指农村村民一户拥有两处及以上集体土地上的住宅及附房。

4.“一户多宅”有哪几种类型？

（1）1999年1月1日《土地管理法》实施前拥有的两处及以上农村住宅并已合法登记的。

（2）1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前，农村村民占用宅基地建房且至今未扩建或翻建的，或有祖传住宅，虽未经合法登记但符合《遂昌县农村宅基地及住房确权登记发证实施细则》相关规定，可确权登记的。

（3）已合法取得一处农村住宅，又另行继承父母等合法拥有的住宅。

（4）已合法取得一处农村住宅，又在1999年1月1日后，购买集体经济组织或其他村民住宅造成的。

（5）1999年1月1日《土地管理法》实施后，农户异地新建住宅，原宅未按规定拆除的。

（6）1999年1月1日后，农户原址拆扩建，但旧宅未按规定完全拆除到位的。

（7）1999年1月1日后，申请宅基地建房（不含修缮）并经批准的，申请时有二处及以上住宅，只上报其中一处，被隐瞒的其它住宅。

（8）已享受异地搬迁（2013年以前）、地质灾害避让搬迁等政策的农户，并签订了原住宅拆除协议但未履约的，及2013年以后享受异地搬迁政策的农户，原住宅未拆除的。

（9）已有农村住宅，未经批准又新建住宅的。

其中，1-3是合法的“一户多宅”；4-9属非法的“一户多宅”。 

5.“一户多宅”的分类处理?

（1）对第4条1-3合法的“一户多宅”，乡镇（街道）应积极指导村民委员会建立有偿退出机制，给予适当补偿，房屋予以拆除，宅基地退还村集体。

（2）对第4条4-9属非法的“一户多宅”的，在“一户一宅”以外的住宅应予以拆除。

（3）对第4条第7种情形中，有用地批文或合法产权证的，在房屋拆除后，依法撤销批文或注销产权证。

6.设施农用地上的建筑，是否属于“一户多宅”?

不属于“一户多宅”。按设施农用地的监管规定，以及我县“五水共治”、“六边三化三美”相关政策处理。

7.农户因建新房需要，将房屋转让调剂给本村村民，但没有办理产权变更手续，属于“一户多宅”吗？

没有办理产权变更的属于“一户多宅”。如受让方符合产权过户条件，并办理产权过户登记的，转让调剂方则不属于“一户多宅”。

8.目前我县对“户”的规定有哪些？

根据《遂昌县农村住房建设管理办法（试行）》（遂政发〔2019〕33号）和《遂昌县农村集体土地“一户多宅”分类处置指导意见（试行）》（遂政办发〔2019〕40号）的相关规定，对“ 户 的认定应当遵循以下原则：

（1）夫妻应当共同申请，夫妻间分户的只能认定一户。夫妻离婚前均落户本行政村的，离婚满5年以上且未共同生活的，和离婚满2年以上且一方落户至其他行政村的，可以认定分户。

（2）未成年人应当与其法定监护人共同认定为一户。

（3）赡养对象应当与赡养人之一共同认定为一户。两个及以上儿子的家庭，且户口均在本村，如儿子达到法定结婚年龄可以认定分户，但父母亲一方或双方必须随一个儿子认定同户；入赘女婿参照儿子标准；家庭中只有一个子女的，只能认定一户；四世同堂的可分两户。女儿外嫁或儿子入赘的不得单独认定一户。

（4）夫妻一方为城镇居民，且未享受房改房、集资建房、经济适用房、两限房等相关住房优惠政策的，认可其配偶的户籍所在地所建之房。

（5）其他特殊情形，应提交村民代表会议按村规民约讨论决定，经公示后，村民无异议的，报当地乡（镇）人民政府、街道（办事处）审核认定。

9.农户符合新的宅基地管理“户”分户规定，原来承诺要拆除的房子，能否不拆，分给新立“户”的家庭成员？

如符合我县“户”的认定原则的，新立的“户”需凭建房资格审查表，及房屋产权合法来源证明等相关资料，重新办理了产权登记或变更登记的，原协议承诺要拆除的房子可以不拆除。

10.农户拥有多处有合法产权的住宅，现在申请其中一处进行原址拆建或异地建房的，是否要执行“一户一宅”的规定?

要执行现行“一户一宅”的规定。根据《遂昌县农村住房建设管理办法（试行）》（遂政发〔2019〕33号）第十二条规定：合法取得一户二宅以上的农民要求拆建的，须在数宅中指定一宅用于拆建，其余住宅依法处置到位。

11.农户在农村有一处合法的住宅，又在城市、集镇购买了商品房，或通过有偿出让取得国有土地建造的住宅，是否属于“一户多宅”？

不属于“一户多宅”，商品房以及通过有偿出让取得的国有土地上建造的住宅，不纳入“一户一宅”管理的范围。

12.新政策出台后是否可以单独建造附属用房？

不得单独审批建造附属用房。根据《遂昌县农村住房建设管理办法（试行）》（遂政发〔2019〕33号）第十三条规定，县城规划区外，在满足用地条件的前提下，允许在农民建房用地控制标准基础上增加不大于20平方米、檐口高度不超过3.5米的一层附房，与主体建筑相连，同时设计、同时审批、同时验收。

13．哪些农村住房转让行为应认定无效？

一是城镇居民购买；二是受让人已有住房，不符合宅基地分配条件；三是法律规定的其他情形（如法院判决），上述转让行为应认定无效。

14.已分类处理过的房子如何处理？

按照政策规定不溯及以往的原则，已处罚到位的违法建筑，予以保留。但在2018年5月1日后，新建住宅时已建与房屋主体相连附房的，原处罚保留使用的独立附属用房，应按清理整治规定予以拆除。

15.违法的“一户多宅”中旧房为多户共有的连体结构，多宅的户主愿意配合拆除，但是会影响旧房中其他住户房屋的结构安全，是否缓拆？

如旧房拆除将严重影响其相邻建筑安全或对公共利益造成重大损害而暂时不能实施拆除的，由村集体讨论并公示无异议，由村集体收回，并办理产权过户手续的，可暂缓拆除。

16.与新房连体的部分旧房该如何处置？

农户拆除部分旧宅原址重建的，新房建成后旧宅未按规定完全拆除的，要按规定拆除到位。

17. 1999年1月1日后农户审批新建住房，又从他人手中购买房屋，是否认定为非法“一户多宅”？

认定为非法“一户多宅”。

18．原有旧房属于传统村落、古民居保护对象的，怎么处理？

原有旧房因属于传统村落、古民居保护对象，其旧房由相关职能部门出具证明，按传统村落、古民居相关保护办法处置。

19．公安部门之前已经分户，但未申请建房，现在申请，是按公安部门分户标准审批，还是按新“一户一宅”认定标准审批？

按《遂昌县农村住房建设管理办法（试行）》（遂政发〔2019〕33号）规定的“户”的认定标准审批。

20．新房建造之后依法继承取得的住宅如何认定？

认定其为合法住宅，并应办理产权登记。

21．农户异地购买集体土地上的房屋如何处理？

购买方在原农村集体经济组织为无房户的，符合建房资格和异地转移条件的，购买的房屋需办理产权过户手续。购买方在原农村集体经济组织有合法房屋的，但符合异地转移条件的，农户应拆除原村房屋后，可选择保留购买的房屋（一处），同时需办理产权过户手续。

22．原来是本村村民，后来因升学、兵役、婚姻、就业、投靠、服刑等正常人口迁移，不是本村村民，原在村里的房子如何处理？

此种情况认可其为合法住房，但不得申请拆建、新建。

23．城镇居民在农村建造的房屋如何处理？

若1999年1月1日《中华人民共和国土地管理法》修订实施前，城镇居民经县政府依法批准在农村集体土地上建造的房屋，认可其为合法住房。
24.有经法院审理判决并出具协助执行通知书，但尚未办理产权登记的农村住房，如何认定？

按生效的法院判决书和协助执行通知书确定住房所有人，如该农户原已有农村住房的，认定为合法“一户多宅”。

25．现行我县农民建房限额标准是怎么样的？

县城规划区内：停止农民建房审批。

县城规划区外：符合建房的农户，其标准为1-3人户用地面积100平方米；4-5人户建房用地面积120平方米；6人及以上户，建房用地面积130平方米。在满足用地条件的前提下，允许在上述用地标准基础上增加不大于20平方米、檐口高度不超过3.5米的一层附房，与主体建筑相连，同时设计、同时审批、同时验收。上述用地标准中使用耕地的，耕地面积最高不超过125平方米。

26.农户建房人口如何计算？

建房人口计算标准按照家庭常住农业人口数确定。但有下列情形的，按照以下规定计算：

（1）已婚尚未有子女和已领取独生子女证的，可增加一个建房人口；

（2）农民家庭成员在本村虽无常住户口的，但属下列情形之一的，可计入建房人口：配偶、子女为非农业人口且未享受过保障性、福利性住房政策的；原籍农业户口的现役军人、复转退军人（不含已在外结婚定居人口）；蓝印户口、移民农转非人员；原籍农业户口的大中专院校在校学生；因服刑被注销户口的原农业户口服刑人员；法律、法规规定的其他人员。