商业地产项目成功的关键：天时、地利+人和

王韶

古人云：一铺养三代！

而在社会经济，以及科技、互联网高度发达的今天却是“一铺伤三代”！据相关机构分析数据显示，截至2019年第三季度，广东省非住宅物业库存量〈待售面积〉2979万平方米，同比增长15.3%，商业类物业销售依然没有转暖的迹象，国内其他城市也然！

2019年10月30日，我们一行到华东考察养老及田园综合体项目，夜住乌镇开元酒店。酒店坐落在“乌镇互联网文化创意街区”内，“文创街区”是一个不折不扣的商业地产项目。也许是出自于职业的缘故，禁不住细细考察一番，结果让人唏嘘！

乌镇互联网文化创意街区位于乌镇镇子夜路及其延伸段，项目规划定位是以“文化+互联网”产业为主导，集文化休闲、创客空间、艺术设计、古镇旅游、电子商务、金融服务等功能于一体的综合性文化创意街区。据介绍，目前街区集聚各类文创企业84家，其中2016年7月，浙江阿特多多产权交易中心正式落户。

世界互联网大会永久落户乌镇、毗邻年1000多万人次游客“流量”、闻名遐迩的乌镇景区，“街区”与天俱来良好的“天时与地利”让很多商业地产项目“羡慕嫉妒恨”！应该说，街区是衔着“金锁匙”出世的！开发商也可谓尽心用力，街区的规划设计十分注重挖掘江南文化底蕴，沿街建筑设坡顶、檐口、马头墙、木格窗等等，江南传统文化蕴味十足，甚是吸引眼球！

2017年，街区入选“浙江省文化创意街区”。

但在个人看来，街区拥有很好的“天时与地利”，却没有得到足够的“人和”，运营并没有达到预期效果！

沿街及内街相当部分商铺仍为“吉屋”，视线范围内正在经营的主要为酒店旅业、饮食业等业态，与项目定位相差径庭，正在办公的文创机构似乎不多，整个街区门可罗雀，商业氛围不浓，人气冷清，物业出售或招商应该不甚理想！个人简单分析一下，是不是主要由如下原因造成？

1、乌镇互联网产业基础、氛围营造，及底蕴提升需要假以时日；

2、政府及街区对互联网及文创的孵化、培育缺乏足够到位且强有力的支持；

3、互联网的产业特征不一定需要“聚集”；

4、快速路影响街区的完整性、协调性，不利于街区产业与人气“集聚”；

5、街区占地及运营面积不大，不利于相关业态规划布局、形成互相匹配、互相成就的效应；

6、缺乏包装宣传。

如何破解项目当前困局，吸引人气，增加流量，实现“人和”：

1、争取“世界互联网大会”部分活动落户街区；

2、通过政府部门出面，积极主动争取部分“互联网及文创巨头”落户街区；

3、与周边高校、文化及互联网等机构、民间传统艺术家深度合作，建立“产、研、学、销、展、游”基地，努力打造街区的文化IP，做出特色；

4、增强街区的体验与互动感，借乌镇景区影响力与人气形成深度互动合作，以景区“引流”，形成差异和互补；

5、政府在招商、产业落地及人才引进等方面要给予必要的政策、资金、税收等扶持。

………

以上纯属个人对于“街区”建设与运营的一些粗浅体会与思考。总而言之，一个成功的商业地产项目，天时、地利固然重要，但最重要的还是需要通过开发商和运营商的运筹帷幄以达至“人和”，没有人气与流量，一切都是“浮云”！

（图文/王韶）