乌镇雅园，养老地产让你说爱不容易！

王韶

十九大胜利召开，中国特色社会主义进入新时代，社会经济从高速发展转向高质量发展。房地产业作为社会经济的火车头、驱动器将逐渐趋同于经济发展，野蛮粗放的单一商品住宅开发将被摒弃，文旅、物流、养老等复合型地产新业态现实虽然很“骨感”，但前景却是美好的！

主业为基，万变为新！在新时代号角的指引下，众多品牌房企纷纷加大了多元化转型升级的布局，乌镇雅园便是众多先行者之一！

乌镇雅园总占地约650亩，总建筑面积60万平方米，是绿城集团投资开发的一个养老养生地产项目，位于浙江嘉兴桐乡市乌镇，距离上海120公里、杭州65公里、苏州80公里。被原建设部副部长、中国房地产业协会会长刘志峰誉为“中国养老地产的典范”。

2019年10月30日，带着探索、追求和学习，我们来到了业界好评如潮的乌镇雅园。乌镇雅园标准参观300元／人，深度参观750元／人，小金按照参观规程接待了我们。

宋总（宋卫平）出品必属精品!这些年曾参观考察过宋总旗下的桃李春风、十里风荷和春风长乐等，都给我留下了深刻的印象。秉承宋卫平“情怀与工匠”精神，乌镇雅园依然出色出彩，尤以规划、建筑和配套为甚！

乌镇雅园规划充分结合湖泊等生态资源，以“颐养天年、乐学人生”为目标，围绕白马湖布局养生别墅、公寓和颐乐学院等，形成养生居住、颐乐学院、养老示范、康复中心、特色商业和度假酒店六大板块，打造“颐养、田园、闲居”一体的学院式养老特色小镇。

项目建筑风格沉稳、大气、厚重，采用新民国风，立面借鉴了清华园、复旦园、北大燕园和武大校园等著名民国高校风格，部分景观还直接借鉴了校园中典型的联桥、拱廊，文艺范十足！精巧的屋檐、联桥和拱廊与开阔的大草坪相得益彰，无障碍设施完善齐全、风雨长廊贯穿其间，予长者平静祥和！

颐乐学院占地150亩，是为长者生活、学习、娱乐的主要活动空间，提供健康体检、健康关怀、健康促进和健康管家等服务。学院还依托健康养生系、人文社科系、艺术系、休闲体育系和生活系等5大课程体系，辅以俱乐部活动、学院活动和社区活动等，以实现长者老有所养、老有所乐、老有所为和老有所学的需求，营造不寂寞、不孤单的多彩老年生活。

据小金介绍，乌镇雅园平均售价是周边楼盘的2倍左右，乍一听还挺吓人的!但想想存在便是硬道理，拎包入住，适老设施、家用电器一应俱全，品质、配套和服务也为高房价提供了有力支撑!但随着参观的深入，以及与小金的交流，也引发了我对乌镇雅园、对养老地产的思考。

毫无疑问，乌镇雅园是当前国内养老地产的佼佼者，集万千宠爱于一身，可个人以为其闪亮和光鲜的背后却也充满了困惑与无奈，让你说爱不容易，这也许是当前中国养老地产的一个缩影！

据小金介绍，园区的销售对象仅针对活力老人，缺少了最需要关照的那部分老人，室内的适老设施也普通常见，并不特别……，我好像蒙了!休闲度假地产，抑或带养老的休闲度假性项目?这不能说不是一种遗憾，或许这并不是宋总的初衷!在区内参观了一个多小时，我所见的业主廖廖无几，商铺和一些配套仅有相关的工作人员（甚至没有）。小金说园区平时常住业主也就三四百户，不足千人，节假日千余户，二千多人。

人气不足是当前困扰乌镇雅园的一个最大问题!不要讲其他功能板块的持续开发建设，仅设备设施、场地的维护也需要一笔不菲的开销，且容易因人气不足而陷入恶性循环！目前园区有房地产销售补贴着，后续投入应该没有问题，我也相信宋总的情怀和实力，但如果是其他开发商呢?我还真的不敢轻易妄下结论，这毕竟不是持久之计！

2018年，全国60周岁及以上人口2.49亿，达到17.9%，其中65周岁及以上1.67亿，约占11.9%。预计2025年60岁以上达3亿，成为超老年型国家。刚结束不久的十九届四中全会要求：加快建立基本养老保险全国统筹制度；加快建设居家社区机构相协调、医养相结合的养老服务体系……

可以预见，银发产业是朝阳产业，养老地产是未来房地产的新蓝海。但当前养老地产“雷声大雨点小”，步履维艰，如何破解困局?

养老地产投资大、周期长、回报小，市场局限性大，不能仅凭企业一腔热情、一己之力。首先必须更新养老观念，从政策、土地、资金、服务和运营等方面进行创新。

·观念：中国居家养老观念根深蒂固，视到专业养老机构为“无能”与“不孝”，为人所不齿!21世纪也然，更新观念迫在眉睫，否则养老地产发展无从谈起。

·政策：老有所养是国家重要的民生工程之一，面临巨大社会压力，地方政府应从用地、税费、融资、医疗、交通、补贴、行政服务和专业人才培养等方面由给予必要的政策支持，方能促进养老地产健康稳定发展。

·土地：土地获取是制约养老地产发展的主要瓶颈之一，充分利用集体用地、工业废弃地等，与集体经济、保险、医疗机构等合作持有经营，最低限度降低运营成本。

·运营：根据国情、产业和老人的生理特点，采取多元化互联、复合型模式，摒弃单一粗放，注重资源整合利用，如:文旅休闲+养老；健康养生+养老；体育运动+养老；文化教育+养老……；也可采取混居模式，如：分栋（同一社区）、分层（同一栋）、同室（老少功能分区，既分又合），打造“一碗汤”的居住养老模式。节假日利用社工和慈善机构与老人交流互动，既消除老人的寂寞感，又形成养老与其他业态的良性互动发展。

租售并举，长短租、销售返租；户型适中，业态丰富，确保项目良性循环。

·资金：以养老为平台，开放性整合银行、险资、国资、基金等资本，以及医疗、保险、保健、购物、餐饮、娱乐等优质服务合作机构，企业运作由重资产转向轻资产。

·服务：养老地产本质是服务，提供的不仅仅是一个物理居住空间，而更重要的还是一种全新的养老服务体验。当前中国式养老无可避免地仍以人工服务为主，养老地产建设、配套和服务都要以安全经济美观实用为主，辅以先进的高科技手段，走出片面追求“高大上”的误区，强调极致贴心的服务，让年轻人安心舒心，让老人祥和心安、温馨如家。

养老地产距离我们似近亦远，乌镇雅园在路上，我们也在路上，任何投机取巧都是短视的自杀行为，行稳方能致远……

（图文/ 王韶）