炒房客的冬天真的来了，柬埔寨也许是投资者的下一个春天

歆玥

最近一段时间，楼市动作不断，形势瞬息万变。前有住房贷款LPR（贷款市场报价利率）改革，10月份房贷利率随之迎来调整；后有央行宣布9月16日全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，以及给在升级范围内服务的城市商业银行定向降准1个百分点。

这些操作应该会对房地产市场产生一定的影响，甚至有机构做出这样的判断：从投资的角度来看，如果房价不上涨，甚至说房价涨幅小的话，持有房产每天都在亏钱。虽然有个别机构对房产盈亏的分析，是从纯理论的角度来看的，尤其是炒房者，很有可能已经出现了亏钱现象。

中共中央政治局7月底召开会议，再次明确：坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。也就是说，指望重拾房地产拉动经济增长、制造房价红利的可能已经没有了，房价继续大幅上涨的可能已经没有了，指望通过房子赚大钱的时代，一去不复返了。启动降价售房、回笼资金、避免资金链断裂，或许是最现实的选择。

从未来趋势看，房价绝对不会再无序地上涨，即便上涨，也是依据经济发展规律和市场需求关系变化以及通货膨胀因素等有序上涨，且上涨幅度绝对不会再超过居民收入增长水平。即便如此，与资金成本等相比，赚钱的概率也会变小、空间越来越窄，炒房客的寒冬真的来了。

这对于投资者来说，显然是无法接受的。但中国人都是聪明人，是具有智慧的人。一条路走不成了，自然就会另辟蹊径。

而这条路，便是走出中国，把目光瞄向海外，国内的房价不再上涨，不代表所有房产都会不涨甚至下降，还有其他国家的房产也是可以投资的，而且存在很大的上涨空间，尤其是这几年火起来的东南亚，也早有一部分人先行投资了海外房产，这是未来的大趋势。

海外房产大多不限购，投资者可以购买住宅，也可以购买写字楼，有利于资产合理分配和降低投资风险。并且海外的房产大都有着永久产权，并且无公摊面积，比起国内只有70年产权，以及被分摊了大部分面积的房产要好上许多。

从投资的收益角度看，投资海外房地产，一方面是通过房产本身价值的上涨，获得投资收益。10年前的北京楼市还未像今日这般火热，因此投资房产的时间节点很重要，放眼全球楼市，投资初级阶段楼市，寻求套利空间是个不错的选择。另一种是通过房产出租的形式获取每年现金流的收益。海外房产租金收益率往往会很高。

但是，在投资海外房产时也要注意量力而行。对比其他投资，房产投资是一项大宗投资行为，在投资时必须要谨慎的对待，大宗投资必有大宗投资的风险，所以一定要在资金充裕的情况下进行投资。有的投资客仅仅拥有首付即投资，更有甚者仅仅通过贷款来投资，这些投资行为，资金链断裂将直接给自己带来损失。

投资前要通过各种渠道事先了解当地政策。每个地区政府对当地的房产市场都有自己的态度和宏观调控政策，轻视该地区政府态度的投资者往往在大方向上产生错误，从而可能使风险的概率大大增加。

海外房产投资除了有房产价格变动带来的风险，还有一个非常大的风险是汇率。美元作为全球货币价格的标杆，再加上今年以来美元指数持续走高，未来三到六个月内也可能会维持比较稳健的状态。因此以美元定价的房产，可以很好的对冲人民币的汇率风险。

目前，随着“一带一路” 政策的不断实施以及国际全球化的深入发展，以柬埔寨为代表的东南亚发展中国家逐渐成为国内投资者首选地。近年来，柬埔寨房产在海外投资浪潮中异军突起，吸引了众多的中国人到柬埔寨金边购房置业。而内外部大环境利好，更是让这里成为了东南亚投资市场的一支“潜力股”！

柬埔寨在过去10多年的GDP增长都在7%左右，同时它又是一个美元计价国家，在柬埔寨投资等于买了美元资产。没有这个优势，即便赚了很多钱，汇率一变，你的所有的投资所得化为乌有，当年，马来西亚和泰国都经历过这样的大贬值的惨剧。

从房价上涨和租金回报率上涨的幅度来看，柬埔寨房产已然进入了“黄金十年”，就像十年前的北上广深一样。

异国置业，也有需要避免的“坑”。由于房地产制度不同，柬埔寨的房地产市场上，地产中介市场相对无序，比较混乱，人员流动性比较大，要去甄选比较靠谱的地产中介。

但是，一些人想要绕过中介，去售楼处与开发商直接成交也很难。因为柬埔寨开发商一般没有海外工作人员，沟通障碍非常大。

不过，以资产配置为目的买房，不打算自住而是在柬埔寨出租。出租时也需要专门的中介人员来帮忙出租和打理，并不是每个投资者都能经常往返于中国和柬埔寨。

柬埔寨目前各种政策比较优惠，很多政策甚至是可以变通的，投资回报率比起周边国家也高，能够吸引更多的投资者，金边房地产市场至少在最近三五年内有很大的上升空间。

从短期来看，国内楼市确实要熄火了，眼下的楼市确实需要一个冬眠期，至少房价不会再有大幅上涨的基础。国内楼市的春天也许还要很久才会到来，国内投资者大可不必再对国内的房产市场产生期待，在国内的房产市场里挣扎，换一个地方就是春天，这个地方就是柬埔寨。