税务知识：加拿大🇨🇦外国人房东租金报税指南

UBC博士房产

加拿大🇨🇦非税务居民， 你买了房子然后回国了，没在加拿大住满183天，理论上，所有你在加拿大的收入都会由当事人（租你房子的人）或者管理公司扣出25%直接交给加拿大税局，然后每年给你开出证明NR4表格，证明你被扣了25%的房租（Gross Rental Income），在申报所得税之后，税务局会把多缴纳的税款退还。

以下部分可以作为成本抵扣：

为出租房屋花费的广告费用。

房屋保险

按揭贷款的利息部分以及如果借款装修的借款的利息部分。如果你的房子仅一部分出租，按揭贷款的利息部分也是一部分抵税。

地税

律师费及相关的费用

经纪人管理费

维修维护费用

资产成本抵扣（Capital Cost Allowance)，就是通常意义的折旧费，但加拿大有它对应的方法来算折旧，房屋是没有折旧的，只有家具折旧，具体要向律师咨询。

房屋保险非常重要

房东购买房东险，租客购买租客财产险

一年几百元 可以安保无忧

管理公司代替税局预扣的25%房租应该在收到房租的15日之内上交税务局，延迟会有利息及罚款

申报Section 216所得税要求在收到租金收入的年度结束后两年之内。最后的申报日期是6月30日，如果您有欠税，那么税款要在4月30日之前补缴。

报税之前，管理公司需要出具NR4表格给房东，Statement of Amounts paids or Credited to Non-Residents of Canada.。这张表上面有您或者代理人的信息、收入类型、货币种类、总收入、代扣税款、地址等等。您还需要收集所有费用的收据，以便抵减收入。您不必提交全部的费用收据给税务局，但是要保留所有的单据至少6年，以备检查。

代理人必须将NR4的副表交给您保留，未来如果您需要向税务局索回多缴纳的税款时，必须提交NR4表，否则税务局可能会拒付。

非居民报出租收入， 请准备下列文件：

1. T1261-个人税号申请表

2. T1013 -税务局代理授权书

2. Passport 护照

3. Buyer's Statement of Adjustment 购买房屋的律师文件，

加拿大房屋租赁收入税务比较复杂，需要专业的会计师处理比较好，请与您的会计师联系

01-利息

贷款利息通常是房东最大的抵扣项目。这也是往往建议买投资房要善于运用贷款，或其他形式的借款， 比如Line of credit 。 只要借款的直接用途（direct use rule）是用于出租房的，利息同样可以抵扣。

02-保险

房东购买的房屋保险。 注意：房屋如果出租了，房屋的保险条款要做相应修改，加上出租。否则，出租期间出现问题，很难得到理赔。

03-地税

注意地税是property tax, 不是land transfer tax (土地转让税). 地税是每年都要交的属于current cost (当期费用)可抵减房租。而土地转让税是一次性的，只有买房交接时在律师那里付一次。土地转让税是购房成本的一部分，不能报税时抵减房租。

04-物业管理费

公寓或城市屋出租，每个月交的管理费，可以抵税。

05-出租管理费

请物业出租管理公司或物业出租管理经纪打理出租房代招租客的托管费可以抵。家大业大的房东请全职工人管理自己的房子们，付给工人的工资、CPP、EI、保险类的费用都可以抵。房东亲历亲为自己动手管的，不能抵。

06-房屋维修

雇人修房子换炉头，马桶等这类的费用（人工+材料）可以抵。但是，如房东自己动手，只可抵材料费，房东的人工不算。

07-广告费

房东在宣传出租房时在各大媒体网站报刊杂志电登出的招租广告产生的费用可抵。

08-办公用品

包括钢笔、铅笔、打印纸、订书钉等文具以及邮票都可以用来抵税。

09-水电气费

如果租房合同上注明水电气网络这些费用由房东支付的，可以抵。

10-专业费用

这个可以包括请律师撰写租约或者追讨房租的律师费，以及请会计师记账报出租房税务的费用。注意：为买卖投资房而产生的律师费是不能抵减房租的，要等到卖房计算增值的时候才用得上。

11-车辆费／路费

通常，房东的“Travel”是不能抵扣的。CRA 看到房东产生Travel Expense 会引发心理上的各种不适。所以遵循“合理”和“保守”两大会计准则，

注意：① 如果只有一套出租房，为收租而产生的车费，房东本人的时间和人工不能抵。② 金额要合理、保守。③ 必须有automobile log, 记录下每次出行的日期，目的和里数

以上是出租房产可抵税项目，但具体情况因人而异，建议咨询专业会计师，以免在报税中发生多报、少报或漏项。

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