纪录这一年我家买房、法拍房所经历的各种套路

云品普洱茶馆

       近一年的看房，学到了不少东西。

       17年11月初我的老同事+电大老同学+朋友家在安宁市太平新城昆华苑的一套245平米的叠加别墅98万元要出手，我一算不到四千元一平米，昆明主城区已涨到一万多了。马上叫上儿子和一位老同事邻居一起去看房。离西山碧鸡隧道口出去只有9公里，对面有砂之船购物中心，可以先给儿子结婚用，旁边有新昆华医院，以后换给我们养老。到昆华苑小区门口找中介拿钥匙自己去看，是09年建设的二手房，3跃4层，简单装修，5室4卫3厅+两个大露台+三个阳台，南北通透，阳光灿烂，儿子一看就喜欢上。回来的路上我就转了10万意向金给老同学，早上听她说有一人有意向买。

       

     

         

 

          安宁的房子要做权籍调查，一个月后才能过户，她又急着用钱买东二环的房子，我说：“没事，钱我先转给你用，房子我也不急住”。结果她硬是要我去公证处签个合同（我把你当好朋友提前把全款给你，都没让你签什么合同，你却还不如客户给予我的信任，有点失望）。她把那10万元意向金写成定金，过户价也不按二手房评估价，报低点帮我省点税费，每个条款都是她念给公证员写，全是用来约束我的，我提的要求一句没写进去。

         因双方配偶没时间去签字，合同带回家我越看心里越不爽，感觉是不花钱抢她房子一样。还说今年的物管费近四千元她已交了，有发票的，言之意下还要找我报销不成？我心想98万提前一个月给你，利息也差不多吧？晚上我在微信上说：“合同加上一条，若一个月后过不了户，一周内要如数退还这98万元。我也担心若房子不能过户，但钱你已经用了，若一时还不了，超过一周后的时间要按支付宝利率计息”。结果她发火了：“你好意思还讲利息？你到底买不买？” 我说：“若过不了户，又不如期还款才计算利息的，你不同意那就过户时再支付尾款88万? ”她说不卖给我了。我说：“好吧！买了心里不爽的话，再想要也算了吧！不是买白菜。”她回：“你不买是违约，10万元定金不退。”我回：“是你不卖的，再说合同也还没签字，无效”。

        之后退这10万让我到银行当面付，写收据。再也不想见她，让老公去办。这样的朋友也别做了。

        年底我们又去昆华苑找中介看其他房源，看好一套3跃4层309平米的毛坏房，带一个24平米的地面车库，可以当小区内的商铺，全款付总价130万元+中介费2万+过户税费3.5万元包干。扣除车库，房子单价3780元，太划算了，只是西山那边三分之一的价，并且比之前那套理想。 1月中旬等女儿放假回来一起再去看后，交了一万元意向金，约定在春节前过户。几天后在深圳的房东主动联系我，证实我不是中介的托，确实是买主，才放心把房产证等资料复印件快递过来给中介办权籍调查。我们聊了一些情况，知道有几个地方我被中介忽悠了：报价多了两万、车库少了3平米、房东满五唯一无个税等，房东当时说“其实我们可以绕开中介，只是我们都不是这种人。”我也说“是的，没必要！该人家赚的钱。” 

        做完权籍调查，到3月1日中介通知可以过户了，但中介费要加6000元，我一下生气了：税费都多算了一万多给你，车库少了3平米，之前网上报价130万可以贷款。现在变成全款付，给我报的132万（之后讲下来2万），还要失信加价？ 加上昆十条出台，又怕以后每年征收房产税，和家人商量干脆不买了。我和房东说后，她说：“不行的话你先退了意向金，我们直接交易，这个中介从开始我就觉得有问题，大不了重新做权籍调查”。等我退了意向金，房东不说话了。我没注意到近三个月房价猛涨，遇到有人出高价了吧！之前我看过房东和中介签的委托合同，多卖的钱可以6、4分成，中了中介的圈套了。我相信房东不是这样的人，她想急于卖房，中介又能多卖，换了谁都会为自己考虑的。

        之后看房产税不是那么好执行的，房价一天一个价，又着急了。三个月中看过附近的假日城市、西城时代等，且都交了意向金。又看了一年前我就看过的恒大名都，儿子是第一次来看房，现在只有两室的朝向好，他喜欢要买，并说以后可以给妹妹当闺女房。我还是倾向拍滇池边的二手房，犹豫不决时和置业顾问说了想法，他说若拍到可以来退房（交房前都行），也问过不影响他的提成。当天就用老公的名字签了购房合同，一个是为了提取住房公积金（此楼盘不接受住房公积金贷款，商贷不划算），一个是不能占用儿子首套买大房子的名额，全款分四次在三个月内付清。 

         出来我和老公就有点后悔了，精装1.2万确实不贵，但94平就有20平的公摊，房子太小了，而且三年后才交房。几天后通知网签，交了首付二十多万，一周后提取了几十万的住房公积金。

      

      同时又报名参加了两次淘宝司法拍卖竞价，6月下旬拍高新区桂鑫园165平米，竞价到153万放弃了，据说税费有11万元。7月初拍到了滇池边（一个月前关注的）跃层大户型房子，等女儿放假回来去看了恒大名都的小房子，决定还是退了。置业顾问说要扣1·5%给中介，我们是自己来的，正好没人搭理，问路时是主管带我们看的样板房。法律顾问带我们到法院签合同走个流程，才知道是主管想吃这1·5%，她叫这主管赶紧转给我，否则我们不签字办不了。下午又到泽惠园办手续。5个月后首付款如数退回，损失了近5000元利息，好在把几十万的公积金提取出来了（没让退回，无意套取的）。

下面详细说说法拍前后的经历：

        参加司法拍卖，一个月前就要寻找、了解、设置关注，开拍前一天会收到短信和旺旺消息，从网银交起拍价两成的保证金（悔拍不退）。我们看上的是滇池边5跃6楼232平米带7楼110平米屋顶花园的房子，起拍价175万, 是竞价到226.2万拿到的，超出能贷款的心里价位6.2万元。公证处的人和拍卖的机构打联手抬价，每次加价是2000元，有一个人几次都加4.8万、5万、9.8万，几分钟就拉到评估价205万。

      

      

        之前公证处说可以帮办首套房贷的，让我提前交了儿子的工资流水等资料，说先交银行审核，还问我们的心理价位是多少？我们不愿说，他就说心里价位低是拿不到的，就不想帮我们去银行办贷款了。我只好说：“你们抓紧办，我们尽量拍吧！”（吃亏就在这句话，所以他们一再抬价）。他让我先拍，贷款她们在办（其实根本没交银行）。已竞价到226万元我打电话问公证处的负责人时，他还提醒我：“5分钟快超时了你们就拿不到房子了”！我说：“我看着电脑的、会加价的”。这时才告知资料太少，贷款办不下来。我说头天为什么不说？不是说有什么问题会告诉我的嘛？那贷不了款已超过预期26.2万了，那就不再加价了。电话没打完，对手就没加价了。太奇巧了，之前是我加完价他立马就加，我都要等最后1分钟才加价。

       拍完要求法官带我们去看房后再交尾款，因之前预约了并没人通知去看样。约了第二天去看后装修还比网上图片新，儿子还自我安慰：多出的32万就当装修费吧！10天内付清全款后，法官把钥匙交给我们说：“你们可以入住了，等我们办完会通知你们来拿资料去过户”。

       之后又跑了法院4次，主要是等了半个月没给消息。每次都去法院等到下班都未必能找到办案的法官，坐机没人接，手机是不会外传的，目的是去催他们尽快办。

    

      

       

       在缴清款50天后拿到过户材料可以办过户了，知道是满五唯一住房，又去找法官要了被执行人（房东）的电话。去房管局查了他名下是唯一，但还要查配偶和未成年子女名下是否有房产。之后打多次电话房东不接，发了几个短信也不回，每天早晚我坚持发短信，把整个拍卖过程、情况都告诉他，成交价超出起拍价50多万也算他卖了个好价钱，若能免税可以给他重酬之类。他终于回话了，问我们怎么会拍到这么高？他只差银行175万，溢价的钱不会算他的（难怪拍卖机构拉抬价呢），他是单身，出差在外，等回来再联系我。有希望免税了当然很高兴。

       

       

       为了省下这5万块钱（扣除酬劳外），折腾了半个月。之前地税的工作人员说我们拍得太高了，但不赶紧过户太冒险，房子解除质押后万一被别的银行查封就麻烦了。当时我回答道：满五唯一可以免对方个税为什么要买方承担？这种不分房子情况统一征收3%本身就不合理，现在税收政策越来越亲民，这条款就该修改。3%合6.7万多的税，是我两年的退休工资了。

          我又再次跑春雨路房管局地税窗口咨询要对方的什么证件和材料？本人不出面可行？答复：若本人实在不能露面，要带对方户口本、身份证、离婚证、本人申明目前单身、签字、按手印、日期。

          隔两天我又在微信上问房东回来没？又过了一周他才回复说：想反诉银行，收回被查封的唯一住房，他几年前花了近80万元装修和布置家具，水晶灯都三万元一个，还有些名人字画都没通知他回去拿。但我拍到之后是空房子，并没有法拍图片上有家具、洗漱台、热水器、窗帘等（竞拍公告上一句：不含可移动家电家具，就能拆的都被拆走清场了），更没有什么名人字画。我把第一次进去照的视频发给他看，他气愤地说：肯定是被拍卖中介弄走了。

         过了两天他终于委托他的朋友带证件过来配合过户了。上午在马街春雨路房管局档案室办完查询并打印出证明资料（对方唯一、是否解封，买方首套），到地税窗口缴税（未婚写申明）。

     

         

        满五唯一免了法拍房个人所得税3%（给了房东1/4酬劳），只交了买方首套房超过90平米1.5%的税。下午到日新路泽惠园昆明市房产交易中心交资料，查土地使用权信息（之前没分割）、查法院是否已送达此案通知，填两张表。当天一起把土地使用权证也办了，两证合一。一周后带80元钱去领到不动产登记证。

         全部办完刚好一万元一平米，这是04年初建的6层高二手房，东南一西北通透，东南向的书房能看到西山睡美人，西边能看到草海水域，楼顶分成木屋顶、玻璃顶、彩钢瓦顶三个部分已搭建好，安装下玻璃和灯具，可以上去品品茶、看书发呆、打乒乓球、打牌、烧烤、种花种菜等当休闲娱乐场所，就当超出一拍32·4万元多买了这楼顶花园吧！

        慢慢买房路终于在“昆明楼市”及楼粉的感招下完成了！

    

        总结一下买法拍房的注意事项：对竞拍标的所在小区熟悉，我们半年前就找中介看过附近这几个小区二手房。网上设置关注后又找另一中介想看下同户型房屋结构，中介正好带我们看的是这套法拍房的楼顶花园（竞拍公告上没说带屋顶花园，也是因为这惊喜，超过200万的心理价位后儿子一再说加价，其他人不知道有这屋顶花园，我是越加越心慌，因为只凑、借到200万）。 房子进不去中介让我们看图片，我只好说穿：“这不是法拍房吗？你们怎么还能卖？” 他自找台阶下：我们帮你们拍嘛！我回：“这就不用了，我们已报名参拍设置了关注，你看我手机上，这种房子就不会通过你们了。你还是介绍其他（我指着对面四、五套毛坏房）没纠纷的房子吧！” 他说没房源，前几天卖了一套已涨到1.15万元一平了。我们只有选法拍房了。

       事先做到心中有数，设好最高竞价，一定要把至少4.5%的税费算进去，有的高达11-25%，在子女名下属继承，税最高。留有余地，若没人竞价可以捡漏20-30%，否则就是填坑。是否满二年或满五年从公告的产权证上可以看出，不是唯一住房也可从公告上评估报告中分析出，但唯一不容易确定。拍到后按被执行人身份证上住址（不同法院拍卖房住址时）可以到派出所查是否在他名下，不会告诉你房主是谁，但会告诉你房主是不是被执行人。

        

       ，法拍房风险大，欠几年物管费、水电气费等也要查清，一定要充分了解，做充功课再参拍，无人报名才能捡漏，一旦多人报名不如放弃，否则还是别碰法院拍卖房。