细说BC省房屋政府估价的传说

Richie Huang 黃中山

首先祝各位2019年新年快乐！每年一月迎来的是新的开始，新的气氛，当然还不少的温哥华房屋市场每一年最重要的资料之一 BC省房屋政府估价。

先来个小小的历史课

BC省房屋政府估价创始于1974年，其目的是为了在BC省范围内提供统一的房产估价，目的是为了取代当时私人组织所提供的参差不齐的评估。【原文链接 https://bit.ly/2GVuNgc】。

如今，BC省每年会按照过往一年7月1号的市场价格对省内所有地区的物业进行估价。随后每一个物业的估价会提供给地方政府的地税部门，然后按照每个城市的税率算出该年的地税。估价主要基于以下几点因素：地理位置，土地面积，建筑面积，房屋年龄，还有邻近类似物业的成交价格。其次，后天的因素比如有申报的房屋装修也会对政府估价造成影响。

常见的误解

BC省政府估价经常被误解为房屋市场价值，这个观念会也常常直接影响准买家对于买房及卖房的决定。举个例子：在卖家市场中，买家往往愿意付出高于政府估价10%到30%的价钱，因为他们市场会持续上涨甚至超过这些比率。同样的道理，在买方市场，同一个买家可能只愿意付低于政府估价10%到30%的价钱。

这些观念有一定的依据，但很多时候不能直接套上，因为BC省政府估价也有被忽略的因素，先来看以下的两个案例：

4674 Sophia Street 和 368 East 24th Avenue

这两个房子在同一个地区，房龄相近，有着一样数量的卧室和浴室，甚至成交的时间也只是相差两周。但是它们之间各自成交价和政府估价的对比却有着百分之34%的天渊之别。4674 Sophia Street的成交价比2018年估价$184.8万 低了24%。但是368 E. 24th Ave却是相反,成交价格比估价的$147.8万 高了百分之10。读者认为是哪一个买便宜了？

4674 Sophia Street 案例分析

虽然房子外观和一般25年的房子大致上一样，但是这房子的内外保养实在有些欠奉，而照片可能不是现实状况最好的反射。小编有实地看过此房，除去若干年前年一些简单修补，还有替换了热水杠，以外的其他都1993年的原始状况，而整体的磨损也几乎到了极点。虽然硬着头皮勉强的是可以说“能住”，但是大部分的买家至少需要20万到30万去修理和装修房子到理想的状况 。

在2018年的BC政府估价中，建筑物部分的估价是 22.6万，但实际上，综合房屋实在状况，房子户型使用率，更新后的潜力和各个方面因素去看，4674 Sophia 在我的专业的意见, 只应该只5万或着更少。在此对于房子建筑和状况具体价值的计算就先不多说了，下一次有机会再和大家探讨。

其二，此房土地部分的估价为 $162.2万，这个数字一般是按照周边老房子和地价房的成交价推算的。但是这个数字的精准度也会因被一些忽略的因素影响，一些正常观点会考虑到的瑕疵。

比如说这房土地前后有6-8尺的倾斜（图面明显可见），门前缺少路牙，没有后巷和门前有电线杆等等，这些都会让实在的土地价值降低。

我们可以用一块可以算是同区”地王“位置”的标准大小土地做比较：

250 East 22nd Avenue 拥有一个大了400尺的标准地，中心地段，有山景，有后巷，没任何瑕疵。但是在2018年BC政府估价中，它的地价只比4674 Sophia Street 只高出 7万 – 这完全不合理，实际上两个房子的地价差距应该大约 30万，而很多时候，估价是需要做适当调整后才能做出比较准确的计算，以下是小编经过多年经验，自己反复研究出来的分析方式：

当让实质上4674 Sophia St的最终成交价是 $139.7万，比起估价有重大的下降，这个价格和调整过的地的估价很接近，兑现了上面的两个说法1)真实建筑价值为5万或以下 2）162.2万的地价估价大量的偏高。而经小编调整过后的 ”新估价（144.2万）“和最后房子的成交价（139.7）万只有3.1%的差距。

368 East 24th Avenue 案例分析

和Sophia St相反，368 East 24th Avenue是经过重大结构和装潢上的翻新，马上可拎包入住，但偏偏在建筑物部分的估价只有 $18.8万，也就是说BC省政府估价部门认为土地除外，这房只值18.8万。

一般来说，除非屋主向市政府做出合法有允许的申请，所有完成的项目是不会在政府的本子里被记录的，然而一些日常比较小的改动，例如换了全屋的地板，电器以及很多不牵涉到结构的内部装修，都不会被记录到市政府或BC政府估价部门的本子里面。有些时候,BC政府估价的专员会联系成交过的房子去了解房屋的具体状况，目的是为了使明年的估价更准确，但前提是他们只会联系该年有成交过的房屋，而且未必会对于他们收到关于房子更新的信息信息做出1:1 的录用.

回到East 24th Ave这个例子，保守估计内外的项目需要大概$20万的成本，调整过后的估价为 $167.8万 ,比起房子最后的162成交价高了3.5%，属于合理的范围之内。

依据小编专业的意见，经过对这两套房子政府估价的调整，我们可以做出以下的判断-各自的成交价都在合理的范围之内，若是在于需要付出时间和精力的层面上考虑，368 East 24th Avenue 是一个更好的选择。

尽管政府估价是对研究市场价非常有帮助，但也只是众多参考数据中的其中之一，若能综合政府估价和以下的三方因素，便能推断出整体最精准的价格判断, 1）可对比房屋的成交价，2）该房屋的重置价值，以及3）同等房屋成交的单价。注：这篇文章主题研究的为BC省住宅物业

总结

在BC省评估中会被忽视的几点

1. 房子的实际保养状况。

2. 房子的户型结构以及功能性。

3. 地理位置的好与坏，例如是斜坡，路冲，或是邻近商点楼等等

4. 肉眼看不见的潜在缺陷，例如大麻，发霉等等。

5. 景色的好与坏 – 在同一条街上不是所有的房子都能看到一样的景色

6. 所有政府或是水电局的土地征用权或是私人的土地契约。

7. 大树对未来的重建所产生的影响

8. 房产最大的潜在价值

总的来说，在我们买房的时候，虽然BC省政府估价在买卖房屋时是一个很好的依据，但我们不能只依赖它。

一个经验丰富的房产经纪会掌握适当的数据以及各种计算方法的运用，更重要的是懂得对症下药，在每个不同的状况选出最合适的估价放式，算出最精准的市场价格。

2019年BC省评估价值：https://www.bcassessment.ca/

最后奉上一句小编的心里话，买房不是买估价，有时候，高出估价成交的房有他的道理，相反低于估价能买到也可能有他的由来，最重要是房子适合，整体价格合理。

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