旅游开发之融资策略

夜姐有话说

融资前序

兵马未动，粮草先行；旅游开发，融资为王。得人者得势，得势者进财。谁能融得优质资源，谁就抢占了市场先机，赢在了起跑线上。融资，真的很重要！

融资不是简单的找资金，尤其是旅游项目，人、财、物、地、资金都要“融”，融资融智、融财融物，全方位的资源整合。

旅游开发是一个系统工程，需要集合优势资源、聚合各方力量协同运作，方可事半功倍。一般意义的融资就是寻找资金，忽略人才和社会关系的横向利用。

狭义的“资”指货币资金，广义指可以用来牟利的“资源”。

任何个人或组织为了获取利益，就必须首先拥有并投入资源，就像原始人为猎取动物而必须先奔跑和制作工具。新开发旅游项目必须利用好自身资源，整合各行业资源，进而经过劳动而使资源增值，其中的差额就是利润。

没有谁不需要资源，没有谁能生来就拥有一切资源。

融资即通过一定途径和方法获得资源。

旅游开发涉及生活的方方面面，所需要的“资源”量大类齐。融资包括对资金、技术、人才、配套等方面的整合利用，融汇贯通。融资的目的只有一个——通过资源转化为现金流。

通常资源被划分为自然资源、人力资源和加工资源三类。

按性质分类可以分为：自然资源（包括再生资源和非再生资源），社会资源；按资源利用的可控性程度可以分为：专有资源，共享资源；按资源用途分类可以分为：农业资源，工业资源，信息资源（含服务性资源）；按资源可利用状况可分为：现实资源，潜在资源，废物资源。

旅游开发涉及吃、住、行，游、购、娱等方方面面，地域资源的充分利用和转化效率决定项目收益。保护好环境，设计合理的资源开发模式，才具有持续的产品迭代能力。

休闲旅游是日常生活的理想画像，融资是寻找共同的追梦者。启动初期，主要有资金、土地、人才、项目（技术）、信息等方面融通整合。以下资源的融合利用及扶持力度不同，呈现的效果也会天差地别，甚至决定项目的前途和命运。

1、土地资源

用于旅游开发及后续管理的地块，建设用地指标，及土地开发相应的扶持政策。土地权属不清、边界不明，将纠纷不断，陷入与村民的拉锯战中；无建设用地指标，用于旅游配套的游客接待中心、停车场、厕所、商业设施都是违法建筑。

2、资金资源

投入项目开发的合作资金、银行资金、政策扶持资金、证券化资金、内部资金。

3、人才资源

政策性人才、专业性人才、投资合作型人才、入股管理型人才、项目带入型人才。在人才资源融合中，选好一致行动人是项目成功与否的关键。

4、配套资源

交通配套、垃圾处理配套、污水处理配套、医疗卫生配套、安全防卫配套。

5、信息资源

通信网络融合、智慧景区管理、VR内容设计、银行征信系统、公安信息系统。

欲融资，宣传造势不可少；快融资，必给希望和梦想。通过召开新闻发布、旅游形象宣传、全民节庆活动、公益慈善行为、重大事件渲染、特定话题传播等进行炒作。内容示例：

1、打造休闲综合体，市民客厅指日待。

2、星期八家园，漫休闲乐园

3、世界奇人运动会

4、大手牵小手，留守儿童温暖家园

5、花旗银行调研景区，前景看好？

6、创意征集:你心中的休闲客厅。

通过炒作铺垫，提升热度，引起社会各界关注，为下一步融资启动预热。

选择知名机构，通过创造性思维有效整合“软实力”，在社会交换中获得更多优势和利益。以海南航空融资为例，通过索罗斯声望而树立品牌效应。

在实施策略上，单点突破更容易；在行动策略上，信心比黄金更重要。

1995年海南航空公司去华尔街，只融入了量子基金旗下“美国航空投资公司”的2500万美元投资，这对于一家新建航空公司而言明显偏少，甚至可以称为“杯水车薪”，但此“资源”的真正价值却在于其美资背景和当时威振世界金融市场的大鳄索罗斯后台，这个“融资”策划带来了超强的对其他的新资本的吸引力和市场信服力。其后，1997年6月发行7100万股B股，募集到3337万美元；1999年发行20500万股A股，募集资金9.43亿人民币，使海航成为国内第四大航空集团，之后一系列的融资策划直到发展成为“大新华航空集团”。

TIPS

在这个著名的融资策划过程中，海航当年的总裁陈峰个人独特的“社会资源”，也是获取这一“稀缺资源”的重要交换因素。

（一）融资渠道

旅游项目发展是内因和外力交互作用的结果。外部借力的同时，内部挖潜也不容忽视。一个方向明确、措施得当的旅游项目，内部融资与外部融资结合效果更好。

1、内部融资

主要包括股东融资、高管融资、员工融资。高管成股东，既引进人才，稳定团队还解决资金问题。内部融资不需要实际对外支付利息或股息，不会减少企业的现金流量;同时由于资金来源。于企业内部，不发生融资费用，使内部融资的成本远低于外部融资。

激发财富梦想，凝聚核心团队，首选内部融资。

2、外部融资

（1）项目融资。引进有竞争力的经营项目，自带融资功能。

（2）异业融资。与有需求的异业机构合作，以透支未来消费预期的方式融资。

（3）文化融资。以独特的文化资源构建核心吸引物，寻求感兴趣客户进行战略投资。

（4）国内银行贷款。国内银行贷款一般分为短期、中期和长期贷款。通常情况下，一年以内偿还的为短期贷款，1—5年为中期贷款，而偿还期在5年以上的为长期贷款。

（5）其他渠道。如一些实力雄厚的材料供应商、设备供应商、工程承包商在参与项目建设的过程中，将其自有资金或者项目酬金投入而成为股东。

（二）梯度还款

旅游项目建设周期长，需求资金大，合理的投融资安排有利于稳步推进。根据项目进度和经营需要，设置梯度还款计划，逐渐实现财务盈利。

1、收入还款。

这是大部分情况下所采取的偿债方式，也是大多数工业性项目所采取的偿还融资款的方法。

2、产品还款

即通过产品支付或远期购买的方式将项目产出品的部分所有权转让给贷款人。

3、其他方式。

根据融资渠道的不同采取相应的还款方式。一般情况下，融资渠道确定的同时还款方式也基本确定了。

（三）风险管控

投资有风险，融资同样面临各样的风险。

分析项目融资风险是项目融资计划的关键环节，也是制定项目融资方案的依据。项目融资的风险有系统风险和非系统风险两类。

项目融资的系统风险是指与项目所处的环境相关，超出了项目自身范围的风险。它包括两种风险：一是政治风险，如战争、政权更迭、政策变化、法律和法规变化等给项目带来的风险；二是经济风险，如项目投产后产品的销售所面临的市场风险，经济危机等大环境改变。

非系统风险是指由项目实体自行控制和管理的风险，分为三类。

◆项目的完工风险

由于项目建设周期长、影响囚素多，在项目建设过程中，由于种种原因往往会造成项目无法完工、延期完工或者完工后无法达到预期效果，从而影响资金的有序到位。

◆项目的运维风险

指项目在经营、管理和维护过程中面临的风险。如运营过程中原材料因短缺而涨价，由于使用、管理或维护不当使设备不能正常运转。

◆项目的环保风险

项目的建设和运营不可避免地会给周围的环境带来影响。为了尽量避免给环境带来较大的影响，而必须采取措施加以防护，往往会带来项目成本的增加。同时，如果由于建设和运营的失误而给环境带来了影响，则项目必须承担罚款以及额外地增加处理损失的费用。

应对策略

1、地物利用

就地取材，越土越好，让大自然最大限度的做功，降低成本、彰显地域特色的同时减少对自然环境的破坏。合理利用现有地域资源，逐步升级迭代，减少对资本依赖程度，降低风险。

2、投产优化

严格控制投入产出比率，尽可能经营效益覆盖融资成本和运维成本。

3、风控平衡

对各种风险进行量化分析，根据项目所面临风险的性质和大小来制定具体的项目融资方案。

（四）成本管控

融资成本高低影响资金使用效率和项目建设效果。降低融资成本，可通过设计合理的融-投-产出比率，以效益倒逼节约成本。

◆部门协同融资

打破部门分割，以运营为导向开展工作，把融资和市场作为重点，全员铺垫。每一位员工都充满对项目的希望和信心，融资就只是细节和落实问题。

◆拓宽融资渠道

在项目融资过程中，加强与关联企业的横向合作，拓宽融资渠道。同一项目优选设备及运营合作，次选资金合作，在众多的渠道中寻求出最适合该项目的融资方式。

◆优化还款方式

不同的项目还款方式不一样。无关系交集合作，以产品的销售收入来还款；供应链企业，尽可能通过产品支付来还款，降低合作成本的同时强化合作关系。

◆合理分担风险

在项目融资过程中，一方面尽量降低自身所承担的风险，另一方面也要根据项目情况使各参与方能够合理地分担风险，并且最终根据风险的分担程度而获得相应的利益和回报。只有合理分担风险的融资方案才能为各方所接受。

旅游景区项目开发是一个渐进过程，只有周密严谨的系统安排才能达到预期效果。为了保证融资额度与需求匹配，后续工作必须跟上。

◆融资团队

财务总监牵头，总经理、运营总监配合，多部门联动。

◆进度播报

及时播报项目建设进度及和在景区发生的趣味事件、花絮杂谈，让已融资客户放心安心，同时引起有融资意向客户关注。

◆主题活动

围绕核心项目策划系列主题活动，以文化内涵营造声势，增强品牌影响力。

◆项目体验

定期邀请融资客户参与核心项目、重点项目、迭代项目体验，加强信任和吸引力。

◆成果分享

重大节点举办联谊会，邀请融资客户参加，分享成果的同时吸引下一步投资。

◆节庆年欢

策划品牌节会，通过营造人气引起吸引融资客户目光，以经营业绩促使融资。

旅游融资，是从利润追逐到资本盛宴的转变——即由利润最大化发展到企业品牌价值最大化，进而发展到股东财富最大化。在企业进行融资、投资等重大决策时，资金的“时间价值”以及 “风险”成为必须考虑的重要因素。

总之，融资必须让客户感兴趣并下定决心，包括前期造势、重点突破、全面推进、方案设计、持续推广等诸多策略的统筹安排、协同运作。

欲融其资，先融其心；欲得其本，必许其利。交心才能交流，交流才能交易。温暖“心灵深处”，放大“收益梦想”，“钱景无限”，融汇八方资源。

文：网络

编辑：莱菈