在美国投资房产如何报税？

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我是居民还是非居民？

税法除了区分公民和非公民外，还将居民分为有居住权的外国人 (Resident Alien) 和无居住权的外国人 (Non-resident Alien)，即居民和非居民。这点在报税时尤为重要，美国税法对居民和非居民实行两套不同法规则，各个条例对居民和非居民也各有利弊。 美国税法以绿卡检定法则和居留时间法则来认定您是否是属于税法所定义的居民：

绿卡检定法则

持有绿卡极即为美国居民。不论实际居住美国或海外，只要您拥有绿卡，都是税法上的居民。即使拿了绿卡之后回国做事或自己做生意，不在美国居住、工作，收入来源亦并非来自美国，仍须向美国如实报税。

居留时间法则

与移民法不同，若报税年度在美国停留不到31天，税法上认定为非居民；若报税年度在美国停留超过31天，以“居留日”为准，居留日超过183天，在税法上认定为居民。居留日计算公式：居留日=（当年停留日数*100%）+（去年停留日数*1/3）+（前年停留日数*1/6）。

有些人员是免于可以获得居留时间法则的豁免之外的，主要有以下几种：　

外国政府人员；

持J类（交换访问学者）签证和Q类（赴美参加国际文化交流计划）签证在美任教或受训的人员；

持F类（学生）签证和M类（短期职业技能学习）签证的留学生：

短期在美参赛的专业运动员。

由于居留时间法则的存在，国内经常出入美国的生意人或家眷在中美的两地的“空中飞人”要特别注意在美停留天数，否则一不小心会出现虽然无没有居留权，却被税法认定为是美国居民的情况，将会处理起来会相当麻烦。 综上所述，税法规定所有公民、居民及在美居留超过183天的人（除免于居留时间法则的人员外）都在征税范围之内。

作为美国非居民，仅拥有美国房产，是否需要缴纳美国税？一般只作为仅持有美国房地产业主的非居民，在美国以外的收入是不需要缴纳美国的个人所得税。租金收入，或者在出售美国房产获得收益，才需要缴纳美国所得税。

居民和非居民的租金收入如何纳税？

美国居民一般都是全球收入征税，和美国公民一样。他们需要每年申报一次，并申报租金收入。租金费用可抵抵租金收入，而租金净收入则按累计税率纳税。

非居民收到来自美国的房地产的租金收入一般是需要按总租金收入的30%预扣所得税。它是对此，承租人或房地产管理公司（如果有涉及）的负有扣缴义务，即将扣完30%的税后汇款净额支付给非居民业主。非居民收到的租金收入不需再申报年度所得税申报表。

然而，美国税法允许非居民申报年度所得税申报表，下面会做进一步解释。当非居民外籍人士在美国投资购买房地产并出租时，便需要向美国政府申报其个人所得税 1040NR。

房产相关的开销（如物业费，房产税，水电费，维修费等）可以相应抵扣，只有净收益才需要被征收税。

假设一栋价值50万美金的房产，一年的租金收入有3万美金，扣除物业费，房地产税，基本维修，水电费，及折旧费用共2万美金，则此出租房产净收入为1万美金，符合10% 及15%两段等级税率，以2015年单身税率需缴纳1039美元的联邦个人所得税。

同时，出租房产所得的净收入也需要向所在州申报个人所得税。不同州的州税也不同。因此，在通常情况下，如果非居民外籍人士在美国拥有出租房产收入的时候，每一年度，需要申报两份税表，一份给向联邦政府申报联邦个人所得税，一份向给房产所在州申报州个人所得税。个人所得税的截止日为4月15日，申报上一年度一月至十二月的个人所得。

没有报税会有什么后果？

如果纳税人欠美国政府税款，又没有在纳税截止日期内交款，他将被美国税务局罚款并征收高额利息。美国国税局的规定是，如果美国税迟报，而且拖欠美国国税局的税款，那么会出现三种罚款：一种是未及时申报罚款，一种是未及时缴税罚款，以及滞纳金。

因故此，及时报税和交税非常重要。 对于美国非税务居民，特别是在美国境内有房产和财务投资者来说，正常申报美国税是保证其在美国财务利益不受干扰的重要因素，同时也能够保证其在美国投资所得仅被征收合理税款。美国国税局针对非美国居民的报税问题，有详尽的解释，并且在其一切某些特定的投资方面，给予美国非居民选择如何进行税务处理的权利。然后，正常申报非美国居民的美国所得税，被普遍认为是一种最佳的处理方式，不仅能够体现非美国居民严格遵守美国法律的表现，而且还仅被征收合理的税款，这对于非美国居民来说，如果在美国境内有收入，正常进行报税，是非常正确而的处理方式。

此外，非美国居民，正常申报美国境内收入和交税，能够很大程度避免美国国税局的查税抽检税务稽查。如果被美国国税局抽检稽查，并且被认定不按时交税或者逃税，将不仅会被课以高额罚款，甚至美国境内的财产也会受到影响。　

同时，美国国税局的记录和美国使馆的签证申请有一定的关联（美国签证申请表中要求签证申请人填入美国个人税鉴别号码），故此，糟糕的报税记录会极大影响美国签证的再次申请，而良好的报税记录有助于非居民再次获得美国签证的再次获得。