土地增值税清算指南

山上有座庙

项目管理

1、房地产开发项目立项后，应向税务机关报送哪些资料？

纳税人应在取得土地使用权并获得房地产开发项目第一份《建设工程施工许可证》后30日内，向主管税务机关填报《土地增值税项目清算单位确认表》，同时提供以下书面资料：

（一）房地产项目立项批文。

（二）国有土地使用权出让（转让）合同、土地使用权证或不动产权证书。

（三）建设用地规划许可证。

（四）建设工程规划许可证。

（五）建设工程施工许可证。

房地产开发项目涉及保障性住房项目的，纳税人还需提供政府主管部门制发的相关文件。

2、如何确定土地增值税清算单位，办理土地增值税项目登记？

主管税务机关应在收到纳税人提交的《土地增值税项目清算单位确认表》之日起30日内确认清算单位并告知纳税人。

纳税人在收到《土地增值税项目清算单位确认表》30日内，根据主管税务机关确认的清算单位填报《土地增值税项目登记表》，办理土地增值税项目信息登记。

3、房地产项目建设过程中，纳税人应向税务机关报送哪些材料？

纳税人在项目开发过程中，应将预售、竣工等资料按取得时间顺序向主管税务机关报送。

（1）销（预）售商品房环节：纳税人在取得商品房销（预）售许可证时，应在30日内将销（预）售许可、备案价格和销售合同样本等资料向主管税务机关报备。

（2）竣工验收备案环节：纳税人应在完成项目竣工验收(备案)手续后30日内，向主管税务机关报送由当地建设主管部门出具的建设工程项目竣工综合验收备案证明。

（3）取得房地产权属证明环节：纳税人在取得商品房权属证明后30日内，向主管税务机关报送以下资料：

①建设工程竣工结算资料。

②测绘成果报告及附件。

4、房地产开发项目内容发生变化或者出现特殊情况，该如何处理？

房地产开发项目登记内容发生变化或项目建设过程中出现特殊情况导致工程造价偏高，自变化之日或特殊情况发生之日起30日内应向主管税务机关报告并提交相应资料。主管税务机关应及时进行实地核查记录，纳税人应予以配合。

工程造价偏高的特殊情况包括以下情形：

（1）地质勘察不充分造成实际地基承载力与设计的结构物不符、施工过程中发现地下溶洞造成结构物基础类型改变，或者造成安全事故。

（2）设计原因、工程变更、材料价格上涨造成工程造价大幅增加。

（3）因风、火、水、地震等严重自然灾害或其他不可抗力因素造成已建工程及工程材料、设备的毁损。

（4）主管税务机关认可的其他情形。

清算管理

5、房地产项目土地增值税清算条件是如何规定的？

（1） 符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

①房地产开发项目全部竣工、完成销售的。

②整体转让未竣工决算房地产开发项目的。

③直接转让土地使用权的。

④申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

（2）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

①已竣工验收的房地产项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或已转让的房地产建筑面积与出租、自用的可售建筑面积合计占清算项目可售建筑面积比例在85%以上的。

②取得项目最后一份销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。

③主管税务机关有根据认为纳税人有逃避纳税义务行为，可能造成税款流失，经县（市、区）级地方税务局局长批准的。

6、房地产项目达清算条件后，需到税务机关办理清算申报的期限有何规定？

①符合应清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算申报。

②符合可清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算。对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达《税务事项通知书》并附《土地增值税清算资料清单》。纳税人应当在收到《税务事项通知书》之日起90日内按规定提供清算资料，办理清算申报。对于确定暂不清算的项目，主管税务机关应做好动态管理。

7、土地增值税清算申报时，应该向税务机关提交哪些材料？

纳税人进行清算申报时，应向主管税务机关提交清算资料清单及下列纸质资料，制定目录，装订成册：

（1）《土地增值税纳税申报表》及其相关附表。

（2）企业基本情况和土地增值税清算税款申报事项说明。主要内容包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳及成本分摊方式等基本情况和主管税务机关需要了解的其他情况。

（3）纳税人委托中介机构代理的，还应报送中介机构出具的报告。

（4）取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让或转让合同、协议、《国有土地使用权证》、不动产权属证书或者登记证明。涉及拆迁安置的，提供拆迁公告、拆迁（回迁）合同、支付凭证、个人签收花名册或签收凭证。

（5）合同成本清单。项目工程建设合同及其价款结算（书）单。项目竣工决算报表和有关账簿、竣工验收证明。工程结算审核报告。

（6）房屋测绘成果报告及附件。《房产权属准予登记通知（证明）》、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用以及分期开发分摊有关的证明资料。

（7）开发项目中的公共配套设施，建成后产权属于全体业主所有和建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的相关证明资料。

（8）其他资料，如立项批准文件、规划设计、土地取得和开发、建筑工程许可文件、预（销）售许可文件、商品房权属证明等与房地产开发相关的资料，纳税人在项目管理过程中已向税务机关报备的，不需重复报送，但企业需留置备查。

（9）与清算项目相关的会计账簿（电子版）。

税务机关审核中发现疑点、未采信或部分未采信的，可要求纳税人限期进行说明或补充其他与清算有关的证明资料。

纳税人报送税务机关的上述资料，须加盖公章。报送资料为复印件的，应加盖“复印件与原件一致”印章。

8、土地增值税清算申报的受理，是如何规定的？

主管税务机关收到纳税人清算申报资料后，对符合清算条件且资料齐全的，予以受理。对符合清算条件但资料不全的，应要求纳税人在15日内补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理。对不符合清算条件的项目，不予受理。

主管税务机关已受理清算申报的，纳税人无正当理由不得撤销。主管税务机关在做出予以受理、补正资料告知、不予受理决定时，应向纳税人下达《税务事项通知书》予以书面一次告知。

9、土地增值税清算申报的审理期限是如何规定的？

主管税务机关应在发出《土地增值税清算受理通知书》之日起180日内完成清算审核。如有特殊情况无法在规定时间内完成审核，经县（市、区）地方税务局批准,可延期完成，并书面告知纳税人。

上述期限不包含纳税人应主管税务机关要求补充资料的时间和主管税务机关（或纳税人）需要委托中介机构对房地产转让价格、扣除项目金额进行评估所需的时间。

10、纳税人进行土地增值税清算申报后，如何结清税款？

纳税人办理清算申报手续时，应缴纳申报的税款。经主管税务机关审核，清算结果为多缴税款的，由纳税人提出退还申请，税务机关按有关规定处理。

普通住宅增值额未超过扣除项目金额20％免征土地增值税的，纳税人应在办理清算申报时，附送免税申请报告等材料办理免税备案。

后续管理

11、清算结束后再转让房地产如何计征土地增值税？

主管税务机关作出清算审核结果后，纳税人转让的房地产（以下简称“清算审核后再转让房地产”），按以下规定办理：

（1）清算审核后再转让房地产的纳税人应在每月终了后15日内进行纳税申报（含零申报）。

（2）清算审核后再转让房地产应当区分普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

（3）清算审核后再转让房地产扣除项目金额按清算审核结果确认的普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产单位建筑面积成本费用乘以转让面积确认。

单位建筑面积成本费用=清算审核时的扣除项目总金额÷清算的总可售建筑面积

上述“清算审核时的扣除项目总金额”不包括与转让房地产有关的税金。

（4）清算审核后再转让房地产的有关税金在本次申报缴纳土地增值税时予以扣除。

（5）清算审核后再转让的房地产，按照上述方式计算的增值率未超过20％的普通住宅，免征土地增值税。增值率超过20％的，应征收土地增值税。

（6）实行核定征收的，核定后再转让的房地产，按核定时确定的核定征收率计征土地增值税。

（7）清算审核后再转让房地产的，应缴土地增值税按照清算时的方式计征。

12、土地增值税清算审核后，纳税人发现多缴税款该如何处理？

因下列原因，纳税人自收到清算审核结果之日起三年内发现多缴税款的，可以向主管税务机关要求退还，主管税务机关应当自接到纳税人书面退还申请之日起30日内核查,对查实的事项应予以追溯调整，涉及从国库中退库的，依照法律、行政法规有关国库管理的规定退还。

（一）清算时应取得但未取得合法有效凭证，清算后取得的。

（二）清算时应实际支付但未实际支付的款项，清算后实际支付的。

（三）清算时应分摊但实际未能分摊的共同的成本费用，清算后能够按照受益对象、采用合理的分配方法分摊的。

（四）其他合法合理原因。

附注：《土地增值税项目清算单位确认表》、《土地增值税项目登记表》、《土地增值税清算资料清单》、《土地增值税纳税申报表》及其相关附表、企业基本情况和土地增值税清算税款申报事项说明样表具体见《广西壮族自治区房地产开发项目土地增值税管理办法（试行）》。