开发商土地投资拓展人员测算入门指南

☆飘哥☆

一个房地产项目能不能做得好，拿地阶段就已经决定了大半。而决定是否要拿一个项目，根本决定因素就是预测是否能赚钱，商人重利，不赚钱的项目是不会做的，而赚不赚钱，其实看的就是算账。

算账，分为静态测算和动态测算，静态的账非常简单，就是收入和成本的简单相减，也最为实用和简洁，项目好坏的评价指标为净利润率。但静态的测算只能讲清楚项目的利润空间有多少，并不反映股东的资金使用效率，所以港资企业和上市公司也都采用了动态的测算，核心是现金流的预测，项目好坏的评价指标为内部收益率。

一、静态测算

一般的投资人员学测算都是从静态测算开始学起，因为结构上相对简单，罗列的是房地产开发的全成本和全收入，容易理解。

1、其中主要成本为①土地成本、②前期费用、③工程费用、④基础设施费用、⑤开发间接成本、⑥三项费用（管理、营销、财务）、⑦税费（土增税、增值税、所得税）。

2、其中主要收入为房产销售收入。

3、测算利润也很简单：净利润=总收入-总成本。

4、土地成本里包含了土地款、拆迁费用、契税等一切和土地有关的成本。

5、前期费用里包含了项目正式开工前的所有费用，如设计费、报批报建费、招标费、勘察费、三通一平费、临建费等。

6、工程费用里包含了土建工程费和安装工程费，前者包含基础工程、地下室工程、主体工程、门窗幕墙工程、室内精装、公共部位精装以及临水临电等，后者包含了室内水电暖管线设备及安装等。

7、基础设施费用包含了，大市政配套费、上下水、电、气、有线电视、智能化等费用，也包含小区园林景观费用。

8、开发间接成本主要是不可预见费，也包括了将股东借款资本化的费用以及营销设施建设费用。

9、三项费用一般为营销费用、管理费用、财务费用。

10、税费为土增税、增值税、所得税。

11、讲定义很枯燥，现在讲下大概的成本范围，以总建筑面积为计算标准，前期费用一般为200-300元/平，工程费用一般为3000-4000元/平，基础设施费用一般为500-800元/平，开发间接成本（不含借款资本化）一般为100元/平，营销费用与管理费用一般按照总销售额进行提点（1%-3%），土增税、增值税、所得税均有相应计算公式，一般来讲占总成本的比例在15%以上。以上是简化计算的口径。

12、销售收入上现在都是含了增值税，所以在测算时还要注意是否要扒掉这一层税。

13、小结：静态测算比较简单，一张表就可以揭示所有的问题，而且实实在在得告诉了你，你都在测算些什么东西，逻辑上也比较清晰，检查测算是否有误，通过静态测算着手是一个比较快捷有效的方式。

二、动态测算

现在很多公司都在使用动态测算，往往一份EXCEL里面套了十几张表，虽然大部分公司都做了标准化，将勾稽关系嵌套到位，并且对表格做了锁定，使之使用起来更加傻瓜化，减轻使用者的负担。但是新手碰到一连串十几张表，注定会懵逼，就算是熟手，碰到一个新的测算体系，要理解里面的勾稽关系和主要指标，也要起码一个晚上的熟悉过程。

动态测算表格看不懂不是你的错，因为真的很复杂，需要沉下心来逐步熟悉。

如何入门？

首先要明白动态测算和静态测算的差别在哪里，答案是时间。动态测算有个时间轴，展示的是各收入项、成本项、融资项在各时间段的现金流情况，大部分表格都是对收入项和成本项做单独的运营假设。当然也有几张辅助的表格，如规划业态指标数据、取费标准数据、土增税计算数据等。最重要的表格还是两张，一张是现金流量表，另一张是成本利润表（静态），前者可测得企业最关心的IRR数据，后者可以直观感知项目的基本利润情况。

三、使用

静态测算展示的是测算的基本原理，动态测算可以更加关注资金利用效率、对于持有型物业适用性更强。两者各有各的优劣势。

1、 静态测算

1） 优势：简单直观，实用性强。

2） 劣势：资金使用效率关注不够，测算利润均为账面利润，如碰到棚改、商办、持有等问题，均难以评判项目好坏。

2、 动态测算

1） 优势：考虑全面、充分，由其对复杂类业态测算效果较好，房地产行业是高负债行业，动态测算更能反映股东自有资金的投入和产出情况

2） 劣势：各收入项、成本项、融资项均难以标准化，所有测算数据都是假设，计划和实际的出入造成测算的IRR结果误差非常大。

四、小结

这篇文只是一个说明原理的文，测算的熟悉过程还是一个熟能生巧的过程，做几次测算就有感觉了。项目越复杂，测算也是越复杂，有很多疑问都是在实践中才能感受到，然后解决。祝各位测算愉快。