给润园业主的一封信

万科物业在镇江

亲爱的润园业主：

大家好！润园小区交付至今已有8年时间，关于园区设施设备的养护，万科集团一直委托专业设施设备养护公司万睿科技维保，随着时间的推移，目前润园智能化系统因自身设备原因无法进行维修已出现老化瘫痪状态，小区共有196个图像监控点（含出入口、路面监控、小区围墙监控、地下车库、电梯监控）目前只有72个监控点位完好，无法实现全小区覆盖监控。单元门禁读卡器120个、主出入口和负一层刷卡器20个，由于485通讯线路损坏，门禁系统瘫痪无法进行门禁卡授权。相信各位美邻会发现：

×园区主干道许多摄像机损坏，发生擦车情况无法调取证据…

×单元门禁无法刷卡，单元门常开，存在极大安全隐患…

×无法办理门禁卡...

×部分围墙监控线路损坏，犯罪分子有可乘之机…

以上功能的缺失已经严重影响到了各位美邻的居住便利及安全！

经过咨询镇江市住建管理中心关于住宅专项维修资金启用相关要求如下：

公共维修基金的所有权是全体业主，所以想要使用这笔资金，必须要获得业主的同意。具体的申请流程是，在未成立业主委员会情况下，房屋维修基金是由房管局代管，由物业公司开展征询全体业主意见，如果该举措获得三分之二业主的同意之后才能申请，经过政府部门重重审核和批准之后，才可使用划拨资金，动工维修。

具体流程如下：

第一步：由申报单位向住建部门递交使用住宅专项维修的书面申请，（申报单位是指业主委员会或小区物业企业（已在区房管部门备案）；
第二步：代管部门（镇江市物业管理中心）组织现场查勘，确认是否属于维修资金使用范围。对于属于维修资金使用范围的，保存维修前的图片及相关资料；

第三步：申请人提交维修费用业主分摊清册、维修资金使用方案（含施工方案、工程预算、维修资金列支范围及分摊方式）

第四步：代管部门核查维修资金状况，委托监理审核施工方案，对于未缴存资金业主及业主账面资金不足以分摊本次工程等情况由申请人协调可行解决方案；
第五步：分摊清册、使用方案等在小区公示；
第六步：申请人持维修资金征询意见表，征集列支范围内户数及面积均需占收益总户数及面积三分之二以上的业主签字同意；
第七步：代管部门审核征询意见表，申请人对所签姓名与当时交存账户业主姓名不符（如承租户、家属签名或受让房产但未及时办理维修资金过户手续的新业主签名）等各类情况进行核实完善；
第八步：代管部门通知申请人安排施工企业进行维修；

第九步：竣工验收合格后进行造价审核；

第十步：镇江市物业管理中心拨付维修资金。

根据相关政府部门要求，已将公示文件在小区公告栏公示，欢迎各位业主前往查阅。

根据目前小区现状，物业服务中心已依法向住建物业管理中心递交了启用维修资金申请；

经过住建部门备案施工单位对现场进行评估预算，润园智能化（监控+门禁）修复预算996814.26 元。

根据住建部门下发全体业主意见征询表格，要求物业公司对润园全体业主开展意见征询工作；

2018年4月起，启动全面业主意见征询工作

经过小管和小伙伴们近1个月的努力，截止2018年4月20日已得到了1050余户业主的同意，在大部分业主都支持认可的情况下，部分业主提出了一些疑问，现将广大业主所关心的事情作如下回复：

一、相关法规解读

　1）根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

　　第七十二条规定：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

　　第七十六条规定：下列事项由业主共同决定：　　

（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

　决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

　第七十九条规定：建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。

第八十条规定：建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

　第八十二条规定：物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。

2）根据《物业管理条例》第五十四条规定：专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。

第五十五条规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

3）根据《业主大会和业主委员会指导规则》第二十二条规定：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
    采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。

第二十九条规定：业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；

因此，维修资金属于全体业主所有，每个业主都要按照房屋面积比例承担。由于涉及每位业主的切身利益，使用维修资金必须征得法定比例业主的同意。

一、小区内停车、广告费用哪去了？

1、小区共有产权停车场收入中30%为服务费用（包括成本及酬金）由物业公司计提纳入物业服务费，70%为车位产权收益由业委会召开业主大会决议分配；

2.其他共有用部位，公用设施的经营收入30%作为代理服务费，70%作为产权收益后续由业委会召开业主大会决议分配；

本小区历年的公共收益作为专项资金存放，每季度在幸福驿站前台可查阅。

二、什么是公共维修基金？与所交的物业费区别？

公共维修基金又叫房屋养老金或者是大修资金，收费标准一般为房屋房款的2%-3%。主要用于房屋保修期满后公共部位、公共设施的大、中修和小区公共设施设备的更新、改造。

物业费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，向业主收取的费用。物业费一般包括人员工资，清洁卫生费，共用部位、设施设备日常运行、维护费，办公费用，资产折旧等。

二者虽然都由业主缴纳，但归属、管理方式不尽相同，维修资金属于业主所有，政府主管部门代管，业主决策使用（相关业主三分之二以上同意）；物业费属于物业服务企业所有，公司决策、统筹使用。

三、业主可以通过哪些方式进行表决意见？

①当面签署意见征询表；

②微信表决（表决意见+姓名+房号+联系电话+指定代签人员），指定物业工作人员代签

四、如果无法通过法定业主同意数量（专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上）将会怎样？

如果无法通过法定业主同意，园区内监控及单元门禁将暂不修复，不过，为了进出口安全，物业公司依然会保障小区主进出口监控系统正常运行，并保障围墙拉力刮刀完好。

五、二手房未办理维修资金过户怎么办？

1、办理地址：冠城国际对面税务大楼26层（工人大厦旁）
2、电话：87057189 （镇江市物业管理中心）
3、所需资料：
1）买主房屋产权证原件、复印件；
2）买主身份证原件，复印件；
3）房屋买卖合同原件，复印件。

综上，对于维修资金的解读相信美邻们应该有所了解了，物业公司也将依法对维修资金的使用进行跟进配合，届时将进展对广大业主进行及时公示，欢迎广大业主的监督。

“客户无错、无功即过、敢为人先、诚信礼廉”是我们一直坚守的文化价值观， 八年朝夕相伴，我们期望以持续优良的服务，赢得理解与尊重，给你创造更加安全、安心的居住环境，不负润园业主们殷切的期望！