租客提前退租，房东有哪些权利？

•Summer•

千挑万选买房，严格甄选租客，兢兢业业打理租务，希望安安稳稳地收租养房，换得一份投资收益，这是大多数房东的写照。大凡房东都希望租客能签个长期的租约，求个安稳，也能省去不少的管理成本。

但是，出租物业也像任何其他的生意一样，存在着许多不可预见的变化和可能，也就是经营风险。

在诸多的风险中，本文主要谈谈因租客提前退租，而使房东发生物业空置的这种风险。这种风险时有发生，而且不在少数。

【案例】房东买了一个康都（Condo），做为投资物业，出租给一个租客，租期为一年，一月一日，租客准时入住。五月中旬，租客通知房东，因为不可预料的原因，要求在五月三十一日结束租约。

如下是分析：

1, 事实：租约中尚有六、七、八、九、十、十一、十二月，共计七个月，没有完成。

2,民租法的规定：房东可以要求，同时，租客也有完全的义务，找一个人来接替该租客住满后七个月，这叫做"租客的转租义务"。

3, 民租法的指引：如果租客没能成功转租，导致房东物业空置，房东有权向租客索赔从空置开始，到租期结束的全部租金损失。

4，结论：房东可在小额法庭进行诉讼，索赔。（暂且断定房东的受损额在两万五千元以下 这是小额法庭的诉讼限额，超过限额时，除非原告房东放弃超出部分，则应在高等法院诉讼）。

如上的讨论可以简单地表达为：

一、当租客提前解约时，房东有权向租客索赔其未完成月的那些租金；

二、但是房东要证明，因为租客的提前解约而导致空置，并且实施合理避免后，损失仍然存在；

三、诉讼应在小额法庭进行，诉讼过程不容易，结果难以预料。

更要指出的是，一旦租客在房东起诉前就搬离出租屋，房东还面临着寻找此租客新住址，以便送达起诉书的挑战。至于送达到原租客的工作单位、或其他地址是否有效，应参见"安省小额法庭诉讼规则"。

一个需要澄清的困惑：只要提前六十天通知，租客就可以随意搬家。是吗？

回答是不一定。

有不少人认为，只要租客提前六十天提出通知，租客就可以免责。这个说法很不完全，即使租约有此约定，也是无效的条款。所谓"提前六十天通知"，是指提前租约中约定了的租期的最后一天之前的最少六十天。

按上面这个案例，租约规定了租期为一年，租客应在十月三十一日之前（十月三十一日是租期最后一天之前的六十天），通知房东说，十二月三十一日是最后一天，过后就不租了。

综上所述，退租常见如下几种情形：

1, 租客有年租约，在未完成时，就提出解约，房东有权追索空置期的损失，详见上面的案例；

2, 租客有年租约，即将完成时，租客通知房东，从通知日到搬家日超过或等于六十天，租客如此的通知是合法行为，房东应与租客建立一个解约协议书，以保证招租顺利；

3, 租客已无年租约，或者根本就只有月租约，租客通知房东，搬家日必须在提出搬家的那一天的六十天之外。如从通知日到搬家日不足六十天，房东有权追索本期之后的六十天的租金；

4, 租客从未通知房东，而自行搬家，那么房东有权追索从发现日开始的六十天的租金。

5, 租约依法签订了，但租客通知房东因故无法履约，房东有权扣留押金，但很难索赔全租期的租金。

- ------- 转自 于戎伟 法律顾问 博客