多伦多的房市雾霾—-会有烟消云散时...

曹柯

　　从房市最近的变化来看，首先，房屋市场能够迅速反应市场的任何异常变化；其次，住房政策能够显著影响房地产市场的发展；第三，如果这些政策不针对市场所面临的核心问题，其影响将是短暂的。

我们正处在加拿大整个房地产市场的重要转型时期，特别是温哥华和多伦多。随着已经执行的监管变化， 房产交易可能会趋于稳定，并可能在未来几个季度软着陆。但是，当雾霾消散时，市场市场将会更加严峻，多伦多和温哥华等中心所面临的供应问题将会恶化，市场需求也会被低估，在住房政策没有显着变化的情况下，没有任何办法缓解压力。

当我们看到蒙特利尔，渥太华和温尼伯等城市的房屋交易开始活跃时，从宏观角度来看，多伦多和温哥华 仍然是关注焦点，那些导致"逼迫合格" 的负担能力问题，将扩大他们对邻近房地产市场的影响力。如图1所示，GTA和附近城镇的房产交易是具有相关性的。

　　大温哥华和GTA最近都经历了一个重大的调整，温哥华领先（图2）。继2015年市场异常强劲之后，温哥华的交易市场在2016年初开始放缓，这种放缓主要是由于太多房产投机者，潜在买家犹豫不决进入市场。由于2016年8月对外国买家征收15％的税，这种放缓进一步加剧。我们认为市场是主要影响不是实际税收，而是对潜在国内买家的心理影响。

经过短暂的调整，温哥华市场目前处于复苏模式。

多伦多市场也经历了类似的轨迹，在2016年和2017年初，投机购房推动了2017年初的热卖， 安大略省政府的公平住房计划恰巧与市场上已经存在的供求引力相切合 ， 导致了一个比温哥华更戏剧性的调整 ，但是 这没有处理的GTA面临的真正的根本性问题，以至于过去的6个月仍然和2016 年一样强劲。

重要的是，在这两个城市，其中公寓市场的价格实际上还在不断上涨（图3）。GTA 按目前每年36000单位的销售量, 在2018年可能会有疲软，估计销售量会下降到2万单位，有数据表示，库存未售出的公寓单位正呈上升趋势，尽管数量不大。

　　GTA租赁市场仍然非常紧张（图5），租金上涨比例 只是过去一年的公寓价格上涨比例的一半。因此，很多近期出租投资者出现负向现金流，再加上安 省对于租金的控制法案，投资者对公寓投资的热情降低。

投资者对于未来的预测决定了公寓市场，如果大多数投资者认为公寓投资作为GIC的替代，那么需求就会减少 ，但如果大多数人对房屋资本增值的期望建立在长期的基础上，我们就可能会看到持续强劲的需求。大部分买家的都选择的是后者，所以在多伦多和温哥华 都有健康的公寓交易市场。

以2000年为对比，在过去的16年里，城市高楼层公寓市场取代了低层公寓， 几乎是一比一的比例（图表6，左）。 温哥华还有少量增长

　　

B20

金融机构总监办公室（OSFI），增加了非高风险的贷款的门槛， 继而减少了典型买家的购买力接近20％，我们估计大于10-15％ 的买家会受到影响， 然而，实际需求减少可能会非常小。

在过去，借款人一般都有巨大的能力适应新的情况， 利息低， 分摊期在稳步下滑，因为借款低利率加速预付款项，本金付出很多，许多借款人可以选择增加拱款年期 。对于需要符合条件的新买家会申请小银行， 利息高， 分摊年限长一些，此外，高资产也可以帮助客人贷到款。

信用社最近失去了一些市场份额可能会重 获 （图7）， 我们估计私人贷款（主要是抵押贷款投资公司）目前在安大略省的 创新高的10％（图8）

2018利息会涨， 不被银监会监管的机构会承受贷款风险。

　　我们估计私人贷款（主要是抵押贷款投资公司）目前在安大略省的 份额正逐步上升到创新高的10％（图8）

2018利息会涨，我们相信借贷人的创新精神，贷款政策的特殊批复方案，银行以外的信贷机构的支持，会使房屋需求量在2018 年只有5%到7%的减少。

　正如我们已经指出的，GTA市场面临的主要问题是，显着的土地供应不足的情日益严重，数据不会说谎，GTA的土地价格大幅上涨。

过去的一年中，土地在总销售价格中的份额上升至55％以上的历史新高（图9）。

图10　 地方成长法在2006年推出确立了规律性土地框架到2031年，其中土地上市是根据预测的人口增长和密度来定的，过了40%的时间，实施已经落后了10％, （图表的右侧）。而且这个差距将会扩大，图表的左侧给了我们一些透视，增长计划为例—在GTA和汉密尔顿地区有总面积为338,000公顷的土地，其中70％是在人口密集区，该其余30％是指定的绿地制定为低密度住房，这个部分中，小于50％是社区指定为住宅单位和学校等社区用地，其余部分，几乎一半还在等待批准 也就是说，近一半的土地空置，而这空置部分只有23％正在批准进行中，另外的77％远远没有到批准的进程。按照这个速度，大部分的土地将需要几年的时间才能进入市场。

更换安大略市政委员会（OMB）的决定正在上诉申庭，这使得GTA的高密度土地审批更加缓慢 。

所以新独立屋的供给不会大量增加。

加拿大老年人不急于出售， 事实上，房主的份额在过去的五年里，75岁及以上的人数显着上升。我们估计在未十年，这个因素会每年只能增加4000个单位的额外供应，几乎没有改变市场供给不够的状况。

土地供应无法满足市场需求，实际需求其实比官方估计数据更多，我们都知道最近从每年的移民配额从250万到30万 ，会达到45万 ，十多年前制定的土地利用计划完全不能能满足。

　　另一个经常被忽视的住房需求来源是非永久性的居民（NPR） - GTA是学生和外国人近几年人数明显上升年（图12）。 这里重要的不仅仅是这个数量增加，集中在多伦多和温哥华，这个数字的方式被转化为住房需求。 官方统计的加拿大的家庭组建率没有准确包涵非居数据，比实际要少计算10,000　户以上（图13）。

　　这就是就是说，实际需求比官方估计数据强得多。

年龄在20-35岁的青年人所占人口比例仍然很高，与父母同住率已经从2011年的33.2％上升到2016年的34.8％（图14），购房需求被压抑人口有9000户，其中6500户多伦多。潜在买家可以说是保障价格不会下跌的重要因素。

房地产市场即将面临最重大的挑战，高利率和监管变化将减轻购买力，即使有影响，但很可能是短暂的 - 在GTA和温哥华土地供应短缺问题将长期处于主导地位，在这一点上，我们没有看到任何缓解。

除非有重大的利好政策， GTA 和大温地区的房价依旧会高居不下。

　　翻译： 柯璇

原文： 经济学家 Benjamin TAl