‘’买卖不破租赁＂有例外吗？

海清律师

‘’买卖不破租赁＂有例外吗？

李海清

王某2013至2014年间先后借款1200余万元给大连丙有限公司（以下简称丙公司），后丙公司无力还款，王某将丙公司诉之法院，要求丙公司还款及利息。诉讼阶段，在法院主持下，王某与丙公司达成协议，将丙公司名下的厂房拍卖抵顶相应款项。在执行过程中，案外人乙提出执行异议之诉，称丙公司2013年在乙处借款100万，月息2万，2014年丙公司无力偿还借款，双方签订租赁合同，租期20年，以100万元债权抵顶租金，租赁合同签订时间在2015年法院查封前，根据“买卖不破租赁”原则及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”规定调整，要求法院停止对案涉厂房的执行。

本案不受“买卖不破租赁”原则调整。合同性质应该依据合同的内容确定，而不能仅以合同的名称作为依据。这个合同形式上虽然类似于房屋租赁合同，但其实质内容约定的是以厂房使用权抵偿债务，不满足合同法规定的“出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金”这一租赁合同的实质内涵，因而不能认定合同双方当事人之间成立租赁关系。就不受“买卖不破租赁”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条规定的调整。

“买卖不破租赁”原则由《合同法》第二百二十九条确立，“买卖不破租赁”中的“买卖”应当指私法上的自由交易行为，属于平等民事主体之间的行为，属于私法的范畴，为合同法所调整。法院强制拍卖所导致的所有权变动并不属于以上平等民事主体之间基于意思自治所导致的所有权变动。法院的这种强制拍卖行为不属于私法的范畴，应该为公法所调整。（此观点有分歧）故合同法所确立的“买卖不破租赁”原则不能适用于法院强制拍卖所导致的不动产所有权变动的情形。本案中王某是基于法院强制拍卖取得系争厂房的所有权，该方式并不能体现平等主体之间的意思自治，而是基于公法上的强制行为，当然也不适用“买卖不破租赁”原则。