业主代表法律地位的探讨

朱荣民

业主代表大会成立背后

2016-12-13 06:48 南方都市报

事发远大美域新城，反对者闹场会议一度中断

法律界：业主代表大会具体实践存争议

“骗子，我反对”……一名女业主突然闯入会议室，大声叫嚷起来……12月10日上午，广东省首个小区业主代表大会在珠海远大美域新城成立。这是中国法学专家于风政牵头进行的小区业主自治、将矛盾化解在社区的一次试验，不过会场内外状况频出，除了闹场的反对业主外，原定出席的小区物管经理在短暂现身后忽然离场，并在同一时间另外举行会议。成立业主代表大会为何遭致反对？南都记者就此进行了采访。

法律专家牵头成立广东首个业主代表大会

10日上午9时许，珠海远大美域新城业主代表大会第一次全体会议在珠海唐家中学一间会议室举行，宣告广东首个小区业主代表大会成立。

“现在一个小区动辄上千户、几千户，开一次业主大会，没有半年、一年的时间是搞不成的。远大美域召开第一次业主大会创了珠海记录，但也用了半年，”于风政说，如果小区事事要开业主大会，让所有业主表决，不可能，唯一的出路就是实行代表制度，由业主选举出来的代表参与小区管理。于风政是我国法律专家，现任北京师范大学珠海分校法律与行政学院院长、珠海人大常委会法律顾问，珠海立法咨询服务基地主任，曾参与起草珠海首部珠海物业管理条例。

不少业主原本希望在小区会所举行会议，但因与物管发生纠纷，不得不搬到离小区约一公里外的唐家中学。业委会主任邱鲁斌说，小区今年2月动议成立业主大会时，当时经社区等部门协调，借用会所筹备投票，不料先被物管追索电费、后来又说两条凳子不见了，一个凳子索赔500元，这在他看来是有意刁难，“我后来自己花钱买了两张一模一样的凳子。”

对此，物业经理谢先生昨日否认故意设置障碍的说法，称物管一直积极配合此次代表大会召开，并愿意提供场地、义工和水，是业委会不愿接受。

业主代表大会也监督业委会

据介绍，远大美域新城建筑面积40万平米，业主1895户，小区此次推选出约50名业主代表。“按业主专有面积计算，大概每6800平米推选一个业主代表，”于风政说，业主代表大会是业主大会的常设机关，行使业主大会的各项权利，每届任期四年，主要职责为选举、改选业主委员会委员，监督业委会、物管工作，征集、接收、审议、办理业主对小区的提案；改变或撤销对业委会的不当决定等。

“一些人为成立业委会或是业主代表，就是要跟物管、开发商对着干，这完全是误解，”于风政说，业主代表大会是一种决策机制，也是一种监督机制。在实践当中，一些小区费了很大的力气召开第一次业主大会，建立了业委会，但是因为无法定期或经常召开业主大会，业委会要么是因为没有重大问题决策权而无所作为，要么是越权行事，失去监督与制约，发生腐败，因为分散的业主是没有能力监督业委会的。去年8月，棕榈假日小区业委会一副主任因涉嫌受贿被调查。而早些时候，珠海市纪委也发布一起狮山街道国华中心小区业委会主任陈某操纵民意，受贿10万余元的案件。

3个小时的会议里，业主代表们审议、通过了小区业主代表大会议事规则，投票选举出监督业委会日常管理的监事会，同时就是否续聘物业公司进行了讨论。

业主代表讨论是否解聘现任物管

围绕是否续聘现任物业公司，业主代表展开了热议。收费成为焦点。一名业主代表说，开发商当时卖房，向不少业主承诺免掉很多物业费，究竟免掉了多少，这笔钱后来有没有拨给物业管理公司，需要作出说明，“作为促销手段，开发商可以免部分业主的物业管理费，但事后应将自己免掉的钱交给物业管理公司，而不是让小区业主有的交管理费，有的不交，这不公平。”

业主代表陈建国关心的是电梯广告收费，公用车位租金收费。他说，这笔费用应归业主，如今小区有了业委会，但没有钱干不了事，需要公共费用处理小区公共设施维修之类的事情。

一名在互联网企业工作的业主代表抱怨，过去小区成了业主QQ群，平时有问题，都是通过QQ群反映，但自从小区成立业委会后，物管公司就退出了QQ群，自行组建了新的群，“成立新的群也没关系，问题是业主但凡在群里提出了稍微尖锐一点的问题就被踢出去，这种服务、管理意识怎么能管理好小区？”

多名业主代表也爆出了自己被踢出的经历。邱鲁斌说，进行讨论，旨在发挥业主代表大会的民主机制，给业主畅所欲言的平台，但真正决定是否选聘新的物业公司，稍后还要启动第二次业主代表大会由业主表决。

状况1业主闯入会场强烈反对

会议刚开始，于风政向南都记者介绍称，小区成立首个业主代表大会，只是探索小区业主自治，让业主管好自己的小区，该小区业主与物管、开发商的关系一直很融洽和谐，并没有激烈的矛盾。

不过，会场内外频出的状况却让人们看到了试验仍在遭遇重重阻力。会议进行约一个小时后，大门被突然撞开，一名女业主大喊被骗，冲进会议室，反对成立业主代表大会。邱鲁斌看不过去了，大声警告对方不要大吵大闹。女业主没有理会，继续大声呼喊自己的不满，会议一度暂时中断。

“这些业主代表不能代表我，我反对”……抗议持续数分钟后平息，这名刘姓女业主在会场外解释了自己反对的原因，一是不同意业主代表大会，珠海、广东的物业管理条例均无此规定，小区有什么事应当召开业主大会；二是因为自己对业主代表大会发表了一些反对的意见，结果在微信群里被很多人谩骂，其忍无可忍，当天专门从深圳跑来讨说法。

“我们希望有不同的声音，如果你说得有道理，是为了小区好，我们愿意按照你的意见改进，”邱鲁斌会后回应，有什么诉求可以理性表达，但不应在借用的学校会议室吵闹，这让他心里很难受。

“过去开业主大会，只有投票，要么选择A，要么选择B，在选择前充分讨论、争论、斗争、妥协，这才是基层民主，”于风政说，虽然业主代表大会在广东是首个，但在全国并非新鲜事物，上海、江苏、天津、厦门、杭州等地已经在开展。根据《物权法》，业主花钱买了房子的所有权和土地的使用权，他们当然有权确定采取怎样的组织方式来管理自己的小区，这就是业主自治的原则，符合《民法通则》和建设部《业主大会与业主委员会指导规则》的规定，有法律依据。

“广东、珠海已经落后了，”于风政说，希望通过尝试，推动珠海早日将业主代表大会制度列入物业管理条例。

状况2物业经理缺席，另开会议“打擂台”？

会议的流程也没有按照于风政的计划进行。原本要向会议作工作报告的物业公司经理缺席，并在同一时间、不同地点召开了另一个会议。不少业主代表质疑物管“打擂台”。

一名业主代表上台批评称，物业公司经理原本说好发言，结果缺席，出尔反尔，服务态度难以让业主放心。对此，邱鲁斌回应称，虽然提前两周沟通，物业经理还是不愿面对业主代表大会，但当天对方选择自行在小区另外开会作出说明，至少也是一种回应。

“这是误会，”物业公司经理谢先生回应，如此重要的会议，物业公司希望能在小区内举行，但业委会借用的学校会议室，路途较远，没有停车位需步行，并不方便，而物业公司恰好定在当天开会，作今年的物业报告，同时举行会议只是巧合，并非有意叫板，“我们的角色就是服务好小区，业主代表大会是个新鲜事物，是否合法，这不是我们物管公司界定的。”

业界声音

法律界存有争议

对于首个业主代表大会究竟能否走下去，法律界存有争议。律师谢泽岗表示，根据民法，法无禁止就是合法的，尽管珠海、广东物业管理条例没有关于业主代表制度的规定，但小区征得业主同意，自行成立业主代表大会并不违法，不过由于现行物业管理条例规定，重大事项都要求业主大会表决，三分之二通过，这也意味着业主代表大会只能管理一些小的事情，重大事项还是要经过业主大会，这会令业主代表大会设立的初衷、效果大打折扣，实际运行中可能难以发挥太大作用。

律师林叔权表示，立法需要探索，作为特区，在小区自治上做一些尝试，成立业主代表大会，值得肯定，但从实践的角度出发，其个人并不乐观，因为珠海、广东的物业管理条例无此规定，作为新鲜事物出现的业主代表大会容易遭到攻击，哪怕只有一个业主提起诉讼，要求撤销，并申请行为保全，按照法律，在法院没有做出裁决之前，业主代表大会作出的决定都可能被禁止执行，这一招就可能架空业主代表大会，另一方面业主代表是如何推选产生，推选的条款是否经过业主大会逐一表决，这些问题其还需要观察，如果任何一个环节存在瑕疵，都可能被反对者拿来攻击。