各位业主：大家好！
最近几天，我们小区因物业公司单方面的一些举动，激起了广大业主的强烈不满，有些业主也因此不知所措，心里忐忑不安。其中，一些具有正义感的业主代表们，积极行动起来，向业主委员会表明了他们的鲜明立场和坚定决心。痛定思痛，业主委员会立即召开了扩大会议，经业主委员会委员及业主代表研究决定：当务之急，就是更换物业公司，并提请此方案于今晚业主大会集体表决。
更换物业公司其实也是一件非常复杂、极其繁琐的事情。因此，我想谈谈有关更换物业所涉及的问题，供大家参考、学习，至少也能对此有个初步了解。
一、为什么要更换物业？
这一个问题，我不想多讲，大家心知肚明，我用三个字来回答：不作为。
二、更换物业的法律依据是什么？
1、《物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定:选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。
2、《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定:选聘和解聘物业服务企业。
3、《郴州市物业管理条例》第十一条业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。业主大会应当代表和维护物业管理区域內全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会履行下列职责:选聘和解聘物业服务企业,确定物业服务合同的内容。
三、更换物业有哪些条件？
1、法定解除。即物业管理企业丧失一定的经营资格和经营资质时,所签订的《物业管理委托合同》自动解除。
2、约定解除。当《物业管理委托合同》所约定的事由出现造成需要更换物业管理企业,可以由业主委员会根据《物业管理委托合同》的约定直接进行,也可以由业主委员会根据业主或者物业使用人的投诉,进行具体运作之后,解除与物业管理企业的合同。《物权法》第七十六条,《物业管理条例》第十一条,《市物业管理条例》第十九条,规定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
四、更换物业需要哪些程序？
(1)业主大会的决议;业主大会决定另行选聘物业管理企业的,应当在做出决议后及时书面告知原物业管理企业;
(2)授权业主委员会或委托招标代理机构组织招标；
(3)确定采取公开招标或邀请招标方式；
(4)授权业主委员会直接确定中标人或由评标委员会推荐中标候选人名单后,由业主大会最终确定中标人;
(5)物业服务价格幅度或水平。
五、招标过程中,必须保证广大业主的知情权。
(1)业主大会会议通过书面征求意见的形式召开的,业主委员会应当在招标前将业主大会决议在物业管理区域内的显著位置公示；
(2)评标过程中,现场答辩可采用公开的方式,业主可参加旁听;
(3)评标结束后,业主委员会可以将招标的过程情况以及评标委员会提交的评标报告向全体业主公示;
(4)中标企业确定后,业主委员会应将其基本情况和与其鉴定的物业服务合同的服务内容、范围、标准以及价格等主要内容在物业管理区域的显著位置向全体业主公向全体业主公示;
六、更换物业公司后需要交接哪些资料？
根据相关规定,新的物业服务企业承接物业时,应当与业主委员会办理物业验收手续。移交的资料包括：
(1)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工,配套设施、地下管网工程图等竣工验收资料;
(2)设施设备的安装、使用和维护保管等技术资料;
(3)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(4)物业管理所需的其他资料,譬如与供水、供电、供气、保卫、有线电视等单位订立的协议书、合同,各种物业服务债权债务账册等关于业主委员会以上资料的获取,是由前期物业服务企业在前期物业服务合同终止时,将上述资料移交给的。如果没有移交,可向他们索取如果是由于开发商的原因,则可以向开发商主张,必要时可通过法律途径予以解决。
我详详细细讲了那么多，也许大家已经感到了更换物业公司这项工作任重而道远。因此，我们全体业主必须团结一心，认清小区当前的形势，以时不我待的紧迫感，只争朝夕，为顺利推进物业更换工作而努力奋斗！
郴州市御水湾小区业主委员会
胡彩云于2018年元月18日谨撰